La presenza di muffa nell'appartamento non è sempre un vizio occulto

Il compratore che chiede la riduzione del prezzo deve provare che il bene venduto fosse affetto, al momento della vendita, da un vizio materiale idoneo a diminuirne in modo apprezzabile il valore o l'idoneità all'uso. La presenza di muffe, condense o tracce di umidità non basta, da sola, a fondare la garanzia: occorre che il fenomeno sia riconducibile a un difetto redibitorio della cosa venduta e non a cause visibili, esterne o comunque non qualificabili come anomalia originaria del bene.

Su tale linea si colloca la Corte d'Appello di Venezia, Sezione terza, sentenza n. 1100 dell'11 maggio 2026, decisa in camera di consiglio il 4 maggio 2026, che ha riformato la decisione di primo grado e ha rigettato la domanda dell'acquirente di un appartamento fondata sulla presenza di muffe e umidità rilevate dopo il rogito.

La decisione valorizza due profili: l'onere probatorio gravante sul compratore e la necessità di distinguere il vizio redibitorio vero e proprio dagli effetti di concause diverse, come infiltrazioni già percepibili, fenomeni provenienti da altra proprietà o caratteristiche costruttive coerenti con l'epoca di realizzazione dell'edificio.

La vicenda

L'acquirente di un appartamento aveva agito nei confronti dei venditori deducendo di avere scoperto, il giorno successivo al rogito, durante lo sgombero dell'immobile e la rimozione degli arredi, che il mobilio era deteriorato nella parte retrostante e che sulle pareti coperte dai mobili erano presenti muffe, oltre a infiltrazioni in diversi punti dell'abitazione.

La denuncia dei vizi era stata inviata pochi giorni dopo l'acquisto. A seguito di accertamento tecnico preventivo, l'acquirente aveva chiesto la riduzione del prezzo per euro 13.800,00, il risarcimento dei costi di ripristino per euro 3.033,68 e il rimborso delle spese di sanatoria per euro 3.666,00, per un totale di euro 20.499,68.

I venditori avevano contestato la natura occulta dei difetti, sostenendo che l'immobile fosse stato visitato più volte prima dell'acquisto e che le condizioni lamentate fossero note, visibili o comunque conoscibili con l'ordinaria diligenza. Avevano inoltre richiamato una pattuizione negoziale nella quale l'acquirente dichiarava di avere visitato l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento e immune da vizi.

Il Tribunale aveva parzialmente accolto la domanda, riconoscendo la sussistenza del vizio occulto limitatamente alla muffa sulle pareti poste dietro il mobilio. Aveva quindi liquidato euro 4.600,00 a titolo di riduzione del prezzo ed euro 610,74 per i costi di ripristino delle pareti ammalorate, rigettando invece le ulteriori pretese relative al locale bagno e alle spese di sanatoria edilizia.

I venditori hanno proposto appello principale. L'acquirente ha resistito e ha spiegato appello incidentale, insistendo per una maggiore liquidazione della riduzione del prezzo e censurando la compensazione parziale delle spese.

La decisione

La Corte ha accolto l'appello principale, rigettando tutte le domande dell'acquirente. In via preliminare ha dichiarato il passaggio in giudicato dei capi della sentenza di primo grado relativi al rigetto della domanda per le spese di sanatoria edilizia e dei costi di ripristino del locale bagno, non essendo stati specificamente impugnati.

Il Collegio ha poi ricostruito la disciplina della garanzia per vizi della cosa venduta, richiamando la natura speciale della responsabilità del venditore e l'onere probatorio gravante sul compratore:

"la garanzia per vizio redibitorio prevista dall'art. 1490 c.c. si riferisca ai soli vizi che esistevano già prima della conclusione del contratto, la cui prova è a carico del compratore [...] ed abiliti normalmente quest'ultimo a chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo".

La Corte ha aggiunto che tale garanzia si distingue dall'azione di adempimento o di esatto adempimento della vendita, perché riguarda difetti già esistenti e dà luogo a una responsabilità speciale regolata dalle norme sulla vendita. L'azione estimatoria e l'azione redibitoria non dipendono dalla colpa del venditore, ma dall'esistenza oggettiva del vizio; il risarcimento del danno, invece, resta governato dall'art. 1494 c.c., con le relative condizioni.

