È giuridicamente inesistente - e comunque nulla in modo radicale - la delibera con cui si dispone la dismissione dell'impianto centralizzato di riscaldamento quando essa non sia stata adottata con il consenso unanime dei condomini. L'amministratore che esegue un atto privo di valore deliberativo risponde dei danni cagionati al condomino costretto a dotarsi di impianto autonomo. Sono questi i principi espressi dal Tribunale di Potenza nella sentenza n. 778 del 18 marzo 2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dalla gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato del condominio. L'attore, proprietario di un'unità immobiliare, esponeva che un'assemblea straordinaria (21 novembre 2019) era stata convocata per discutere della situazione dei distacchi dall'impianto comune. Nel corso della riunione l'amministratore aveva proposto di consentire ai condomini ancora allacciati di distaccarsi e di valutare successivamente la dismissione dell'impianto centralizzato. Tuttavia, i presenti avevano manifestato perplessità e nessuna decisione era stata assunta.
Nonostante ciò, nei mesi successivi, l'amministratore sollecitava i condomini a dotarsi di impianti autonomi, prospettando la prossima chiusura del sistema centralizzato. L'attore, che aveva più volte chiesto chiarimenti, non riceveva alcuna risposta. Successivamente l'amministratore comunicava formalmente che l'impianto sarebbe stato dismesso al termine dell'ultimo riparto del gas, dismissione che veniva poi puntualmente eseguita.
A fronte di tale situazione, l'attore contestava l'illegittimità della decisione e chiedeva la riattivazione del servizio. Tuttavia, il protrarsi dell'inerzia dell'amministratore e l'approssimarsi della stagione invernale lo costringevano a installare un impianto autonomo, sostenendo spese non volute.
Nel corso dei contatti tra il tecnico incaricato dall'attore e l'amministratore, emergeva un documento intitolato "Appendice al verbale di assemblea condominiale del 21 novembre 2019", con otto firme di condomini, alcune illeggibili. Tale documento, mai comunicato prima, dichiarava che l'assemblea avrebbe deciso all'unanimità la dismissione dell'impianto centralizzato. L'attore impugnava tale atto, sostenendo che non poteva qualificarsi come delibera assembleare.
Il condominio si costituiva eccependo improcedibilità, tardività e infondatezza della domanda, chiedendo anche la condanna per lite temeraria.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha rilevato innanzitutto che la mediazione obbligatoria è stata regolarmente esperita, sicché l'eccezione di improcedibilità era infondata. Quanto al merito, lo stesso giudice ha osservato che la dismissione dell'impianto centralizzato non era mai stata deliberata dall'assemblea del 21 novembre 2019, come risultava dal verbale ufficiale. Del resto, il documento denominato "Appendice" non è risultato avere i requisiti formali e sostanziali di una delibera: mancavano le firme del presidente e del segretario, non vi era alcuna convocazione, né risultava adottato in sede assembleare.
Il Tribunale ha qualificato tale atto come giuridicamente inesistente, trattandosi di una raccolta di firme postuma, priva di valore deliberativo.
L'amministratore, dando esecuzione a un atto inesistente e ignorando le ripetute contestazioni dell'attore, ha agito in violazione dei propri doveri, integrando un comportamento illecito. Tale condotta ha costretto l'attore a sostenere spese per l'installazione dell'impianto autonomo, configurando un danno risarcibile. Le testimonianze acquisite hanno confermato che l'impianto centralizzato era stato effettivamente disattivato e che l'attore era stato posto nell'impossibilità di riscaldare la propria abitazione.
Il Tribunale ha accolto quindi integralmente la domanda, dichiarando l'inesistenza giuridica dell'atto del 22 novembre 2019 e accertando che l'assemblea non aveva deliberato la dismissione dell'impianto. In ogni caso il giudice potentino ha riconosciuto il diritto dell'attore al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio. Il condominio è stato condannato alle spese di lite.
Considerazioni conclusive
La delibera volta a sopprimere l'impianto centrale per essere adottata a maggioranza deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il transito dall'impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini, pur attenendo la predisposizione della relativa progettazione alla fase esecutiva (Cass. n. 24976/2022).
In caso contrario, la dismissione dell'impianto centralizzato che non preveda il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso costituisce un'innovazione vietata se non approvata all'unanimità, poiché comporta la soppressione di un bene comune e incide sui diritti individuali dei condomini.
Allo stesso modo si parla di dismissione di fatto illecita quando l'impianto centralizzato non viene formalmente soppresso con una delibera valida, ma viene comunque reso inutilizzabile attraverso comportamenti dell'amministratore o del condominio: spegnimento non autorizzato, mancata manutenzione, inviti pressanti al distacco, comunicazioni unilaterali di chiusura, fino alla disattivazione materiale del servizio. In questi casi, pur mancando una delibera assembleare regolarmente adottata, il risultato è identico a una soppressione vera e propria: il condomino viene privato del riscaldamento centralizzato senza che vi sia una decisione legittima a fondamento dell'intervento.
Si ricorda che la nullità o l'inesistenza della deliberazione assembleare costituisce fatto ostativo all'insorgere del potere-dovere dell'amministratore, ex art. 1130 c.c., n. 1, di darne attuazione, sempre a differenza delle ipotesi di mera annullabilità (Cass. n. 23076/2018).
Quando l'impianto centralizzato viene dismesso senza una delibera valida, l'amministratore non solo non deve procedere, ma se lo fa risponde personalmente verso il condominio in sede di rivalsa, una volta che quest'ultimo abbia risarcito il danno al condomino leso (ad esempio le spese conseguenti all'installazione di una calderina).
