Il rendiconto condominiale ricostruito con gli estratti conto può essere valido

Il rendiconto condominiale ricostruito mediante gli estratti conto può reggere all'impugnazione se le voci approvate sono documentate, comprensibili e coerenti con il criterio contabile adottato. L'uso della documentazione bancaria non sana una contabilità opaca, ma può costituire lo strumento necessario quando la gestione precedente ha lasciato registri irregolari e una situazione debitoria da riordinare.

A tale approdo giunge il Tribunale di Sulmona, sentenza n. 139 del 2 luglio 2026, chiamato a decidere sull'impugnazione della delibera assembleare che aveva approvato il bilancio consuntivo 2024. Alcuni condòmini contestavano l'inserimento nel consuntivo di poste riferite ad annualità pregresse, la commistione tra spese ordinarie e straordinarie e alcune incongruenze tra situazione di cassa, stato patrimoniale e saldo del conto corrente. Il condominio ha opposto la necessità di ricostruire la contabilità dopo una gestione precedente gravemente irregolare, con un debito complessivo prossimo a 200.000 euro, e ha difeso l'operato dell'amministratore sulla base degli estratti conto e della documentazione giustificativa disponibile.

La regola applicata resta quella dell'art. 1130-bis c.c.. Il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita, i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, in modo da consentire l'immediata verifica. Non è richiesto un bilancio modellato sugli schemi societari, ma è necessario che registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa permettano ai condòmini di comprendere le operazioni approvate e di votare con cognizione.

La vicenda

I condòmini hanno agito con ricorso ai sensi dell'art. 281-decies c.p.c., chiedendo l'annullamento della delibera del 27 febbraio 2025 nella parte in cui approvava il consuntivo 2024. La contestazione principale riguardava la dedotta violazione dei criteri legali di redazione del rendiconto condominiale e, in particolare, l'impossibilità di svolgere un controllo immediato sulle poste contabili.

Nel ricorso veniva denunciato l'inserimento nel "Rendiconto consuntivo 2024" di voci riferite, secondo gli impugnanti, ad annualità precedenti o comunque non correttamente collocate. Tra queste figuravano il pagamento di rate per € 6.218,25, arretrati per € 9.263,90, portierato 2023 per € 7.670,32, cartelle di rottamazione dell'Agenzia delle Entrate per € 7.309,41 e ulteriori anticipi arretrati. I ricorrenti lamentavano anche la mancanza di una chiara separazione tra spese ordinarie e straordinarie, l'impossibilità di raffrontare correttamente preventivo e consuntivo e la presenza di saldi discordanti: € 12.089,88 nella situazione di cassa, € 0,00 nello stato patrimoniale e € 24.825,29 quale saldo attivo del conto corrente bancario.

Il condominio resistente ha ricostruito la vicenda in termini opposti. L'amministratore subentrato aveva trovato una situazione finanziaria compromessa, con un'esposizione debitoria molto rilevante, e aveva proceduto a ricomporre i bilanci sulla base della documentazione bancaria disponibile. Secondo la difesa del condominio, ogni movimentazione era stata analizzata, classificata e collegata ai relativi giustificativi anche con il supporto di un esperto contabile. È stato inoltre richiamato il piano di rientro dei debiti pregressi, approvato all'unanimità dall'assemblea del 25 ottobre 2024, al quale gli stessi ricorrenti avevano aderito con voto favorevole.

Il condominio aveva eccepito anche la carenza di interesse ad agire, sostenendo che i ricorrenti non avessero dimostrato un pregiudizio economico concreto derivante dalla delibera impugnata. Tale eccezione non è stata accolta nei termini prospettati dalla difesa, poiché il tribunale ha riconosciuto la correttezza del rimedio impugnatorio e la sussistenza di un interesse non meramente astratto alla legalità della gestione condominiale.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. Il tribunale ha ritenuto che il bilancio approvato non fosse privo dei requisiti richiesti dall'ordinamento e che la ricostruzione contabile fondata sugli estratti conto condominiali fosse, nelle condizioni accertate, legittima e adeguatamente documentata.

Dopo avere richiamato la funzione dell'art. 1130-bis c.c., il tribunale ha ribadito che la contabilità condominiale non richiede formalismi propri del bilancio societario, ma deve rendere immediatamente verificabili le entrate, le uscite e la situazione patrimoniale. Il brano centrale della motivazione chiarisce il passaggio dalla regola generale alla concreta tenuta del rendiconto approvato:

"Costituisce principio indiscutibile e normalmente applicato quello per cui, per l'approvazione in sede assembleare della contabilità, non sia necessaria una redazione formalmente rigorosa ma è necessario che essa sia in grado di esprimere con chiarezza le voci di entrata e di uscita, in maniera tale che siano immediatamente verificabili dai condomini. Nel caso di specie questo principio viene rispettato. [...] Venendo al caso specifico oggetto di esame il bilancio versato in atti è rispondente alla volontà condominiale cui è stato sottoposto e non appare privo dei requisiti legali richiesti dall'ordinamento. Così pure non vi è dubbio che la ricostruzione operata dall'attuale amministratore sia corretta e legittima allorquando effettua una ricostruzione contabile sulla base degli estratti conto condominiali. L'attuale amministratore altro non avrebbe potuto fare, operando legittimamente e corredando anche della documentazione giustificativa delle varie voci riportate in bilancio, documentazione peraltro finalizzata a giustificare la relativa spesa affrontata."

