Quando si parla di controversie che coinvolgono le parti comuni di un edificio, uno dei nodi più delicati riguarda proprio il ruolo del singolo condomino: può agire da solo per difendere i diritti legati alla sua quota di comproprietà, oppure questo potere spetta soltanto all'amministratore, che rappresenta l'intera collettività condominiale? A tale proposito è intervenuta la Cassazione, offrendo una ricostruzione chiara dei limiti e delle possibilità riconosciute al singolo partecipante (Cass. civ., sez. II, 10/02/2026, n. 2984).
La vicenda
La proprietaria di due appartamenti in un condominio citava in giudizio il direttore dei lavori, al quale l'assemblea aveva affidato l'incarico di seguire gli interventi di risanamento e restauro del caseggiato a una società.
Secondo l'attrice il direttore dei lavori aveva commesso omissioni ed errori nello svolgimento del suo incarico e aveva esercitato in modo negligente i compiti di vigilanza e controllo sul cantiere.
Per questo chiedeva al Tribunale che fosse condannato a risarcire i danni alle parti comuni del condominio oppure, in subordine, i danni subiti dalla società stessa come condomina, in proporzione alla sua quota di proprietà (41 millesimi) e comunque i danni diretti ai due appartamenti di sua proprietà. In sostanza, l'attrice sosteneva che la cattiva gestione del direttore dei lavori aveva danneggiato sia il condominio sia i suoi immobili, e per questo ne chiedeva il risarcimento.
Il convenuto, una volta costituito in giudizio, eccepiva innanzitutto che la condomina non era legittimata a chiedere il risarcimento dei danni riguardanti le parti comuni del condominio.
Nel merito contestava poi ogni addebito, sostenendo che le pretese dell'attrice erano infondate.
Il convenuto era convinto che responsabile dei danni fosse la società appaltatrice e otteneva di chiamarla in causa.
La società terza chiamata, comparsa a sua volta, respingeva ogni coinvolgimento e affermava che la domanda riguardava esclusivamente la responsabilità professionale del direttore dei lavori, chiedendo quindi di essere estromessa dal processo.
Il Tribunale di Roma accoglieva l'eccezione preliminare e dichiarava che l'attrice non aveva legittimazione attiva per chiedere il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale. Di conseguenza la condannava a rifondere integralmente le spese processuali sia al direttore dei lavori sia alla società chiamata in causa. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado.
La condomina ricorreva in Cassazione. A parere della ricorrente, la Corte d'Appello aveva errato nel ritenere che il singolo condomino non possa agire per questioni legate ai contratti stipulati dal condominio tramite l'amministratore.
Secondo i giudici di secondo grado, infatti, un condomino avrebbe potuto agire solo nelle controversie riguardanti direttamente diritti reali sulle parti comuni, mentre il contratto con il direttore dei lavori riguardava soltanto l'attività di vigilanza sull'appalto, con effetti sulle parti comuni solo indiretti. La ricorrente contestava questa conclusione.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha ricordato che il condominio non è un soggetto separato dai condomini, ma solo un modo organizzato di gestire beni che restano di proprietà dei singoli. Per questo motivo, anche se l'amministratore agisce in giudizio per tutelare un diritto comune, i condomini non perdono la possibilità di difendere personalmente quello stesso diritto.
La Cassazione ha affermato che l'iniziativa dell'amministratore non esclude quella del singolo: convivono. Ciò premesso, i giudici supremi hanno precisato come la Corte d'Appello abbia confuso il fatto che il danno derivi da un contratto con l'idea che il singolo non possa avere un interesse diretto alla tutela delle parti comuni. In realtà, anche se il contratto è del condominio, il danno alle parti comuni può incidere comunque sui diritti del singolo comproprietario.
In sintesi: Il singolo condomino non può sostituirsi all'amministratore nelle azioni contrattuali contro l'appaltatore o il professionista incaricato dal condominio. Può però agire autonomamente quando il danno alle parti comuni incide direttamente sui suoi diritti di comproprietà o sulla sua unità immobiliare.
Considerazioni conclusive
Le Sezioni Unite hanno chiarito che il singolo condomino può partecipare al giudizio che riguarda il condominio, anche quando l'amministratore decide di non costituirsi o non impugnare la sentenza. Questo perché ogni condomino ha un diritto autonomo sulle parti comuni e deve poter difendere la propria quota di comproprietà ogni volta che la causa incide su quei beni.
La Cassazione ha deciso che il condomino resta titolare diretto dei diritti sulle parti comuni e quindi può difenderli personalmente, senza dipendere dall'iniziativa o dall'inerzia dell'amministratore).
Si è affermato perciò il principio della "rappresentanza reciproca", in forza del quale ciascun condomino può agire, anche in sede di impugnazione, a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi, in quanto l'interesse per il quale agisce è comune a tutti i condomini
Seguendo questa tesi la giurisprudenza successiva ha affermato che la peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto, nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca.
Ne consegue che il condomino che interviene personalmente nel processo promosso dall'amministratore, per far valere diritti della collettività condominiale, non è un terzo che si intromette in una vertenza fra estranei, ma è una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni (Cass. civ., sez. VI-2, 19 novembre 2021, n. 35576).
Da questi principi deriva una conseguenza logica: il singolo condomino può agire o resistere in giudizio per proteggere i suoi diritti di comproprietario anche quando gli altri condomini non vogliono farlo. Se l'inerzia dell'assemblea o dell'amministratore mette a rischio il bene comune, il singolo condomino può persino chiedere l'intervento sostitutivo del giudice per evitare danni alla cosa comune. Questo potere è autonomo e non dipende dalla volontà degli altri partecipanti.
La Cassazione ha confermato quindi che il condomino ha sempre un interesse diretto a intervenire quando è in gioco la tutela delle parti comuni, e che la sua iniziativa processuale è pienamente legittima (Cass. civ., sez. II, 13/11/2024, n. 29251).
Tuttavia, questo potere incontra un limite preciso: quando il danno deriva dall'inadempimento di un contratto stipulato dal condominio, la legittimazione ad agire spetta esclusivamente all'amministratore. Il singolo può tutelare i propri diritti reali, ma non può sostituirsi al condominio nei rapporti contrattuali.
Il singolo non può far valere l'inadempimento dell'appalto, ma può far valere il danno che quell'inadempimento gli ha causato come comproprietario o proprietario esclusivo. Permettere azioni individuali creerebbe caos e decisioni contrastanti (Cass. civ., sez. II, 03/06/2025, n. 14829).
