È importante comprendere se il singolo condomino possa promuovere un'azione legale per tutelare diritti connessi alla propria quota di comproprietà sulle parti comuni oppure se tale potere spetti esclusivamente all'amministratore, in quanto rappresentante dell'intera collettività condominiale.
A tale proposito si è recentemente pronunciata la Cassazione che ha chiarito quando il singolo non può sostituirsi all'amministratore, perché si tratta di decisioni che coinvolgono l'intero condominio (Ordinanza n.25148 del 13-09-2025).
La vicenda
Un condomino citava in giudizio l'impresa che aveva eseguito i lavori di rifacimento del tetto, l'amministratrice del condominio e suo marito (direttore dei lavori/progettista), lamentando difetti nell'esecuzione delle opere e il mancato rispetto delle delibere condominiali che prevedevano interventi per consentire l'installazione di impianti di riscaldamento autonomi.
L'attore sosteneva che i lavori erano stati eseguiti in modo approssimativo, con carenze tecniche e omissioni, tra cui la mancata realizzazione degli sfiati necessari per gli impianti.
Il Tribunale accoglieva solo in parte le sue richieste, condannando l'impresa e il direttore dei lavori a correggere i difetti riscontrati, ma ha escluso responsabilità dell'amministratrice, ritenendo che avesse eseguito correttamente il mandato senza dover vigilare sui lavori.
Il condomino impugnava la sentenza, ma la Corte d'Appello dichiarava che il singolo condomino non aveva legittimazione per agire in giudizio su questioni che riguardano il rapporto contrattuale tra il condominio e i soggetti incaricati dei lavori, competendo tale tutela esclusivamente all'amministratore.
Inoltre, la Corte ha ritenuto infondate le richieste di risarcimento per danni economici e per l'impossibilità di utilizzare l'alloggio, in quanto non supportate da prove sufficienti. A seguito della decisione della Corte di Appello, il condominio soccombente ricorreva in cassazione.
Il ricorrente sosteneva, tra l'altro, che la Corte d'Appello aveva sbagliato nel negargli la possibilità, come singolo condomino, di agire in giudizio per tutelare le parti comuni dell'edificio da danni causati da chi ha progettato, eseguito e controllato i lavori.
Secondo il condomino, il problema non riguardava la legittimazione ad agire, ma piuttosto se fosse titolare del diritto che stava facendo valere.
Il ricorrente sosteneva che il condominio, non avendo personalità giuridica propria, non avrebbe potuto impedire al singolo condomino di agire personalmente per tutelare i suoi diritti, sia come proprietario esclusivo sia come comproprietario delle parti comuni, come il tetto e i muri maestri.
Secondo il ricorrente, il fatto che l'amministratore avesse sottoscritto il contratto non escludeva che anche i singoli condomini potessero agire, visto che il ruolo dell'amministratore era simile a un mandato con rappresentanza.
Nel caso concreto, il ricorrente spiegava che, se non fosse intervenuto, nessuno avrebbe contestato gli errori nei lavori in quanto l'amministratrice, come già successo in passato, non tutelava i beni comuni e restava inattiva.
Anzi, pur conoscendo i difetti, difendeva il lavoro del marito, direttore dei lavori, e degli altri coinvolti, compresa l'impresa edile, andando contro gli interessi del condominio.
La decisione della Cassazione
I giudici supremi hanno confermato le conclusioni della Corte di Appello. In particola la Suprema Corte ha chiarito che lite non era relativa ad un diritto individuale del condomino, come nel caso di un danno diretto alla sua abitazione, né la difesa della sua quota sulle parti comuni.
La controversia riguardava l'esecuzione di una delibera condominiale che autorizzava lavori di manutenzione su una parte comune, cioè il tetto.
Come ha evidenziato la Cassazione, in tali casi, il ruolo del singolo condomino non è autonomo o separato, ma rientra nell'organizzazione collettiva del condominio, dove le decisioni vengono prese dall'assemblea e l'attuazione spetta all'amministratore.
Per questo motivo, la legge riconosce all'amministratore la rappresentanza esclusiva del condominio in giudizio, sia per promuovere che per difendere azioni legate ai diritti sulle parti comuni.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha chiarito che l'amministratore può rappresentare il condominio in giudizio per le cause che riguardano gli interessi comuni, ma questo non toglie il diritto al singolo condomino di agire personalmente per tutelare le parti comuni, perché ne è comproprietario.
In pratica, l'articolo 1131 c.c. serve solo a semplificare le cause, evitando che si debbano chiamare in giudizio tutti i condomini uno per uno. Ma se un condomino vuole agire da solo per difendere un bene comune, come il tetto o le fondamenta, può farlo.
La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede nel carattere autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" e di resistere alle azioni da altri promosse anche nel caso in cui, gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio. Dunque, alla legittimazione dell'amministratore si aggiunge quella dei comproprietari.
Nelle controversie condominiali, la legittimazione ad agire può essere riconosciuta ai singoli condomini solo nel caso in cui la lite investa il diritto degli stessi sulle parti comuni dell'edificio, nei cui confronti il condomino vanta la posizione di comproprietario pro quota e, quindi, è titolare di una autonoma situazione giuridica soggettiva distinta dal condominio, inteso come soggetto unitario, e dagli altri partecipanti (Cass. civ., Sez. Un., 18/04/2019, n. 10934).
Quando la causa invece riguarda l'esecuzione di un contratto firmato dall'amministratore per conto del condominio, come ad esempio un appalto per lavori sulle parti comuni, non è il singolo condomino a poter agire in giudizio.
In questi casi, è solo l'amministratore che ha il potere di farlo, perché rappresenta l'intero condominio.
La Cassazione ha chiarito che, quando si tratta di attuare una delibera condominiale su interventi comuni, il singolo condomino non può agire autonomamente: la sua posizione è parte dell'organizzazione collettiva.
Allo stesso modo se la controversia riguarda come viene gestito un servizio condominiale (ad esempio, la scelta dell'impresa per la pulizia, la ripartizione delle spese, l'approvazione del bilancio), allora si tratta di una questione che riguarda l'interesse collettivo del condominio.
In questi casi, solo l'amministratore può agire o difendersi in giudizio, perché rappresenta l'intera comunità (Cass. civ., Sez. II, 18/01/2017, n. 1208).
