La responsabilità per i danni causati dal distacco di calcinacci dal lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, grava sia sul proprietario/usuario esclusivo sia sul condominio. Il danneggiato può agire contro uno qualsiasi dei soggetti obbligati, in virtù della solidarietà prevista dall'art. 2055 c.c., quando il danno derivi da parti dell'edificio che, pur non essendo comuni, impongono al condominio obblighi di controllo e manutenzione connessi alla conservazione delle parti comuni.
Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza n. 1994 depositata l'8 settembre 2025, ha confermato la responsabilità solidale tra proprietario/usuario esclusivo e condominio per i danni derivanti dal distacco di materiali dal lastrico solare, anche quando la proprietà esclusiva risulti in capo a un soggetto diverso.
La vicenda
L'attore, proprietario di un veicolo Citroen C3, aveva citato in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti in seguito al distacco di calcinacci e pezzi di intonaco dalla copertura del torrino della scala B dell'edificio. Il sinistro si era verificato nell'area di sosta condominiale su via C.A. Dalla Chiesa, dove il veicolo era parcheggiato.
L'attore aveva documentato l'accaduto con fotografie e testimoni, e aveva inviato una diffida all'amministratore senza ricevere riscontro.
Il condominio si era costituito eccependo l'assenza di nesso causale tra l'evento e i danni lamentati, sostenendo altresì che la proprietà esclusiva dei lastrici di copertura fosse della società costruttrice dell'edificio, con conseguente carenza di legittimazione passiva.
Il giudice di pace aveva accolto la domanda dell'attore, riconoscendo la responsabilità del condominio e condannandolo al pagamento del risarcimento. Il condominio aveva proposto appello deducendo violazione dei principi regolatori della materia, erroneo richiamo alla normativa sulla circolazione stradale e carenza di legittimazione passiva.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'appello proposto dal condominio, confermando integralmente la sentenza di primo grado. In particolare, il giudice ha chiarito che:
«Dei danni derivanti dal lastrico solare il cui uso non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.»
«Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., sicché il danneggiato ben potrà instaurare un giudizio nei confronti di uno solo dei due soggetti.»
Il Tribunale ha altresì evidenziato l'erroneità del richiamo, da parte del giudice di pace, al d.lgs. 209/2005 (codice delle assicurazioni private) e all'art. 2054 c.c., precisando che nella fattispecie trovava applicazione l'art. 2051 c.c.
Quanto alla responsabilità da cose in custodia, il Tribunale ha ribadito la natura oggettiva dell'art. 2051 c.c.: spetta al danneggiato provare che la cosa è stata condizione necessaria e sufficiente del danno, mentre il custode ha l'onere di dimostrare il caso fortuito, prova che il condominio non ha fornito nel caso di specie.
Le dichiarazioni testimoniali e la documentazione fotografica hanno consentito di accertare il nesso causale tra il distacco di calcinacci/intonaco e il danno subito dal parabrezza del veicolo.
Il Tribunale ha quindi ritenuto infondate le doglianze dirette alla rivalutazione del materiale istruttorio e fondate le ragioni del primo giudice; ha pertanto rigettato l'appello e condannato l'appellante al pagamento delle spese del grado, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13 d.P.R. 115/2002.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata Cass. civ., sez. III, 16/04/2025, n. 9970, in tema di limiti dell'ammissibilità dell'appello contro le decisioni del giudice di pace pronunciate secondo equità, e Cass. civ., sez. I, 07/05/2019, n. 12017, in tema di appellabilità per violazione dei principi regolatori della materia concretamente applicata.
Considerazioni conclusive
L'indirizzo seguito dal Tribunale è conforme al principio secondo cui, in tema di art. 2051 c.c., per i danni da distacco di materiali da lastrici solari o coperture anche in proprietà o uso esclusivo, rispondono in solido il proprietario/usuario esclusivo e il condominio (art. 2055 c.c.), in ragione degli obblighi di controllo e conservazione che gravano sull'amministratore (art. 1130 c.c.) e sull'assemblea (art. 1135 c.c.).
L'orientamento non è privo di profili controversi nella giurisprudenza più risalente; tuttavia le Sezioni Unite (Cass., SS.UU., n. 9449/2016) hanno chiarito che «il criterio della custodia si estende anche alle parti comuni o a uso esclusivo quando queste siano funzionali alla protezione o conservazione dell'intero edificio».
In ogni caso resta ferma la possibilità per ciascun soggetto responsabile - ove abbia risarcito integralmente il terzo - di agire in regresso verso gli altri coobbligati secondo le regole ordinarie sulla solidarietà.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
