Il condominio non risponde se muffa e umidità dipendono da condensa e ponti termici

La richiesta di risarcimento e di esecuzione di opere per umidità, muffa e fenomeni ritenuti infiltrativi non conduce automaticamente alla condanna del condominio o del proprietario del lastrico/terrazza sovrastante: occorre accertare, con rigore, la causa effettiva del danno e il nesso tra la cosa (comune o di proprietà esclusiva) e il pregiudizio lamentato.

In questa prospettiva si colloca la sentenza del Tribunale di Massa, n. 125 del 5 febbraio 2026, che ha escluso la responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio e della proprietaria della terrazza, ritenendo che i fenomeni denunciati fossero riconducibili a condensa (ponti termici e scarsa aerazione) e, inoltre, valorizzando sia una transazione pregressa con efficacia preclusiva sia la condotta della stessa proprietaria in assemblea.

La vicenda

Una condomina, proprietaria di un appartamento, ha agito nei confronti del condominio e della proprietaria della terrazza sovrastante (terrazza che svolgeva anche funzione di copertura), lamentando fenomeni di umidità e muffa presenti da tempo all'interno dell'unità immobiliare. Secondo l'impostazione dell'attrice, i danni dipendevano dalla cattiva impermeabilizzazione della terrazza sovrastante e, per l'effetto, chiedeva sia il ripristino (con gli interventi indicati nell'ATP) sia il risarcimento dei danni interni.

Il condominio e la proprietaria della terrazza hanno contestato la ricostruzione avversaria, sostenendo che non si trattasse di infiltrazioni, bensì di condensa dovuta a vizi costruttivi originari e a cattiva aerazione; hanno inoltre richiamato l'esistenza di una transazione intervenuta anni prima a chiusura di un contenzioso analogo.

La decisione

La domanda è stata integralmente rigettata, con dichiarazione di insussistenza di responsabilità in capo sia al condominio sia alla proprietaria della terrazza.

Il passaggio centrale della motivazione è l'utilizzo, nel giudizio di merito, degli accertamenti tecnici svolti nel procedimento di ATP, dai quali il Tribunale ha tratto una conclusione netta circa l'eziologia dei fenomeni. In particolare, viene riportata l'affermazione del CTU secondo cui "Le cause non sono imputabili alla omessa o inadeguata manutenzione dell'immobile né alla proprietà esclusiva della [proprietaria della terrazza] e neppure ai lavori svolti dall'impresa".

Coerentemente, l'origine dei problemi viene individuata non in un apporto causale della terrazza (o in una carenza manutentiva del bene comune), ma nell'insufficiente isolamento termico e nella scarsa inerzia termica dell'involucro edilizio, cioè in presenza di ponti termici, cui si aggiunge una scarsa aerazione dei locali.

Quanto al profilo "condensa", la motivazione valorizza anche un elemento fattuale esterno alla CTU, richiamando i rilievi dei Vigili del Fuoco, i quali avrebbero indicato come rimedio "arieggiare l'ambiente", circostanza letta dal giudice come conferma indiretta della natura dei fenomeni denunciati.

Accanto all'accertamento tecnico sulla causa del danno, la pronuncia attribuisce rilievo decisivo a due ulteriori snodi argomentativi, entrambi espressamente esplicitati. Il primo è la preclusione derivante dall'accordo transattivo già stipulato: il Tribunale afferma, in sostanza, che, essendo stati già composti in via definitiva contrasti per le medesime causali e per manifestazioni sovrapponibili, la nuova azione risulta "chiusa" dall'effetto dell'intesa, laddove si legge che "la domanda attuale deve ritenersi preclusa dal valore tombale di tale accordo".

Il secondo snodo riguarda la condotta della stessa attrice in sede assembleare. Il giudice richiama una deliberazione assunta all'unanimità con cui l'assemblea aveva deciso di non proseguire nello studio di fattibilità degli interventi di isolamento termico prospettati (nell'ambito del Superbonus), rilevando l'incoerenza tra quella scelta e la successiva richiesta giudiziale di imporre i lavori.

Il passaggio motivazionale è espresso in termini di divieto di comportamento contraddittorio, laddove si evidenzia che "Appare contraddittorio richiedere giudizialmente l'ordine di esecuzione di lavori che la stessa parte ha rifiutato in sede assembleare, configurando un'ipotesi di venire contra factum proprium".

Il Tribunale considera inoltre un ulteriore elemento fattuale con funzione rafforzativa della ricostruzione causale: la sostituzione degli infissi originari con serramenti a tenuta più elevata, in assenza di micro-ventilazione, con conseguente aggravamento della condensa. In questo quadro, il giudice perviene all'esclusione della responsabilità ex art. 2051 c.c. sia della proprietaria della terrazza (poiché il danno non deriva dalla sua proprietà esclusiva) sia del condominio (poiché non si tratta di danno da carenze dei beni comuni o da omessa manutenzione, ma di fenomeni di condensa "evitabili" con corretta aerazione e ricondotti a caratteristiche strutturali dell'edificio "conformi" all'epoca di realizzazione).

Ponti termici: nozione

I "ponti termici" sono discontinuità dell'involucro edilizio che alterano il normale flusso di calore tra interno ed esterno. In pratica, in corrispondenza di cambiamenti di materiale, di spessore o di geometria costruttiva, alcune porzioni della superficie interna possono raffreddarsi più delle altre, favorendo il raggiungimento del punto di rugiada e quindi la condensazione del vapore acqueo; la persistenza di umidità superficiale, a sua volta, può agevolare la proliferazione di muffe. È un tema che, sul piano probatorio, impone quasi sempre un accertamento tecnico accurato, perché la sintomatologia (muffa, aloni, umidità) può essere confusa con fenomeni infiltrativi.