Il ragionamento si è poi concentrato sulla prova tecnica. Il quesito formulato nel procedimento di accertamento tecnico preventivo riguardava le infiltrazioni, non direttamente la muffa. Il consulente d'ufficio, intervenuto quando lo stato dei luoghi era già stato modificato e sanificato, non aveva riscontrato infiltrazioni all'interno dell'appartamento, salvo un punto del solaio del bagno. La presenza della muffa risultava invece da fotografie eseguite prima dei lavori da un tecnico incaricato dall'acquirente.

Proprio la ricostruzione causale proposta dal tecnico di parte è stata letta dalla Corte in senso sfavorevole all'acquirente. Le muffe erano state collegate, in termini probabilistici, alle infiltrazioni della zona doccia e all'acqua piovana proveniente da una terrazza dell'unità sovrastante. Per il Collegio, il primo fattore era riferibile al locale bagno, le cui condizioni erano visibili prima del rogito; il secondo atteneva invece a un danno proveniente da altra proprietà, non al vizio redibitorio della cosa venduta.

La Corte non ha condiviso integralmente le conclusioni della consulenza, osservando che la muffa, pur non visibile a occhio nudo perché coperta dagli arredi, non poteva essere qualificata come vizio redibitorio nei termini richiesti dalla disciplina della vendita. Il fenomeno era stato ricondotto a una pluralità di concause: accumulo di condensa sulle pareti più fredde, esposizione a nord, mancato riscaldamento dell'unità attigua nei mesi invernali e isolamento non sufficiente secondo le caratteristiche costruttive dell'epoca.

Il passaggio tecnico richiamato dalla Corte è particolarmente significativo:

"Per quanto è stato possibile vedere (struttura del fabbricato) e constatare (indagine termografica), l'appartamento per cui è ricorso non è sufficientemente isolato per poter evitare i ponti termici e l'accumulo di condense/muffe nei punti più freddi. Prova ne sia che le temperature minori dei manufatti si hanno sul pavimento soprastante la parte non riscaldata del piano sotterraneo; le pareti a confine con un'altra unità immobiliare a sud sempre chiusa d'inverno [...] sulle pareti in prossimità dell'intersezione con i solai".

La motivazione ha attribuito rilievo anche allo spessore delle pareti e all'assenza di materiale isolante, non ritenuti, nel processo, violativi di prescrizioni tecniche applicabili all'edificio. Quanto alla mancata reperibilità della relazione energetica, il passaggio va letto nei limiti dell'accertamento processuale: la Corte non ha considerato tale mancanza sufficiente a dimostrare, di per sé, un vizio costruttivo rilevante ai fini della garanzia per vizi.

La conclusione è netta: la domanda estimatoria non può fondarsi sulla sola presenza di muffa quando non sia provato che essa derivi da un difetto materiale della cosa venduta, preesistente alla vendita e giuridicamente qualificabile come vizio redibitorio. La Corte ha così affermato che i dati complessivamente valutati conducevano a inferire l'inesistenza del vizio estimatorio dedotto dall'acquirente, con conseguente rigetto della domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno.

