La responsabilità del direttore dei lavori scatta se i difetti dipendono da progettazione carente e vigilanza inadeguata

Il professionista incaricato della progettazione e della direzione dei lavori risponde dell'inesatto adempimento quando i difetti dell'opera dipendono da carenze progettuali, da una vigilanza tecnica inadeguata o dalla mancata adozione degli accorgimenti necessari a prevenire vizi costruttivi.

L'intervento dell'appaltatore o di imprese subappaltatrici non esclude la responsabilità del direttore dei lavori se il danno è riconducibile anche all'omesso controllo, alla mancata impartizione di istruzioni tecniche o alla sottovalutazione delle caratteristiche del sito. Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, con sentenza n. 2451 del 20 aprile 2026, ha applicato tale criterio in una controversia relativa a lavori di manutenzione straordinaria eseguiti su parti comuni e su porzioni di proprietà esclusiva di un edificio condominiale.

Il principio va letto entro il perimetro dell'incarico effettivamente assunto dal professionista: la responsabilità contrattuale è stata affermata perché l'istruttoria ha accertato che le lavorazioni contestate rientravano nell'attività progettuale e direttiva svolta, anche per effetto di varianti, autorizzazioni e successive relazioni tecniche.

La vicenda

Una condomina, proprietaria di un appartamento con pertinenza, conveniva in giudizio l'ingegnere incaricato, chiedendo l'accertamento della sua responsabilità professionale quale progettista e direttore dei lavori straordinari eseguiti sulle facciate condominiali e sui balconi dell'unità immobiliare.

L'attrice deduceva che le opere non erano state realizzate a regola d'arte e lamentava, in particolare, l'omessa vigilanza sull'esecuzione dei lavori, l'inadeguata verifica delle modalità operative, l'autorizzazione di subappalti a imprese diverse da quelle prescelte senza adeguata comunicazione, nonché la mancata esecuzione di interventi di risanamento conservativo e statico dei locali cantinati, che assumeva previsti nel progetto.

Il professionista contestava la domanda, sostenendo di non essere progettista dell'intervento originario, di avere diretto soltanto alcune lavorazioni sulle facciate e sui sottobalconi, e di non avere assunto la direzione delle opere di demolizione e rifacimento dei balconi privati, che sarebbero state oggetto di accordi diretti tra impresa e singoli condomini. Eccepiva inoltre decadenza e prescrizione, richiamando le discipline dei vizi dell'opera e dell'appalto.

Nel giudizio veniva chiamata anche la compagnia assicuratrice della responsabilità civile professionale, nei cui confronti il convenuto proponeva domanda di manleva.

La decisione

Il Tribunale ha respinto le eccezioni preliminari e ha riconosciuto la legittimazione della singola condomina ad agire sia per i danni incidenti sulla propria porzione esclusiva sia, nei limiti della propria quota e dell'interesse diretto alla conservazione della cosa comune, per quelli riguardanti le parti condominiali.

Sul rapporto professionale, il giudice ha qualificato l'incarico come contratto d'opera intellettuale, con applicazione della responsabilità contrattuale per inesatto adempimento e della diligenza qualificata del professionista tecnico. Il passaggio motivazionale è particolarmente netto:

"Il convenuto ha ricevuto dalla committenza condominiale un incarico professionale di natura complessa, articolato nelle attività di progettazione e di direzione dei lavori inerenti al restauro e alla ristrutturazione del fabbricato. [...] Da tale qualificazione discendono rilevanti conseguenze sul piano del regime della responsabilità. In primo luogo, l'obbligazione gravante sul professionista non si esaurisce nel generico dovere di diligenza di cui all'art. 1176, comma 1, c.c., ma si atteggia quale obbligazione di diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., da parametrarsi al modello del professionista medio operante nello specifico settore, avuto riguardo alla natura e alle caratteristiche dell'attività esercitata."

La decisione esclude l'applicabilità del limite di responsabilità previsto per le prestazioni implicanti problemi tecnici di speciale difficoltà. I vizi accertati riguardavano, infatti, profili rientranti nell'ordinaria tecnica edilizia: sigillatura dei frontalini, aderenza dei rivestimenti, corretto posizionamento del gocciolatoio e gestione di fenomeni infiltrativi prevedibili.

