La questione inerente alla validità della delibera assembleare di approvazione del rendiconto condominiale è spesso motivo di conflittualità nella gestione condominiale soprattutto con riferimento ai requisiti di chiarezza, trasparenza e correttezza delle poste contabili approvate dall'assemblea.
L'art. 1130 bis c.c. introdotto dalla Legge di Riforma n. 220/2012 ha rafforzato gli obblighi informativi dell'amministratore imponendo una rappresentazione intellegibile della situazione patrimoniale e finanziaria del condominio con modalità di redazione chiare e verificabili da parte dei condòmini senza tuttavia richiedere l'impiego di schemi contabili rigidamente tipizzati prevalendo, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma.
In tale contesto si inserisce una recente pronuncia del Tribunale di Bari (sentenza n. 2886 dell'11 maggio 2026) che, nel rigettare l'impugnazione di una delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo, ha ribadito come esso possa essere validamente redatto anche secondo un criterio misto di cassa e competenza purché le modalità di redazione non compromettano la chiarezza e la verificabilità, da parte del Condominio della gestione contabile.
Fatto e decisione
Una condòmina impugnava una delibera assembleare limitatamente al punto relativo all'approvazione del rendiconto consuntivo deducendo principalmente tre motivi di illegittimità: 1) la mancanza di indicazione dell'avanzo di cassa; 2) la mancata contabilizzazione dei pagamenti da lei effettuati; 3) l'addebito illegittimo di spese individuali in quanto relative alla posizione di altro comproprietario (nello specifico, spese riguardanti due raccomandate inviate all'altro comproprietario dell'immobile, nonché una fattura del legale del Condominio, relativa all'onorario richiesto per un decreto ingiuntivo, sempre notificato al medesimo comproprietario).
L'attrice sosteneva, inoltre, che il rendiconto dovesse essere redatto esclusivamente secondo il criterio di cassa, richiamando giurisprudenza di merito che riteneva illegittimo un bilancio non improntato a tale criterio.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale, preliminarmente, eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e nel merito, sosteneva che: il rendiconto era chiaro e corretto risultando indicata la situazione di cassa con indicazione della giacenza sul conto corrente condominiale; i versamenti erano stati correttamente imputatati ai debiti più risalenti secondo il criterio dell'imputazione ai debiti più antichi ex art. 1193 c.c.; le spese individuali erano legittime in quanto relative all'immobile in comproprietà tra l'attrice e l'altro comproprietario, coobbligati in solido con la conseguenza che le spese potevano essere addebitate anche all'attrice; il criterio " misto" era legittimo in quanto il codice civile non specificava alcun criterio da seguire nella redazione del rendiconto condominiale che tra l'altro risultava preceduto dalla nota sintetica esplicativa, nella quale erano indicati i criteri di redazione dello stesso.
Il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda dell'attrice ritenendo il rendiconto rispettoso dei requisiti di chiarezza, veridicità e intellegibilità richiesti dall'art. 1130 bis c.c., risultando le doglianze di parte attrice mere contestazioni formali prive di incidenza concreta sulla rappresentazione della situazione contabile dell'ente condominio.
Considerazioni conclusive
Il rendiconto condominiale non deve rispettare i formalismi propri del bilancio societario essendo sufficiente che renda intelligibili: le entrate, le uscite, le quote di ripartizione e la situazione patrimoniale del condominio.
In tal senso è il richiamo del Tribunale alla giurisprudenza di legittimità secondo cui "in tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito" (Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2026, n. 471).
Ciò che conta è, dunque, la chiarezza sostanziale del rendiconto poiché non ogni irregolarità formale determina invalidità della delibera assembleare essendo necessario a tal fine che esse incidano concretamente sulla trasparenza e sulla verificabilità della contabilità.
Ne deriva che, "affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione" (cfr. Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257)
Occorre, inoltre, dimostrare un concreto pregiudizio alla comprensibilità della gestione contabile atteso che grava "sul condominio l'onere di provare di avere operato secondo le indicazioni di legge, approvando un rendiconto correttamente redatto, e al condomino che vi si oppone di dimostrare la scorrettezza dei dati ivi riportati, anche attraverso la produzione della documentazione giustificativa delle maggiori somme corrisposte, onde ottenere l'annullamento della decisione assembleare" (cfr. Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2023, n. 9544).
Nel caso di specie:
- Quanto alla doglianza relativa alla mancata indicazione dell'avanzo di cassa, il Tribunale ha ritenuto che il rendiconto consuntivo recasse indicazioni sufficientemente chiare e dettagliate riguardo alla situazione di cassa del bilancio e allo stato patrimoniale del condominio, non essendo prevista la voce "avanzo di cassa" dall'art. 1130 bis c.c. quale indispensabile elemento del rendiconto.
L'attrice non aveva dimostrato la sussistenza di discrepanze tra i valori riportati nel rendiconto per l'anno 2023 e quelli indicati nel rendiconto per l'anno 2022.
- Quanto alla dedotta mancanza di contabilizzazione dei versamenti effettuati dall'attrice secondo il criterio di cassa, il Tribunale ha affermato che l'adozione del criterio misto nella rendicontazione patrimoniale non è di per sé idonea a determinare l'invalidità della delibera di approvazione, non essendo richiesto dall'ordinamento l'impiego di schemi contabili rigidamente tipizzati e prevalendo, in materia, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma (cfr. Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2025, n. 254461). In particolare con tale pronuncia, la Cassazione ha espresso il principio di diritto secondo cui "il rendiconto, nella sua parte economica, precede l'elencazione delle spese eseguite dall'amministratore per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio; l'esercizio dei servizi comuni; gli interventi innovativi o di manutenzione straordinaria. Per la parte finanziaria, il rendiconto deve rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. Pertanto, alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest'ultima modalità contabile prevede che ci sia l'indicazione specifica degli impegni di spesa). ... Opera, in ogni caso, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione".
Il Condominio aveva dato prova di aver reso partecipi i condomini del criterio utilizzato e prodotto il riepilogo dettagliato dei pagamenti dimostrando che i versamenti erano stati imputati ai debiti pregressi. Di contro, l'attrice non aveva provato alcuna concreta carenza informativa, ma si era limitata a contestazioni formali.
- Quanto alle spese individuali addebitate all'attrice, ma a suo dire riferite alla posizione del comproprietario, il Tribunale ha ritenuto corretto l'addebito in quanto le spese derivavano da procedure giudiziali per il recupero di oneri condominiali rimasti insoluti e riguardavano l'unità immobiliare in comproprietà con la conseguenza che i comproprietari erano obbligati in solido verso il condominio.
In conclusione, la delibera di approvazione del rendiconto non è invalida per il solo fatto che la contabilità sia redatta secondo un criterio misto di cassa e competenza non essendo richiesti schemi contabili rigidamente tipizzati propri del bilancio societario. Ai fini della validità della deliberazione è sufficiente che il rendiconto consenta ai condòmini una chiara e concreta comprensione delle voci di entrata e di spesa, della situazione patrimoniale e dei criteri di imputazione delle spese, che sia quindi rispettoso dei requisiti di chiarezza, veridicità e intellegibilità richiesti dall'art. 1130 bis c.c.
