Lo scarico dei fumi nella chiostrina è illegittimo quando mette a rischio la salubrità

Lo scarico dei fumi a servizio di una unità immobiliare può essere collocato su parti comuni soltanto se l'uso del bene condominiale resta compatibile con sicurezza, salubrità, pari uso e prescrizioni tecniche applicabili. Quando il tubo convoglia i fumi in una chiostrina priva di adeguata aerazione, con ristagno dei gas e penetrazione nell'abitazione altrui, il giudice può ordinare la rimozione dell'opera, la chiusura del foro oppure l'adozione delle cautele tecniche accertate in consulenza.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6033 del 17 aprile 2026, ha dichiarato illegittima la collocazione del tubo di scarico di uno scaldabagno all'interno della chiostrina condominiale, valorizzando non il solo difetto di autorizzazione assembleare, ma soprattutto la pericolosità del posizionamento, la violazione del regolamento edilizio comunale e gli esiti della CTU. La domanda risarcitoria per danno alla salute è stata invece respinta, perché non risultavano provati né il superamento della normale tollerabilità delle immissioni né un pregiudizio biologico documentato.

La vicenda

I proprietari di un appartamento convenivano in giudizio il condominio e i soggetti coinvolti nella presenza dello scarico, chiedendo di accertare l'illegittimità del tubo di espulsione dei fumi dello scaldabagno posto a servizio di altra unità immobiliare e collocato all'interno della chiostrina condominiale. Domandavano, inoltre, la rimozione del tubo, la chiusura del foro praticato sulla parete comune e il risarcimento dei danni asseritamente subiti per le immissioni.

Secondo gli attori, i fumi provenienti dallo scaldabagno ristagnavano nella chiostrina, priva di aerazione dal basso, e penetravano nel loro appartamento. La domanda era quindi costruita su due piani: da un lato, l'illegittimità dell'opera per la sua collocazione e per la violazione delle prescrizioni tecniche; dall'altro, la lesività delle immissioni e il conseguente danno alla salute.

Nel corso del giudizio veniva disposta CTU per accertare natura e ubicazione del foro, eventuali violazioni di distanze e immissioni di fumi, possibilità di diversa collocazione del tubo e modalità di ripristino. Il consulente accertava che si trattava di uno scaldabagno a gas metano a camera stagna, ad uso laboratorio, collegato all'esercizio di un'attività commerciale, con scarico dei fumi all'interno della chiostrina condominiale e non verso l'esterno del fabbricato.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda di rimozione, dichiarando illegittima la collocazione del tubo di scarico dello scaldabagno nella chiostrina. Il dispositivo ha condannato i convenuti e la terza chiamata, ciascuno per le rispettive posizioni, alla rimozione del tubo e alla chiusura del foro praticato sulla chiostrina interna della parete condominiale, ovvero all'adozione delle cautele previste dalla CTU.

La motivazione chiarisce anzitutto che la preventiva autorizzazione assembleare non costituisce, di per sé, il fulcro della decisione. Il giudice afferma infatti che "in primo luogo non è necessaria autorizzazione dell'assemblea dei condomini per l'installazione del tubo di scarico dei fumi laddove però si rispetti il principio delle distanze e soprattutto si rispetti i regolamenti comunali esistenti sul punto". Subito dopo, la pronuncia collega la valutazione allo stato concreto dei luoghi: "la fonte dell'immissione è 'uno scaldabagno a gas metano a camera stagna', che i gas da esso provenienti 'scaricano' all'interno della chiostrina condominiale - ove ci sono, peraltro, 'altri impianti sia privati che condominiali'; che l'impianto è privo di un'aereazione dal basso, con la conseguenza che manca il ricambio dell'aria ed i gas tossici pesanti ristagnano nella chiostrina".

La ratio della decisione è quindi tecnica e funzionale: lo scarico non è stato ritenuto illegittimo perché ogni tubo su parte comune richieda sempre il consenso dell'assemblea, ma perché, nelle condizioni accertate, il suo posizionamento determinava un rischio concreto per la salubrità e non rispettava le prescrizioni applicabili. Il Tribunale aggiunge che, "tenendo in particolare considerazione lo stato dei luoghi e gli esiti della CTU [...] può dirsi che il problema è la pericolosità del posizionamento del tubo di scarico nella chiostrina condominiale".