Quanto al perimetro dell'incarico, il Tribunale ha valorizzato la variante progettuale, l'autorizzazione all'esecuzione di lavorazioni sui balconi e le relazioni tecniche redatte dal professionista, ritenendo che l'attività svolta si fosse estesa anche ad elementi delle porzioni private. In motivazione si legge:

"L'istruttoria ha [...] evidenziato come il professionista abbia redatto una variante progettuale incidente anche su elementi riferibili ai balconi [...] e, successivamente, abbia autorizzato, nella qualità di direttore dei lavori, l'esecuzione delle balaustre. Tali condotte integrano accettazione, quantomeno per facta concludentia, dell'estensione dell'incarico ad attività incidenti direttamente sulle porzioni di proprietà esclusiva."

Il Tribunale ha poi escluso la decadenza fondata sull'art. 2226 c.c., ritenuto non applicabile al contratto d'opera intellettuale, e ha respinto anche il richiamo agli artt. 1667 e 1668 c.c., propri del rapporto di appalto tra committente ed esecutore materiale. L'azione è stata ricondotta alla responsabilità contrattuale del professionista, governata dall'art. 1218 c.c. e dal termine ordinario di prescrizione decennale.

La consulenza tecnica d'ufficio ha avuto un ruolo centrale. Sono stati accertati l'assenza del gocciolatoio perimetrale, la difettosa sigillatura di frontalini e cielini dei balconi, l'impiego di materiali inidonei o utilizzati in modo tecnicamente scorretto, la carente aderenza di intonaci e rivestimenti, nonché fenomeni infiltrativi collegati anche alla risalita capillare dal seminterrato.

Il giudice ha recepito l'impostazione peritale, osservando che i vizi derivavano da carenze concorrenti nella progettazione, nella direzione dei lavori e nell'esecuzione materiale. La concorrente responsabilità dell'impresa non ha escluso quella del professionista:

"La consulenza tecnica d'ufficio ha imputato tali vizi [...] sia al progettista-direttore dei lavori sia alle imprese esecutrici, evidenziando come gli stessi traggano origine da concorrenti carenze afferenti alla progettazione, alla direzione dei lavori e all'esecuzione materiale. La concorrente imputabilità causale dei vizi anche alle imprese esecutrici non esclude, peraltro, la piena responsabilità del professionista nei confronti della danneggiata."

La presenza di subappalti è stata ritenuta irrilevante ai fini dell'esonero da responsabilità, poiché il direttore dei lavori conserva l'obbligo di vigilare sulla corretta esecuzione delle opere, di impartire istruzioni tecniche e di verificare l'osservanza delle prescrizioni. L'alta sorveglianza non richiede una presenza continua e giornaliera in cantiere, ma impone controlli effettivi, periodici e adeguati alla natura delle lavorazioni.

La responsabilità è stata affermata anche con riguardo alla mancata considerazione della risalita capillare, qualificata dal CTU come caratteristica intrinseca e prevedibile del sito. Per il Tribunale, il professionista avrebbe dovuto tenerne conto nella progettazione e nella direzione tecnica, predisponendo soluzioni idonee a evitare la propagazione delle patologie edilizie verso le parti comuni e private.

Il professionista è stato quindi condannato al risarcimento del danno, liquidato in euro 75.672,99, oltre interessi secondo i criteri indicati in motivazione. La domanda di manleva è stata accolta nei confronti della compagnia assicuratrice, con applicazione della franchigia contrattuale e nei limiti del massimale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 16 febbraio 2016, n. 2951: distingue la legitimatio ad causam, da valutare sulla base della prospettazione della domanda, dalla titolarità effettiva del rapporto sostanziale, che attiene al merito.
• Cass., Sez. Un., 11 gennaio 2008, n. 577: in tema di responsabilità contrattuale, il creditore deve allegare l'inadempimento qualificato e il nesso causale, mentre il debitore deve provare l'esatto adempimento o la causa non imputabile.
• Cass., 2024, n. 27045: nelle obbligazioni del direttore dei lavori rientrano il controllo della conformità dell'opera al progetto, la verifica delle modalità esecutive, l'impartizione di istruzioni tecniche e l'informazione al committente; il principio è richiamato espressamente dal Tribunale.
• Cass. civ., sez. III, 24 maggio 2023, n. 14456: il direttore dei lavori deve verificare, mediante visite periodiche e contatti con gli organi tecnici dell'impresa, il rispetto delle regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati; l'orientamento è coerente con la ricostruzione degli obblighi di alta sorveglianza richiamata nella decisione.
• Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2021, n. 39448: la responsabilità del direttore dei lavori incontra un limite per errori relativi ad aspetti esecutivi marginali, rispetto ai quali non sia esigibile un controllo costante; il precedente delimita correttamente l'obbligo di vigilanza, che non coincide con una presenza continua in cantiere.
• App. Napoli, 17 agosto 2025, n. 4077: il direttore dei lavori non risponde automaticamente degli errori dell'appaltatore quando abbia svolto diligentemente il proprio incarico; l'arresto è utile a delimitare la responsabilità, che richiede un concreto difetto di direzione, vigilanza o controllo tecnico.
• Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2026, n. 2984: il singolo condomino può agire per la tutela dei diritti connessi alla propria quota sulle parti comuni quando sussiste un interesse diretto alla conservazione e integrità del bene comune.
• App. Roma, 16 gennaio 2023, n. 243: in caso di lavori condominiali non eseguiti a regola d'arte, il singolo proprietario può agire contro il direttore dei lavori per l'omessa vigilanza sull'operato dell'appaltatore, quando il condominio non abbia promosso l'azione risarcitoria.
• Cass., Sez. Un., 6 maggio 2016, n. 9140 e Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 2018, n. 1465: la clausola claims made non è di per sé nulla né vessatoria, ma richiede una valutazione concreta di meritevolezza degli interessi; il Tribunale ha utilizzato tale criterio per ritenere operante la copertura assicurativa.

