Il condominio è obbligato - come custode dei beni e dei servizi comuni - ad adottare tutte le misure necessarie perché le cose comuni non rechino danni ad alcuno ed a risponderne per quelli procurati alle singole proprietà, anche se imputabili a difetti costruttivi dello stabile.
Viene da domandarsi se per scelte errate del costruttore sia responsabile il condominio per l'umidità e le infiltrazioni nell'appartamento del singolo condomino (con sbalzi di temperatura termica notevoli da una stanza all'altra del medesimo immobile) e per le conseguenti fessurazioni delle pareti, l'ammuffimento dell'intero perimetro della stanza, nonché le infiltrazioni nelle murature: in tal caso sono evidenti i limiti alla vivibilità ed al godimento della proprietà esclusiva.
Il fatto che vi siano vizi o difetti costruttivi imputabili al costruttore ed eventualmente al direttore dei lavori o il Progettista, esclude la responsabilità del condominio per i danni cagionati dalle parti comuni ai singoli condomini? Sulla questione si è recentemente espresso il Tribunale di Foggia (sentenza 17 settembre 2024 n. 2146).
Fatto e decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, la proprietaria di un appartamento in un caseggiato citava in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da infiltrazioni causati al suo appartamento.
Il Giudice di Pace rigettava la domanda (che riteneva infondata), compensando integralmente le spese tra le parti e ponendo le spese di CTU definitivamente a carico dell'attrice.
Contrariamente a quanto sostenuto dal Giudice di Pace, il Tribunale ha evidenziato la responsabilità del condominio convenuto-appellato nella causazione delle infiltrazioni che hanno interessato l'appartamento di proprietà dell'attrice-appellante.
Nel corso del giudizio, è stata svolta la consulenza tecnica di ufficio, da un professionista geometra, la cui attività è confluita in una relazione finale, corredata dalla risposta alle osservazioni delle parti, che è risultata priva di vizi logici scientifici e che è risultata determinante nella definizione di questo giudizio.
Il CTU ha individuato la causa delle infiltrazioni nell'appartamento dell'attrice-appellante nella mancanza di idonea intercapedine di aerazione sul lato nord del fabbricato (che pur presente nel progetto depositato, non è stata di fatto mai realizzata e la cui funzione sarebbe stata proprio quella di "isolare meglio il fabbricato e di conseguenza le pareti interrate e del piano terra dal terreno esterno in modo da evitare fenomeni di infiltrazione e/o umidità").
Pertanto, ad avviso del Tribunale, il condominio è tenuto risarcire la danneggiata, fatta comunque salva la possibilità del convenuto di chiedere il rimborso al costruttore di quanto pagato se il danno si è verificato per un vizio di costruzione entro 10 anni dall'ultimazione del palazzo.
Considerazioni conclusive
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (Cass. civ., sez. II, 09/10/2023, n. 28253; Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291); qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c. In base ai principi sopra ricordati si può affermare, ad esempio, che l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Tuttavia, come detto, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
Naturalmente - come è stato evidenziato nella decisione in esame - la responsabilità del condominio per i danni causati ad un condomino - può derivare anche dalla mancata realizzazione di manufatti idonei a combattere l'umidità, come un'intercapedine.
Quest'ultima se invece è stata creata dal costruttore tra il muro di contenimento del terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell'edificio ed il muro che delimita questi piani deve considerarsi comune ai proprietari delle unità immobiliari dell'intero edificio quando sia in concreto accertato che è destinata a fare circolare l'aria e ad evitare umidità ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta e dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato (Cass. civ., sez. II, 10/05/1996, n. 4391).
