Quando in un condominio si verificano infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello che è di proprietà o di uso esclusivo di un solo condomino, e quel lastrico copre una sola unità immobiliare, non si applica il criterio di riparto previsto dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico dell'usuario esclusivo e due terzi a carico dei condomini sottostanti). È quanto ha affermato la Cassazione nell'ordinanza n. 10534 del 21/04/2026.
La vicenda
La vicenda trae origine da un lungo contenzioso tra due condomini di un edificio composto da sole due unità immobiliari. I proprietari di un appartamento (due coniugi) si rivolgevano al Tribunale, lamentando infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello sovrastante il loro appartamento, di proprietà esclusiva di altra condomina. Le infiltrazioni, secondo gli attori, avevano provocato danni materiali e impedito l'utilizzo di un vano sottostante, con conseguente richiesta di risarcimento e di condanna della vicina all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare definitivamente il problema.
La condomina si costituiva eccependo che la questione era già stata affrontata in un diverso giudizio, nel quale era stata esclusa ogni sua responsabilità. Nel corso del processo veniva avviato anche un procedimento per danno temuto, dal quale emergeva che le infiltrazioni provenivano da alcuni piccoli ripostigli posti sul terrazzo.
Il giudice ordinava la loro eliminazione a spese della proprietaria, ma in sede di reclamo il Tribunale applicava l'art. 1126 c.c., ripartendo le spese per un terzo a carico dell'usuario esclusivo e per due terzi a carico dei proprietari del piano sottostante.
Con sentenza, il Tribunale accertava la responsabilità della condomina nella misura di un terzo, condannandola al pagamento della corrispondente quota dei danni (2.400 euro) e delle spese.
I coniugi proponevano appello, sostenendo che la ripartizione delle spese era errata e che il locale sottostante era inutilizzabile a causa delle infiltrazioni. La Corte d'appello respingeva il loro gravame, accogliendo invece l'appello incidentale della condomina sulle spese. I giudici di secondo grado ritenevano che le infiltrazioni derivassero da difetti di impermeabilizzazione e di deflusso delle acque, non imputabili direttamente alla proprietaria del lastrico, e applicavano l'art. 1126 c.c. per la ripartizione dei costi. Escludevano inoltre il danno da mancato utilizzo, ritenendo il locale non abitabile e non provato il pregiudizio.
I coniugi ricorrevano in Cassazione, sostenendo che, trattandosi di un condominio minimo composto da due sole unità, non si sarebbe dovuto applicare l'art. 1126 c.c., ma l'art. 1125 c.c., che disciplina le strutture divisorie orizzontali. Contestavano anche la valutazione della Corte d'appello sulla cessazione della materia del contendere e sulla mancata considerazione dei danni ulteriori.
La decisione
La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata l'applicazione dell'art. 1126 c.c. da parte dei giudici di merito. I giudici supremi hanno ricordato che il condominio minimo è soggetto alla disciplina generale del condominio, ma ciò non significa che il criterio di riparto previsto per i lastrici solari debba essere applicato automaticamente. Secondo la Cassazione quando, come nel caso di specie, il lastrico copre una sola unità, la ratio dell'art. 1126 viene meno. In tali situazioni, afferma la Corte, occorre applicare l'art. 1125 c.c., che disciplina le strutture divisorie orizzontali e ripartisce le spese tra i proprietari dei piani sovrapposti, attribuendo al proprietario del piano superiore la responsabilità per la manutenzione del pavimento e al proprietario del piano inferiore quella del soffitto.
La Cassazione quindi ha formulato un principio di diritto chiaro: quando il lastrico solare di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, la ripartizione delle spese deve avvenire secondo l'art. 1125 c.c., e non secondo l'art. 1126 c.c.
La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.
Considerazioni conclusive
Quando un condomino subisce danni alla propria unità immobiliare a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che è in uso o proprietà esclusiva di un altro condomino, ha diritto al risarcimento. Tuttavia quel condomino danneggiato deve comunque partecipare alle spese di riparazione del lastrico nella misura dei due terzi, come stabilito dall'art. 1126 c.c., perché il lastrico svolge soprattutto la funzione di copertura a vantaggio del suo appartamento (Cass n. 28528/2025).
Il lastrico, infatti, pur essendo utilizzato da un solo proprietario, garantisce la copertura dell'unità sottostante.
Tale funzione determina la compartecipazione nelle spese necessarie per la manutenzione, per cui il proprietario che usa il terrazzo paga un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi devono essere sostenuti da chi beneficia della copertura, cioè dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, indipendentemente dal fatto che siano loro a subire i danni poiché l'obbligo nasce dalla titolarità dell'immobile, non dall'utilizzo (Giudice di Pace di Nocera Inferiore n. 693/2026).
Le Sezioni Unite hanno spiegato che, quando le infiltrazioni provengono da un lastrico solare o da una terrazza a livello che non è comune a tutti, ma è in proprietà o uso esclusivo di un solo condomino, il criterio dell'art. 1126 c.c. continua comunque a valere anche per i danni subiti dall'appartamento sottostante (Cass. n. 9449/2016). Se la terrazza a livello copre un solo locale, però, applicare l'art. 1126 c.c. è illogico: finirebbe per far pagare al condomino sottostante due terzi della spesa, cioè più dell'usuario esclusivo. Poiché in questi casi la terrazza svolge solo la normale funzione di separazione e copertura tra due piani, la soluzione corretta è applicare l'art. 1125 c.c., che ripartisce le spese e i danni tra chi sta sopra e chi sta sotto secondo la funzione strutturale del bene (Cass. n. 21337/2017).