Considerazioni conclusive

Il direttore dei lavori risponde dei vizi dell'opera quando l'inesatto risultato tecnico sia causalmente collegato a carenze progettuali, a omessa vigilanza o alla mancata adozione degli accorgimenti esigibili secondo la diligenza professionale qualificata. L'obbligo non si esaurisce in un controllo formale né nella mera presa d'atto dell'attività dell'appaltatore: comprende la verifica progressiva della conformità dell'opera al progetto e alle regole tecniche, l'intervento sulle criticità rilevabili in corso d'opera e l'informazione del committente.

La linea seguita dal Tribunale è coerente con l'indirizzo che riconduce la responsabilità del professionista al contenuto concreto dell'incarico e al nesso causale tra omissione tecnica e difetto dell'opera. Cass. n. 27045/2024 e Cass. n. 14456/2023 valorizzano proprio l'alta sorveglianza effettiva, fatta di controlli periodici, verifiche sui materiali e direttive operative; nello stesso senso si colloca l'affermazione della responsabilità quando l'appaltatore o altri esecutori materiali abbiano concorso alla produzione del danno, perché la pluralità dei titoli di responsabilità non elide l'obbligazione risarcitoria verso il danneggiato. In tal senso v. azione contro il direttore dei lavori.

Il limite applicativo è altrettanto importante: l'alta sorveglianza non trasforma il direttore dei lavori in un sostituto permanente dell'impresa. Cass. n. 39448/2021 e App. Napoli n. 4077/2025 circoscrivono la responsabilità alle omissioni tecniche effettivamente esigibili, escludendo un addebito automatico per errori meramente esecutivi, marginali o non intercettabili con l'ordinaria diligenza professionale. Sul punto v. anche limiti della responsabilità del direttore dei lavori.

Nel caso deciso, tuttavia, i difetti non sono stati ricondotti a mere imperfezioni operative dell'impresa, ma a un insieme di carenze progettuali e direttive rientranti nel mandato accertato: variante, autorizzazioni, relazioni tecniche e conoscibilità delle condizioni del sito hanno consentito di collegare i vizi anche alla prestazione professionale. Da qui la condanna per l'intero nei confronti della danneggiata, ferma la diversa distribuzione interna delle responsabilità tra eventuali coobbligati.

La legittimazione del singolo condomino completa il quadro. Cass. n. 2984/2026 e App. Roma n. 243/2023 confermano che l'azione individuale è ammissibile quando il pregiudizio investe la quota di comproprietà sulle parti comuni o si riflette sulla proprietà esclusiva, restando distinto il successivo accertamento della titolarità sostanziale del credito e della misura del danno. Per un approfondimento, v. legittimazione del singolo condomino.

La prova liberatoria del professionista richiede quindi qualcosa di più della semplice imputazione dei difetti all'appaltatore: occorre dimostrare l'esatto adempimento degli obblighi assunti, l'estraneità causale della propria condotta o l'esistenza di una causa non imputabile. In difetto, la responsabilità professionale resta ferma quando il vizio sia riconducibile anche alla progettazione, alla direzione tecnica o al mancato governo di condizioni prevedibili dell'opera.