È possibile che il condominio non voglia realizzare lavori di manutenzione delle parti comuni che un condomino ritiene necessari per risolvere problematiche sorte nella sua proprietà esclusiva. Il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un "facere". La Corte di Appello di Genova però ha ritenuto fondata la domanda di condanna del condominio all'esecuzione, in forma specifica, dell'obbligo di fare, quale il compimento e/o esecuzione di tutte le opere necessarie e non ancora realizzate secondo le conclusioni di una CTU resa in un procedimento di ATP (sentenza n. 601/2024). Vediamo la vicenda.
Fatto e decisione
Due coniugi titolari di un negozio (vendita al dettaglio di elettrodomestici, audiovisivi, materiale elettrico, etc.) subivano ripetuti allagamenti; in particolare l'acqua, attraversando le parti condominiali, era giunta all'interno del locale degli attori, causando gravi danni allo stesso ed al materiale ivi presente; i due coniugi proponeva al Tribunale ricorso per accertamento tecnico preventivo, volto all'accertamento ed alla risoluzione delle problematiche originate dalle parti comuni del condominio.
Una perizia redatta nel suddetto procedimento dal C.T.U. "fotografava" lo stato dei luoghi ed individuava l'origine degli allagamenti, elencando i vari lavori, urgenti e necessari, da effettuarsi al fine di risolvere i problemi riscontrati. La collettività condominiale eseguiva solo alcuni interventi, rimanendo parzialmente irrisolte le problematiche riscontrate.
Di conseguenza i titolari del negozio si rivolgevano al Tribunale per richiedere che fosse ordinato al condominio l'integrale esecuzione dei restanti lavori non ancora effettuati (previsti nell'elaborato peritale A.T.P.), nonché l'esecuzione di altri e diversi lavori non contemplati descritti in una loro perizia di parte.
Il condominio sosteneva di aver già eseguito tutti i lavori ritenuti necessari secondo le direttive impartite dal CTU nel procedimento per accertamento tecnico preventivo. Il Tribunale dava torto agli attori, richiamando un noto principio della Cassazione (Cass. civ., sez. VI - 2, 05/07/2017, n. 16608) secondo il quale il condomino non potrebbe comunque agire in giudizio per richiedere la condanna del condominio ad un "facere: in altre parole per lo stesso giudice non era accoglibile la condanna ad un facere del condominio.
La Corte di Appello però ha evidenziato che la motivazione del giudice di primo grado non è in alcun modo condivisibile. I giudici di secondo grado hanno sottolineato che i fenomeni infiltrativi verificatesi nei locali di proprietà degli attori sono stati causati da parti comuni del condominio. Tale circostanza è stata accertata in sede giudiziale.
Come ha evidenziato la Corte la domanda proposta dai coniugi già in primo grado ha sempre avuto l'obiettivo di ottenere la condanna del condominio all'esecuzione di quelle opere (non eseguite) necessarie per impedire l'allagamento del loro negozio, già previste in sede di ATP dal CTU. La Corte di Appello ha ritenuto tale richiesta legittima.
https://www.condominioweb.com/allagamento-ripartizione-spese.14894
Considerazioni conclusive
Il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura contrattuale, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale; ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un "facere", consistente nell'esecuzione di opere nelle parti comuni, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevoli omissioni.
In altre parole sulla base della giurisprudenza prevalente non si può agire nei confronti del condominio o dei condomini con una causa ordinaria e/o con un ricorso di urgenza (Cass. civ., sez. II, 31/05/2006, n. 12956).
Tuttavia si deve tenere conto che l'azione di adempimento postula la sussistenza di un rapporto obbligatorio rimasto inadempiuto o inesattamente adempiuto, mentre l'esecuzione in forma specifica di un obbligo di fare presuppone già accertata in sede di cognizione la sussistenza del relativo diritto, costituendo lo strumento per l'attuazione coattiva dello stesso; nel primo caso, pertanto, il rimedio (quale azione di cognizione) consente al creditore di ottenere un provvedimento di condanna del debitore all'esecuzione della medesima prestazione di fare che formava oggetto del rapporto obbligatorio inadempiuto; nel secondo caso, il rimedio (quale azione esecutiva) consente al creditore, che abbia già ottenuto il provvedimento di condanna, di ottenere l'esecuzione dell'obbligo di facere non spontaneamente adempiuto a spese del condannato.
Il rimedio risarcitorio si distingue dall'azione di adempimento e dall'esecuzione forzata, poiché, anche quando viene azionato in forma specifica, integra pur sempre una modalità di reintegrazione dell'interesse del danneggiato mediante una prestazione (quella risarcitoria, appunto), diversa e successiva rispetto al contenuto del rapporto obbligatorio (nell'ipotesi di responsabilità contrattuale) o del dovere di rispetto altrui nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale (Cass. civ., sez. III, 27/11/2024, n. 32898).
Quindi un condomino non ha alcun diritto di ottenere la condanna del condominio a compiere un intervento o una manutenzione su un bene comune.
Tale principio non vale se la domanda del condomino fin dal primo grado mira alla realizzazione integrale di tutte le opere nelle parti comuni, ritenute necessarie da un CTU in un procedimento di ATP al quale ha partecipato il condominio, riconosciuto senza contestazioni responsabile dell'umidità presente nei locali del condomino.