Sul versante giuridico, l'art. 2051 c.c. (danno cagionato da cose in custodia) stabilisce che "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia salvo che provi il caso fortuito". La responsabilità prescinde dalla colpa, ma richiede pur sempre la prova del nesso causale tra la cosa e il danno; il custode può liberarsi dimostrando il caso fortuito, concetto nel quale la giurisprudenza ricomprende, in astratto, anche il fatto del danneggiato quando abbia efficienza causale autonoma e imprevedibile (si veda, in termini generali, inquadramento sul "caso fortuito" e sul fatto del danneggiato quale possibile fattore interruttivo del nesso causale ). Nel caso deciso dal Tribunale di Massa, tuttavia, la soluzione non viene costruita come regola astratta sulla condensa, ma viene ancorata a un insieme di dati tecnici e comportamentali: assenza di riferibilità del danno alla terrazza o alla manutenzione condominiale, riconduzione del fenomeno a ponti termici e aerazione, preclusione da transazione e contraddittorietà della condotta assembleare.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel contenzioso su infiltrazioni e lastrici/terrazze, la giurisprudenza di legittimità ha elaborato criteri non sempre sovrapponibili, perché molto dipende dal tipo di causa (manutenzione, vetustà, difetto originario, vizio costruttivo) e dal bene (comune o esclusivo). In un filone, richiamato anche in ambito divulgativo-specialistico, si afferma che, quando il danno è dovuto a difetti originari di progettazione o esecuzione del lastrico/terrazza e non a omessa manutenzione, può essere esclusa la responsabilità concorrente del condominio, con addebito al solo proprietario/usuario esclusivo (Cass. 21 novembre 2016, n. 23680; Cass. 19 giugno 2013, n. 15300; Cass. 15 aprile 2010, n. 9084; Cass. 18 giugno 1998, n. 6060, richiamate come "orientamento univoco" ; nello stesso senso si richiama anche Cass. n. 19556/2021 ). Per un approfondimento sul punto, in tema di vizi costruttivi e individuazione del responsabile nelle infiltrazioni, può essere utile Vizi costruttivi e infiltrazioni quando la causa non è la manutenzione .

Non manca però un diverso orientamento, più "estensivo" verso il custode, secondo cui il condominio, quale custode dei beni comuni, può rispondere ex art. 2051 c.c. anche quando il danno sia imputabile a vizi edificatori, ritenendosi che tali vizi non coincidano automaticamente con il caso fortuito (si richiamano, in questa prospettiva, Cass. n. 12211/2003 e Cass. 12 luglio 2011, n. 15291 ). Ne deriva che, nella pratica, la linea di confine è soprattutto probatoria e tecnica: la parte che agisce deve dimostrare che il fenomeno dannoso proviene, in concreto, dalla cosa che si assume in custodia al convenuto; la parte convenuta tende invece a dimostrare che la causa è diversa (ad esempio condensa) oppure che si è verificato un fattore idoneo a interrompere il nesso eziologico (per una panoramica dei casi in cui la responsabilità per infiltrazioni è ripartita tra più soggetti, si veda Danni da infiltrazioni: la responsabilità può essere attribuita a più soggetti).

Considerazioni conclusive

La pronuncia del Tribunale di Massa evidenzia tre profili di attenzione operativa, utili nella gestione di liti su umidità/muffe e presunte infiltrazioni. Il primo è che l'accertamento della causa non può essere "intuitivo", perché i sintomi possono essere equivoci: qui la decisione si fonda sul dato tecnico e sull'affermazione per cui "Le cause non sono imputabili alla omessa o inadeguata manutenzione dell'immobile né alla proprietà esclusiva", con ricostruzione in termini di ponti termici e aerazione.

Il secondo è che la tutela risarcitoria e quella "ripristinatoria" possono incontrare ostacoli non solo sul merito tecnico, ma anche su atti dispositivi pregressi e su condotte concludenti: il giudice afferma infatti che "la domanda attuale deve ritenersi preclusa dal valore tombale di tale accordo", e stigmatizza la richiesta giudiziale di lavori dopo il voto assembleare contrario come "venire contra factum proprium".

Il terzo è che, quando la causa è individuata in fenomeni legati anche alle modalità d'uso dell'immobile (aerazione, serramenti, assenza di micro-ventilazione), la strategia processuale deve essere costruita con particolare prudenza: occorre isolare con precisione ciò che è "cosa in custodia" e ciò che è fattore concorrente o alternativo.

In termini pratici, prima di impostare una domanda ex art. 2051 c.c. contro condominio o proprietario del lastrico/terrazza, è spesso determinante cristallizzare lo stato dei luoghi e la causa con un accertamento tecnico, distinguendo infiltrazione da condensa, perché l'esito del giudizio può cambiare radicalmente.

Sul tema delle infiltrazioni e dell'inquadramento generale dei rimedi, può essere utile anche Guida sintetica sulle infiltrazioni dal lastrico e sui criteri di responsabilità , ferma restando la necessità di adattare i principi al fatto concreto, come avvenuto nella decisione qui considerata, dove la responsabilità è stata esclusa per assenza di imputabilità del danno alla terrazza o ai beni comuni e per la convergenza di ulteriori elementi (preclusione transattiva e comportamento contraddittorio).