Nelle vertenze portate avanti alle aule di Giustizia che interessano il condominio, un argomento sempre attuale è rappresentato dalla richiesta di adozione di provvedimenti cautelari atti ad inibire la prosecuzione di lavori finalizzati alla ultimazione di opere pregiudizievoli e potenzialmente fonte di danni quali, a titolo esemplificativo, la installazione di canne fumarie.
Al ricorrere di tali circostanze, il nostro ordinamento prevede l'esperibilità dell'azione di denuncia ex art. 1171 Cod. Civ., promossa avanti al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (ordinanza del 26 settembre 2025), introdotta con ricorso, che attiene ed è dedicata alla difesa del diritto di proprietà e dei diritti reali di godimento e del possesso contro il pericolo di danni proveniente da interventi di realizzazione di una nuova opera, non ultimata.
Sul punto, preme evidenziare che, in dette fattispecie, è ravvisabile una condotta omissiva da parte del soggetto contro cui si agisce, ovvero l'assenza della preventiva autorizzazione del condominio alla esecuzione dei lavori.
L'ordinanza in commento resa dal Tribunale è l'occasione per approfondire l'analisi dei presupposti che devono sussistere e supportate l'azione di denuncia di nuova opera, previa accurata indagine dei luoghi.
Per il giusto apprezzamento del Giudice, nel caso concreto in esame, come di consueto, è stato dirimente l'esito delle esplorazioni del CTU, cristallizzate nella perizia depositata (consulenza tecnica d'ufficio), propedeutica ad accertare e verificare lo stato di fatto esistente al momento della denuncia ed i correlati pericoli e pregiudizi derivanti dallo stesso.
La vicenda
Un condominio ha introdotto ed instaurato ricorso ex art. 1171 Cod. Civ. contro una società condomina in ragione della avvenuta installazione, non ancora terminata, di una canna fumaria sulla la facciata dell'edificio, contestando l'assenza di consenso a tale opera e lamentando che la stessa è da ritenersi lesiva per la incolumità di persone e cose oltre che pregiudizievole per il decoro dell'edificio.
Per tali motivi, il condominio ha chiesto al Tribunale di inibire alla società la prosecuzione dei lavori
Nei propri scritti difensivi, il condominio ricorrente ha esposto di aver già diffidato la società dalla esecuzione dell'intervento, anche ritenuto che la stessa viola il regolamento vigente, all'uopo presentando esposto alla Polizia locale a seguito del quale era stata emessa ordinanza di sospensione dei lavori.
Successivamente, il condominio aveva depositato ulteriore denuncia/querela in quanto la società, in disprezzo della ordinanza emessa, aveva proseguito l'intervento che, allo stato, non era, comunque, stato completato.
Si è costituita in giudizio la società condomina, chiedendo il rigetto della domanda avanzata dal condominio e precisando che la canna fumaria era necessaria per la destinazione dei locali ad attività di somministrazione di alimenti e bevande.
In considerazione della natura del contendere, che coinvolge aspetti e profili tecnici, il Giudice ha disposto indagine peritale, nel corso del cui esperimento sono stati effettuati accertamenti e rilievi scrupolosi.
All'esito della CTU, dalla quale è risultata l'esistenza del periculum sollevato motivo per cui, condividendo le conclusioni dell'elaborato peritale, il Giudice ha accolto il ricorso.
Denuncia di nuova opera
La denuncia di nuova opera, quale azione nunciatoria, è disciplinata all'art. 1171 Cod. Civ il quale recita «Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui fondo, sia per derivare danno alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare all'autorità giudiziaria la nuova opera, purché questa non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio».
E' indubbio, dalla mera lettura del disposto sopra riportato, che per potersi ravvisare la fondatezza e legittimità della azione di denuncia di nuova opera occorre l'estrinsecarsi di un condotta che postula un facere, che si manifesta al ricorrere dei seguenti presupposti: (i) la realizzazione di una opera, non ancora completata, ovvero non portata ad ultimazione e (ii) il pericolo di danno attuale e/o futuro derivante dalla nuova opera ad altro bene.
