In caso di ingresso abusivo di estranei nell'autorimessa condominiale, il responsabile può essere penalmente perseguito e condannato per il reato di violazione di domicilio ai sensi dell'art. 614 del codice penale. Le autorimesse comuni, infatti, costituiscono pertinenze stabilmente destinate al servizio delle unità immobiliari e rientrano tra i beni protetti dall'art. 614 c.p., che punisce la violazione di domicilio.
Il diritto all'inviolabilità del domicilio, sancito dagli artt. 2 e 14 della Costituzione e dall'art. 8 della Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo (CEDU), garantisce la tutela della sfera privata anche nei luoghi che, pur condivisi, rientrano nella nozione di privata dimora.
In questo caso, il condomino può agire penalmente contro il colpevole del reato, in assenza di iniziativa da parte dell'amministratore o dell'assemblea? La questione è stata recentemente affrontata dalla Cassazione penale nella sentenza del 9 settembre 2025 n. 30472.
La vicenda
La vicenda ha avuto origine dall'ingresso non autorizzato di un estraneo nell'autorimessa condominiale, fatto che ha indotto uno dei condomini a sporgere querela. L'episodio si è concluso con la condanna penale dell'intruso per il reato di violazione di domicilio.
L'imputato ha impugnato la sentenza della Corte d'appello di Palermo, che aveva confermato la sua condanna per il reato di violazione di domicilio, commesso in concorso con altri.
Secondo la difesa del condominio, il singolo condomino non era legittimato a presentare querela per la tutela delle parti comuni dell'edificio, spettando tale facoltà alla collettività condominiale nel suo insieme oppure, in via rappresentativa, all'amministratore. La Cassazione ha rigettato il ricorso, condannando il ricorrente.
La questione: legittimazione del singolo condomino a proporre querela nelle ipotesi di illecito penale commesso in pregiudizio del patrimonio di un condominio e le tesi contrapposte
Secondo una tesi, per risolvere la questione, bisogna partire dalla considerazione che il condominio non è una persona giuridica autonoma, ma piuttosto una forma di gestione collettiva degli interessi comuni dei proprietari.
In altre parole, il condominio non ha una propria soggettività giuridica distinta, né può essere titolare di diritti penalmente tutelati in modo autonomo.
Di conseguenza, l'amministratore di condominio non è considerato il titolare del bene giuridico leso in caso di reati contro le parti comuni, e non può presentare querela in nome del condominio se non espressamente autorizzato.
A parere della stessa tesi perché la querela sia valida, è necessario che l'assemblea condominiale deliberi all'unanimità il conferimento di una procura speciale all'amministratore, come previsto dagli articoli 122 e 336 del codice di procedura penale.
In altre parole si è affermato che quando vittima del reato è un soggetto collettivo quale è il condominio di un edificio, sono coinvolti necessariamente la totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale, rappresentata dall'assemblea. Per questa opinione perciò un singolo condomino non può presentare querela per un reato che riguarda le parti comuni del condominio solo in base alla sua quota millesimale.
Quando si tratta di un reato che colpisce un bene condiviso da tutti i condomini, come una parte comune dell'edificio, non si può frazionare la tutela penale: serve una decisione collettiva, espressa dall'assemblea condominiale. Il reato riguarda l'interesse dell'intero condominio, non quello del singolo. (Cass. pen., sez. II, 29/11/2000, n. 6; Cass. pen., sez. V, 26/11/2010, n. 6197).
Dopo la riforma del condominio però la Cassazione si è orientata a riconoscere il diritto soggettivo di ogni singolo compartecipe, quantomeno in via concorrente o surrogatoria rispetto all'iniziativa dell'amministratore, a proporre querela a protezione dell'intera comproprietà, anche a prescindere dalla volontà degli altri condomini (Cass. pen., sez. IV, 20/12/2022 n.5622).
Questo orientamento ha tenuto conto delle riflessioni delle Sezioni Unite della Cassazione che, con la sentenza n. 10934 del 18 aprile 2019, hanno ribadito che il condomino può agire in giudizio per difendere la propria quota di comproprietà, anche in modo concorrente rispetto all'amministratore.
La Corte ha evidenziato che il condominio non ha personalità giuridica autonoma, ma è un ente di gestione; di conseguenza il potere di agire in giudizio spetta sia all'amministratore, in quanto incaricato della gestione, sia al singolo condomino, in quanto titolare di un diritto reale di proprietà sulle parti comuni.
Le funzioni dell'amministratore e del singolo condomino si completano a vicenda: l'amministratore agisce per dovere di gestione, il condomino perché è proprietario di una parte del bene comune.
La decisione della Cassazione
La sentenza della Cassazione aderisce alla corrente di pensiero più recente. I giudici supremi hanno chiarito che, nel caso di ingresso abusivo di estranei nell'autorimessa condominiale, l'amministratore (oltre ai compiti di gestione) ha anche il dovere, previsto dall'art. 1130, comma 1, n. 4 c.c., di tutelare le parti comuni.
Questo potere non si limita agli interventi urgenti o cautelari, ma si estende a tutte le azioni necessarie per garantire la conservazione e la piena tutela dei diritti dei condomini sulle parti comuni; di conseguenza un amministratore ha la possibilità di presentare querela senza bisogno di una preventiva autorizzazione dell'assemblea, poiché rientra tra gli atti di conservazione del patrimonio condominiale.
Allo stesso tempo, i giudici supremi riaffermano il principio secondo cui anche il singolo condomino, in quanto persona offesa, può proporre querela, essendo titolare del diritto reale di comproprietà sulle parti comuni.