La valutazione favorevole al condominio non deriva dalla sola difficoltà ereditata dall'amministratore. Il tribunale ha collegato la legittimità del consuntivo alla presenza di un percorso ricostruttivo documentato, alla disponibilità degli estratti conto, ai giustificativi delle singole voci e all'esistenza di un piano di risanamento già deliberato dall'assemblea. Le spese pregresse inserite nel bilancio 2024 sono state considerate coerenti con il principio di cassa adottato dal condominio, poiché ricondotte a pagamenti e movimenti effettivamente gestiti nell'esercizio oggetto di rendicontazione.

Assume rilievo anche il comportamento assembleare precedente. Il piano finanziario approvato il 25 ottobre 2024 aveva già individuato il percorso di rientro delle passività pregresse; la successiva contestazione del rendiconto 2024 è stata valutata dal tribunale alla luce di tale antecedente, senza tuttavia trasformare il voto favorevole al piano in una preclusione assoluta all'impugnazione. L'interesse ad agire è stato infatti riconosciuto, ma la domanda è stata respinta perché le irregolarità dedotte non sono state considerate tali da rendere il bilancio contrario all'art. 1130-bis c.c.

Il dispositivo ha quindi rigettato la domanda e confermato la validità della delibera del 27 febbraio 2025 nella parte relativa all'approvazione del consuntivo 2024. Le spese di lite sono state integralmente compensate, anche in ragione del riconoscimento dell'interesse ad agire e delle pregresse controversie tra le medesime parti su oggetti analoghi.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892: il rendiconto deve poggiare su una contabilità regolare e intelligibile, con registrazione cronologica delle operazioni e possibilità di verifica dei documenti giustificativi delle entrate e delle uscite.
• Cass. civ., n. 27639/2018: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa servono a soddisfare l'interesse del condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, così da consentire un voto consapevole.
• Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2018, n. 33038: il rendiconto deve documentare incassi e pagamenti eseguiti, ma deve anche rappresentare la situazione patrimoniale del condominio, i rapporti in corso e le questioni pendenti.
• Cass. civ., sez. VI-2, ord. 18 gennaio 2023, n. 1370: la contabilità condominiale non deve essere redatta con forme rigorose analoghe a quelle societarie, purché consenta di comprendere le voci di entrata e di spesa e le quote di ripartizione.
• Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257: l'annullamento della delibera di approvazione richiede che la violazione dei criteri di redazione determini una divaricazione tra risultato effettivo dell'esercizio e rappresentazione contabile, oppure impedisca la conoscenza concreta dei dati di gestione.
• Trib. Bari, 11 maggio 2026, n. 2886: il rendiconto può ritenersi valido quando il criterio contabile adottato, anche non rigidamente formalistico, consente una lettura sostanzialmente chiara e verificabile della gestione.
• Trib. Genova, 3 ottobre 2023, n. 2317: l'assenza della nota sintetica esplicativa comporta l'annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto, anche quando l'amministratore subentrato abbia incontrato difficoltà nella ricostruzione della gestione pregressa.
• Trib. Napoli Nord, 11 maggio 2025, n. 1760: la mancanza della nota esplicativa impedisce ai condòmini di ricostruire con chiarezza la situazione condominiale e giustifica l'annullamento della delibera.
• Trib. Nocera Inferiore, 3 giugno 2025, n. 1903: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa costituiscono parti inscindibili del rendiconto; la loro mancanza compromette l'informazione assembleare.

Considerazioni conclusive

Il rendiconto condominiale ricostruito su base bancaria può essere approvato quando gli estratti conto, i giustificativi e la classificazione delle singole movimentazioni permettono ai condòmini di verificare entrate, uscite e situazione patrimoniale. Nel caso deciso, il tribunale ha ritenuto che le poste contestate non fossero il frutto di una contabilità arbitraria, ma dell'attuazione di un piano di risanamento già deliberato e della registrazione di spese pregresse trattate secondo il criterio di cassa.

La soluzione è coerente con gli arresti di legittimità che escludono l'applicazione di formalismi societari alla contabilità condominiale, ma richiedono un rendiconto idoneo a rappresentare la sostanza delle operazioni. Cass. n. 1370/2023 e Cass. n. 28257/2023 tracciano proprio questo equilibrio tra libertà di forma e verificabilità del dato contabile; sul punto può vedersi anche il rendiconto condominiale senza formalità societarie.

Gli arresti di merito più rigorosi delimitano il principio. Quando manca uno dei documenti essenziali del rendiconto, oppure quando la rappresentazione contabile non consente di ricostruire la situazione debitoria e creditoria del condominio, l'approvazione assembleare resta esposta ad annullamento. Le decisioni rese in tema di rendiconto privo di nota esplicativa mostrano bene questo limite; in tal senso v. rendiconto senza nota esplicativa e, per un ulteriore sviluppo, rendiconto completo e trasparente.

L'inserimento di poste riferite a gestioni pregresse non è, da solo, causa di invalidità della delibera. Diventa problematico quando altera la continuità contabile, confonde crediti e debiti o impedisce il controllo sulla causale degli esborsi. Se invece la spesa è ricondotta a movimenti bancari tracciati, spiegata nella documentazione contabile e coerente con il percorso di risanamento deliberato, il sindacato giudiziale non può risolversi in una preferenza per una diversa tecnica di esposizione; per un confronto recente sul criterio di redazione del bilancio v. validità del criterio misto nel rendiconto.

La delibera è stata quindi mantenuta ferma perché il rendiconto approvato, letto insieme alla documentazione bancaria e al piano di rientro, è stato ritenuto sufficiente a soddisfare la funzione informativa richiesta dalla legge.