La Giurisprudenza è unanime nel riconoscere che <La denuncia di nuova opera, quale strumento processuale avente carattere preventivo in quanto mirante ad evitare un danno che si assume prossimo ed imminente, può essere esercitata a tutela di diritti soggettivi che comportino la riduzione in pristino e non anche a tutela di quei diritti dalla cui lesione deriva soltanto l'obbligo di risarcire il danno.
Tale azione tende ad ottenere, in via provvisoria, che venga arrestato il compimento di un'opera che minaccia l'integrità della cosa altrui ed in via definitiva, nel giudizio di merito, al ripristino della situazione preesistente> (Corte appello Potenza sez. I, 06/07/2020, n.396).
La tutela che si vuole apprestare con detta azione è diretta ad inibire la continuazione dell'opera intrapresa e non ancora terminata oppure a subordinare la sua ultimazione all'adozione di determinate accortezze.
Il procedimento cautelare così instaurato si conclude con un'ordinanza di accoglimento o di rigetto.
Nella fattispecie in esame, dagli atti e dai documenti depositati in giudizio, nonché dalle operazioni esperite con la CTU, è stato confermato il ragionevole e potenziale pericolo di danno lamentato dal condominio determinato dalla installazione dalla avvenuta collocazione della canna fumaria in prossimità delle tubazioni del gas e delle caldaie.
A tal riguardo, il consulente ausiliario del Giudice ha precisato che le eventuali perdite di gas o incendi non garantirebbero una distanza minima affinché la tubazione di gas e canna fumaria non ne siano coinvolte ed interessate, ragione per cui si configurano, con tutta evidenza, i requisiti dettati dall'art. 1171 Cod. Civ.
Lesione del decoro architettonico
Nel caso che ci occupa, l'intervenuta realizzazione di una canna fumaria di notevoli dimensioni sulla parete condominiale del fabbricato costituisce una modifica della cosa comune che reca pregiudizio alla sicurezza dello stesso, in aderenza alle risultanze della CTU e, altresì, ne altera il decoro architettonico.
Sotto tale ultimo profilo, appare opportuno osservare che determina una lesione del decoro architettonico la realizzazione di una nuova opera che si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.
E' costante l'indirizzo della Giurisprudenza di Legittimità nell'affermare che <Il danno al decoro dello stabile «non si verifica quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme armonico dello stabile, a prescindere dal pregio artistico che possa avere l'edificio».
Tale danno persiste anche qualora ci siano stati precedenti interventi contro i quali non sia stata sollevata la violazione.
Ad affermarlo è la Cassazione in relazione alla controversia tra l'affittuaria di un locale adibito a pizzeria e il condominio, in relazione alla pretesa di quest'ultimo di rimuovere la canna fumaria che dal locale, percorrendo tutto il muro perimetrale, convogliava i fumi verso il lastrico solare.
Per la Suprema corte, così come già affermato dai giudici di merito, in tal caso sussiste una alterazione del decoro architettonico> (Cassazione civile sez. II, 26/05/2021, n.14598).
In proposito, dalla documentazione fotografica allegata alla consulenza resa, si evince ictu oculi il significativo impatto della canna fumaria, anche ed in particolare per le dimensioni della stessa, non proporzionate ed equilibrate rispetto alle caratteristiche della facciata.
Parimenti, per tali motivi è appropriato sottolineare che qualora sia contestata la nuova opera ciò che deve essere valutato è la sussistenza di una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente stato, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee del fabbricato, circostanza che si è verificata nel caso de quo.
Alla luce di quanto illustrato ed argomentato, il Giudice ha accolto il ricorso inibendo alla società di proseguire le lavorazioni di installazione della canna fumaria, condannando quest'ultima al pagamento delle spese e competenze di lite in favore del condominio nonché ponendo a carico della stessa le spese di CTU, stante la soccombenza.