La consulenza tecnica ha inciso anche sull'individuazione del rimedio. Il giudice richiama le conclusioni del CTU, secondo cui lo scaldabagno "non ha uno sbocco all'esterno della chiostrina condominiale" ed è privo di scarico aria, sicché i fumi penetravano nell'appartamento degli attori. La soluzione tecnica indicata era quella di convogliare i fumi verso il tetto o comunque di adottare le cautele necessarie a eliminare la presenza di gas nella chiostrina.

Quanto al condominio, la pronuncia non fonda la responsabilità su un generico obbligo dell'amministratore di rimuovere autonomamente l'opera, ma sull'inerzia rispetto a segnalazioni e richieste già portate all'attenzione della compagine. Dai verbali assembleari emergeva che l'amministratore si sarebbe interessato del problema e che erano state prospettate verifiche e interventi correttivi, ma lo stato dei luoghi era rimasto invariato. Per questo il Tribunale ha ritenuto corretta l'evocazione in giudizio del condominio e non ha escluso la sua responsabilità nella permanenza della situazione.

La domanda risarcitoria ha avuto esito diverso. Pur riconoscendo la criticità dell'impianto, il Tribunale ha escluso la liquidazione equitativa del danno alla salute, osservando che "non risulta essere stato dimostrato che tali immissioni superano la normale tollerabilità e non risulta essere stato quantificato il danno non patrimoniale subìto dagli attori". La sola difficoltà respiratoria percepita in sede di sopralluogo, collegata alla mancata aerazione dal basso, non è stata ritenuta sufficiente, in assenza di documentazione medica o di altri elementi idonei a dimostrare un danno significativo liquidabile.

L'art. 844 c.c. resta dunque rilevante per la valutazione delle immissioni e dell'eventuale risarcimento: il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori e simili propagazioni provenienti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alla condizione dei luoghi; il giudice deve poi contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e può tener conto della priorità di un determinato uso. Nel caso deciso, tuttavia, l'ordine di rimozione o adeguamento è stato fondato soprattutto sulla non conformità e pericolosità tecnica dello scarico nella chiostrina, mentre il risarcimento è stato negato per difetto di prova.

I riferimenti giurisprudenziali

• Trib. Salerno, 19 aprile 2022, n. 1326: l'appoggio di una tubazione di scarico sulla parete condominiale, a servizio di una proprietà individuale, può integrare un uso consentito della cosa comune se non altera la funzione del muro e non impedisce agli altri condomini il pari uso; il muro comune, oltre alla funzione di sostegno e chiusura, può servire anche all'appoggio di impianti e condutture. Il precedente è utile per distinguere l'uso lecito della parete comune dall'installazione tecnicamente pericolosa o non conforme.
• Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2000, n. 6341: l'appoggio di una canna fumaria al muro comune costituisce modifica conforme alla destinazione del bene, consentita al singolo condomino a proprie cure e spese, purché non impedisca il pari uso, non pregiudichi stabilità e sicurezza e non alteri il decoro architettonico. Il principio conferma che l'autorizzazione assembleare non è sempre necessaria, ma non esonera dal rispetto dei limiti tecnici e dei diritti altrui.
• Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2021, n. 14598: il fissaggio della canna fumaria sul muro perimetrale comune rientra nelle modificazioni consentite al singolo ex art. 1102 c.c., entro i limiti del pari uso, della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico. Il precedente conferma, in termini più recenti, la compatibilità dell'opera individuale con la cosa comune solo se sono rispettati i limiti sostanziali dell'uso condominiale.
• Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2016, n. 13449: in materia di canne fumarie, il mancato rispetto delle distanze previste dal regolamento edilizio comunale è collegato a una presunzione assoluta di nocività e pericolosità; in difetto di disciplina regolamentare, la presunzione resta relativa e può essere superata con idonei accorgimenti. Il richiamo è coerente con il peso attribuito, nella vicenda romana, alla violazione della disciplina edilizia locale.
• Cass. civ., sez. VI, 3 giugno 2021, n. 15441: la ratio delle prescrizioni sulle canne fumarie è evitare che fumi nocivi o intollerabili invadano le abitazioni; il rispetto delle distanze previste dai regolamenti locali tutela salubrità e sicurezza, oltre alla proprietà.
• Trib. Roma, 17 gennaio 2018, n. 1187: quando un regolamento condominiale di natura contrattuale richiede una preventiva autorizzazione assembleare per modifiche alle parti comuni, la sua omissione può condurre alla rimozione del manufatto. Si tratta di un limite applicativo collegato alla presenza di una clausola regolamentare specifica, non sovrapponibile al caso in cui l'illegittimità derivi dalla pericolosità tecnica dell'impianto.
• Cass. civ., 3 settembre 2018, n. 21554: il danno alla salute da immissioni non è in re ipsa e deve essere allegato e provato; l'assenza di danno biologico non esclude, in presenza di immissioni illecite adeguatamente accertate, il risarcimento di un diverso danno non patrimoniale da compromissione della vita domestica.
• Cass. civ., sez. II, 13 luglio 2023, n. 20096: le immissioni intollerabili possono ledere la vivibilità dell'abitazione e il normale svolgimento della vita personale e familiare, ma il danno biologico presuppone la prova di una lesione dell'integrità psicofisica e del nesso causale con le immissioni. Il principio delimita correttamente il rigetto della domanda risarcitoria nel caso dello scarico in chiostrina.

