Nell'ambito delle controversie in materia di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio si pone il problema della permanenza dell'interesse ad agire del condòmino che ha subito e denunciato gravi irregolarità gestorie, nel caso in cui, dopo l'avvio del procedimento di revoca, intervenga una delibera assembleare "sanante" con approvazione tardiva dei bilanci e riconferma dell'amministratore.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Bari che, con un decreto del 31 marzo 2026, ha ribadito il principio secondo cui l'amministratore resta soggetto al procedimento di revoca anche se l'assemblea, abbia approvato in ritardo i bilanci, a causa, esclusiva, del negligente comportamento dell'amministratore medesimo, in violazione dell'art. 1129 c.c..
Fatto e decisione
Un condòmino agiva in giudizio al fine di ottenere la revoca dell'amministratore di condominio per mancata approvazione dei rendiconti relativi a due annualità nonché per mancata gestione dei beni comuni.
Si costituiva in giudizio l'amministratore deducendo l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda. Sosteneva di essere stato riconfermato nella carica con successiva delibera assembleare con cui erano stati approvati i bilanci e delibata la questione circa la gestione delle cose comuni, per la quale evidenziava nel merito, di non essere affatto inadempiente.
Il Tribunale accoglieva il ricorso.
Avverso il decreto di accoglimento, proponeva reclamo l'amministratore di condominio il quale riproponeva la propria eccezione di carenza di interesse del reclamato ad ottenere il provvedimento di revoca, atteso che l'assemblea condominiale lo aveva riconfermato nell'incarico, dopo aver approvato tutti i rendiconti nonché contestava la liquidazione delle spese di lite.
La Corte d'Appello rimodulava la liquidazione delle spese liquidate dal Tribunale, ma rigettava il reclamo nel merito ritenendo che l'approvazione tradiva dei bilanci e la conferma assembleare non escludono né sanano le gravi irregolarità dell'amministratore con la conseguente validità della revoca giudiziale.
Considerazioni conclusive
La Corte ha ritenuto persistente l'interesse ad agire del condòmino per la revoca giudiziale dell'amministratore nonostante la conferma del predetto nell'incarico, successiva alla notifica del relativo ricorso. Segnatamente, la Corte ha osservato che il condòmino ricorrente aveva votato in assemblea contro la riconferma dell'amministratore ponendo in essere un comportamento compatibile con la domanda giudiziale. Invero, solo ove il condòmino ricorrente avesse espresso voto favorevole alla riconferma, egli avrebbe manifestato, successivamente alla proposizione del ricorso per la revoca, una volontà incompatibile con la domanda giudiziale.
Ne deriva che il voto espresso in assemblea da parte del condòmino ricorrente contrario alla riconferma dell'amministratore si pone in linea di coerenza con l'azione per la revoca giudiziale poiché palesa l'interesse del medesimo ad ottenere il provvedimento giudiziale.
L'interesse ad agire va, dunque, valutato in concreto in relazione alla posizione soggettiva della parte, non potendo la conferma dell'amministratore da parte dell'assemblea incidere sul potere del giudice di valutarne la responsabilità.
Secondo la Corte, poi, l'interesse ad agire del condòmino per la revoca dell'amministratore non si esaurisce nella tardiva regolarizzazione formale dei bilanci poiché essa non cancella il fatto che l'amministratore abbia violato i propri obblighi. Invero, se si ammettesse che l'approvazione tardiva dei bilanci elimina ogni rilevanza delle condotte precedenti, si consentirebbe alla maggioranza assembleare di sanare automaticamente qualsiasi responsabilità anche grave dell'amministratore svuotando di contenuto l'azione del singolo che in tal modo potrebbe ottenere la revoca giudiziale solo in mancanza di approvazione dei bilanci da parte dell'assemblea; soluzione, questa, in netto contrasto con l'interesse ad agire del singolo che permane proprio perché l'oggetto del giudizio è la condotta dell'amministratore ossia l'accertamento se la sua gestione sia stata conforme agli obblighi di legge.
Ne deriva, altresì, che la mancata impugnazione delle delibera di approvazione dei bilanci non preclude la revoca trattandosi di azioni diverse, fondate su differenti presupposti di legge: l'azione l'impugnazione di un verbale di assemblea presuppone il vizio, formale o sostanziale, della volontà condominiale; la revoca dell'amministratore, invece, implica la negligente esecuzione del rapporto di mandato da parte del detto amministratore.
D'altronde, come è noto, l'art. 1129, comma 12, n. 1) c.c. stabilisce che costituisce grave inadempimento dell'amministratore l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.
L'art. 1130 c.c. stabilisce che la convocazione deve avvenire nel termine perentorio di 180 giorni dall'inizio dell'anno.
La ratio della norma è, dunque, quella di assicurare una corretta gestione condominiale e, stabilendo un termine, tende a scongiurare il pericolo di grave danno derivante da una non corretta gestione economica del condominio.
La violazione del termine perentorio, dunque, pur attribuendo efficacia vincolante nei rapporti tra condòmini al bilancio approvato tardivamente, non sana la violazione dell'obbligo dell'amministratore di convocare l'assemblea, laddove per "omessa" convocazione del consesso si intende l'obbligo di convocazione nel termine di 180 giorni, previsto dall'art. 1130 c.c..
In altre parole, l'interesse ad agire del condòmino per la revoca dell'amministratore non viene meno per il solo fatto che, in ritardo, l'assemblea per l'approvazione dei bilanci sia stata convocata atteso che le condotte successive dell'amministratore volte alla regolarizzazione contabile non eliminano, ma semmai confermano l'irregolarità della gestione.
Invero, anche se l'assemblea viene poi convocata e approva i bilanci, il ritardo ha già prodotto una lesione dell'interesse dei condòmini a una gestione tempestiva e verificabile.
In conclusione, secondo la Corte d'Appello di Bari, l'approvazione tardiva dei bilanci e la conferma assembleare dell'amministratore successiva alla notifica del ricorso per la revoca giudiziale del predetto, non fanno venir meno l'interesse del condòmino ad agire, né sanano le gravi irregolarità gestorie atteso che la violazione dell'obbligo di convocare l'assemblea entro il termine di 180 giorni ha rilevanza autonoma ai fini della responsabilità dell'amministratore e legittima la revoca indipendentemente dalla successiva regolarizzazione contabile.
