Con ordinanza emessa in data 14 ottobre 2022, n. 30307, la Corte di Cassazione, Sezione VI, si è pronunciata su cinque motivi di censura, in virtù di azione intrapresa da alcuni condomini contro una condomina, per accertare, ai sensi dell'art. 1122 c.c., che gli interventi edificatori posti in essere dalla convenuta nella propria unità immobiliare avevano arrecato un danno al ballatoio comune, poiché lo avevano privato della luce e della circolazione d'aria di cui il medesimo godeva in precedenza, con conseguente condanna alla riduzione in pristino.
La fruibilità del ballatoio comune in caso di lavori da parte di un condomino: la vicenda
La Corte d'Appello di Milano, con pronuncia del 13.10.2021 n. 2942, confermava la sentenza di primo grado (Tribunale Varese 13. Maggio 2020) e rigettava la domanda presentata dagli attuali ricorrenti, proprietari di unità immobiliari di un condominio, con cui chiedevano che venisse accertato che gli interventi edificatori posti in essere dalla convenuta nella propria unità immobiliare avevano arrecato un danno al ballatoio comune, poiché lo avevano privato della luce e della circolazione d'aria di cui il medesimo godeva in precedenza, con conseguente condanna alla riduzione in ripristino.
La controversia giungeva in Cassazione, dove i ricorrenti lamentavano, tra i motivi di doglianza, la violazione dell'art. 1122 c.c. per un duplice ordine di ragioni: per aver la Corte d'Appello analizzato i lavori di ampliamento operati dalla convenuta con riferimento al danno provocato agli immobili dei singoli condomini piuttosto che alla parte comune del ballatoio, e per aver valutato le circostanze fattuali in relazione ai criteri ex art. 1102 c.c. piuttosto che quelli ex art. 1122 c.c.
Avverso la sentenza della Corte territoriale, i ricorrenti proponevano ricorso in cassazione adducendo cinque motivi di censura, resisteva con controricorso la condomina-appellata.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte rilevava l'inammissibilità del ricorso, esaminando congiuntamente i cinque motivi di censura.
Nel merito, con il primo motivo si deduceva l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, atteso che la Corte d'appello aveva travisato le prove a sua disposizione.
Con il secondo motivo si denunciava violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1122 c.c., atteso che la Corte d'appello aveva analizzato i lavori di ampliamento operati dalla controricorrente sul proprio immobile con riferimento al danno provocato agli immobili dei singoli condomini piuttosto che alla parte comune del ballatoio la violazione dell'art. 1117 c.c.
Con il terzo motivo si denunciava la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1122 c.c., atteso che la Corte d'appello ha valutato le circostanze fattuali prendendo quale riferimento i criteri di cui all'art. 1102 c.c. anziché quelli di cui all'art. 1122 c.c.
Con il quarto motivo si denunciava l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in quanto la Corte d'appello aveva omesso di accertare e valutare se la totale privazione di luce naturale e la ridotta circolazione dell'aria creatasi a seguito dell'intervento della condomina sul proprio appartamento avesse causato un danno alla parte comune del ballatoio posto al piano terra dell'edificio condominiale.
Con il quinto motivo si denunciava, in via residuale e subordinata, error in procedendo per motivazione apparente riguardante la valutazione del danno relativo al ballatoio comune.
La Cassazione rilevava la previsione di inammissibilità del ricorso per cassazione di cui all'art. 348 ter, comma 5, c.p.c., che esclude che possa essere impugnata ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. la sentenza di appello "che conferma la decisione di primo grado" e che, come nella specie, risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (c.d. doppia conforme).
La sentenza impugnata ha poi deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l'esame dei motivi di ricorso non offre elementi per confermare o mutare l'orientamento della stessa, con conseguente inammissibilità ex art. 360 bis, n. 1, c.p.c.
Il principio di diritto elaborato dalla Cassazione
La Suprema Corte nella disamina dell'ordinanza enuncia il seguente principio in diritto: «L'art. 1122, comma 1, c.c., vieta a ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà, l'esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. Spetta al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., verificare se l'opera realizzata su parte di proprietà individuale, nella specie la chiusura eseguita in corrispondenza dell'appartamento di una condomina, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del ballatoio comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva».
La Corte d'appello di Milano ha quindi correttamente valutato la non contrarietà delle opere eseguite dalla condomina nella unità immobiliare di sua proprietà sul ballatoio condominiale, avendo riguardo alla destinazione funzionale del bene comune a dare area e luce alle rispettive proprietà esclusive degli altri condomini, ritenendo legittima la chiusura del pianerottolo in corrispondenza dell'appartamento della stessa in rapporto alla rilevanza della concreta diminuzione delle facoltà di godimento ed alle utilità spettanti agli altri condomini (Cass. civ. Sez. II, 27 ottobre 2011, n. 22428; Cass. civ. Sez. II, 28 maggio 2007, n. 12491; Cass. civ. Sez. II, 29 aprile 2005, n. 8883; Cass. civ. Sez. II, 19 gennaio 2005, n. 1076).
In conclusione, la Suprema Corte dichiarava inammissibile il ricorso e condannava in solido i ricorrenti a rimborsare alla contro ricorrente le spese del giudizio in cassazione.