Considerazioni conclusive

Lo scarico dei fumi su una parte comune resta ammissibile soltanto quando l'opera sia compatibile con la destinazione del bene, con il pari uso degli altri partecipanti e con le regole tecniche poste a tutela di sicurezza e salubrità. La linea che ammette tubazioni, sfiati e canne fumarie sui muri comuni non attribuisce al singolo un potere illimitato: l'uso più intenso della cosa comune rimane lecito finché non introduce un pericolo concreto, non altera la funzione del bene e non viola prescrizioni edilizie o impiantistiche. Sul punto v. anche tubazioni sulla parete comune.

Gli arresti conformi in materia di canne fumarie e tubazioni confermano che l'autorizzazione assembleare non è sempre condizione costitutiva della legittimità dell'opera individuale. La compatibilità va però verificata in concreto: se lo scarico convoglia i fumi in uno spazio interno non aerato, con ristagno dei gas e penetrazione nell'abitazione altrui, il rimedio può essere conformativo o demolitorio, perché il problema non riguarda la mera assenza di consenso, ma la violazione dei limiti sostanziali dell'uso del bene comune. Il profilo tecnico-edilizio assume rilievo autonomo quando regolamenti locali o prescrizioni impiantistiche impongono modalità di sbocco o distanze funzionali a impedire il ritorno delle esalazioni negli ambienti abitati; in tal senso può vedersi anche distanze delle canne fumarie.

Il quadro incontra un limite ulteriore quando esista una clausola regolamentare contrattuale che subordini le modifiche delle parti comuni a una preventiva autorizzazione assembleare: in tale ipotesi l'illegittimità può discendere dalla violazione della disciplina privata accettata dai condomini, ferma restando la necessità di distinguere questo piano da quello della pericolosità tecnica dell'impianto. Sul punto v. anche canna fumaria vietata dal regolamento.

La tutela risarcitoria segue una logica distinta. La rimozione o l'adeguamento dell'impianto può fondarsi sulla non conformità tecnica e sul rischio per la salubrità dei luoghi; il risarcimento richiede invece la prova del superamento della normale tollerabilità, del pregiudizio allegato e, quando si invochi il danno biologico, della lesione dell'integrità psicofisica. La giurisprudenza distingue il danno alla salute, che deve essere provato, dal danno non patrimoniale da compromissione della vita domestica, che può essere riconosciuto in presenza di immissioni illecite adeguatamente accertate. Per il versante risarcitorio v. anche danno alla salute da immissioni; sulla distinzione tra danno biologico e lesione della vivibilità domestica, può vedersi anche immissioni illecite e vita domestica.

Nel caso deciso, la tutela reale e conformativa è stata riconosciuta perché la CTU ha accertato uno scarico interno alla chiostrina, privo di adeguato sbocco esterno e incidente sulla salubrità dei luoghi; la pretesa risarcitoria è stata respinta perché non sorretta da prova sufficiente del danno alla salute.