Le spese di entrambi i gradi di giudizio e dell'accertamento tecnico preventivo sono state integralmente compensate, mentre le spese della consulenza tecnica sono state poste definitivamente a carico solidale delle parti nella misura del 50% ciascuna, in ragione del discostamento del Collegio dalle risultanze della CTU.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. n. 3413/1980: la prova dell'esistenza del vizio redibitorio grava sul compratore che agisce per la risoluzione o per la riduzione del prezzo.
• Cass. n. 33612/2022: la garanzia per vizi della cosa venduta si distingue dall'azione di adempimento o esatto adempimento, perché è regolata dalla disciplina speciale della vendita e soggetta ai relativi termini.
• Cass. n. 33149/2019: la garanzia per vizi opera indipendentemente dalla colpa del venditore, essendo fondata sull'esistenza oggettiva del difetto.
• Cass. n. 6596/2016 e Cass. n. 30406/1995: il vizio redibitorio riguarda imperfezioni o difetti inerenti alla produzione, fabbricazione, formazione o conservazione della cosa, oppure alterazioni che ne diminuiscano il valore o l'idoneità funzionale.
• Cass. SS.UU. n. 11748/2019 e Cass. n. 14895/2023: il compratore che esercita le azioni di risoluzione o riduzione del prezzo deve provare l'esistenza dei vizi, la loro rilevanza e l'incidenza sull'idoneità o sul valore del bene; il criterio riguarda anche il collegamento causale tra difetto allegato e pregiudizio patrimoniale dedotto.
• Cass. n. 27916/2017: la disciplina dei vizi redibitori riguarda i difetti materiali della cosa venduta e non ogni inconveniente collegato alle condizioni generali del bene o alla sua vetustà.
• Cass. civ., ord. n. 24343/2017: in materia di immobili datati, i fenomeni imputabili esclusivamente alla vetustà e alle tecniche costruttive dell'epoca non integrano necessariamente vizi redibitori, se difetti e inconvenienti risultano spiegati dalle caratteristiche del bene e non da un'anomalia occulta della cosa venduta.
• Cass. 12 febbraio 2018, n. 3348: la riconoscibilità del vizio non coincide con la sola visibilità fisica del difetto, potendo dipendere anche dal complesso delle circostanze del bene, specie quando si tratti di immobile datato o con segni esteriori coerenti con l'usura del tempo.
• Cass. n. 21204/2016: le clausole di presa visione o formule analoghe possono incidere sui vizi riconoscibili con l'ordinaria diligenza, ma non eliminano automaticamente la garanzia per vizi occulti, specie se non vi è una chiara e valida rinuncia nei limiti consentiti dalla legge.
• Trib. Catanzaro n. 2877 del 29 dicembre 2025: la presenza di umidità da risalita può integrare vizio occulto quando la CTU accerti la riconducibilità del fenomeno a caratteristiche costruttive dell'immobile non percepibili dall'acquirente al momento dell'acquisto, specie se lo stato apparente del bene ne impediva la rilevazione.

Considerazioni conclusive

La garanzia per vizi della cosa venduta opera quando il compratore dimostra un difetto materiale preesistente, apprezzabile e causalmente collegato alla diminuzione di valore o di idoneità del bene. La Corte veneziana applica questo schema con particolare rigore: muffa, condensa e umidità non vengono considerate, di per sé, vizi estimatori, se la prova tecnica non consente di ricondurle a un'anomalia originaria della cosa venduta.

La soluzione è coerente con l'indirizzo che pone a carico del compratore la prova del vizio e del relativo nesso causale, come affermato da Cass. SS.UU. n. 11748/2019 e ribadito nella giurisprudenza successiva. Si raccorda anche con Cass. n. 27916/2017 e con l'ordinanza n. 24343/2017, che delimitano la garanzia rispetto ai fenomeni spiegabili attraverso la vetustà, le tecniche costruttive dell'epoca o le condizioni generali del fabbricato. In tal senso, per un approfondimento, v. infiltrazioni e limiti della garanzia.

Il profilo della riconoscibilità non può essere risolto nella sola visibilità materiale del difetto. Cass. n. 3348/2018 consente di valorizzare il contesto complessivo del bene, mentre Cass. n. 21204/2016 ricorda che le clausole di presa visione non coprono i vizi occulti emersi dopo controlli ordinari. Ne deriva un equilibrio pratico: l'acquirente non è tenuto a svolgere indagini tecniche penetranti prima del rogito, ma non può fondare l'azione estimatoria su fenomeni che, alla prova dei fatti, risultino prevedibili, visibili in parte, esterni alla cosa venduta o non qualificabili come difetti redibitori. Sul punto v. anche vizi occulti e riconoscibilità negli immobili datati e, quanto ai limiti delle formule di accettazione, clausola vista e piaciuta e vizi occulti.

Il confronto con le decisioni che riconoscono la tutela per umidità e infiltrazioni conferma che non vi è automatismo né in senso favorevole né in senso contrario al compratore. Quando la CTU accerta un difetto costruttivo o di impermeabilizzazione non percepibile con l'ordinaria diligenza, la riduzione del prezzo può trovare fondamento; quando, invece, il fenomeno è collegato a condizioni già visibili, a cause esterne o a caratteristiche costruttive non provate come irregolari, la garanzia resta priva del suo presupposto essenziale. In questa distinzione si colloca anche l'arresto che ha riconosciuto la garanzia per umidità da risalita non percepibile a causa dello stato apparente dell'immobile: può vedersi anche umidità occultata e riduzione del prezzo.

Nel caso deciso, il rigetto dell'azione estimatoria deriva dalla mancata prova di un vizio redibitorio dell'appartamento. La muffa rilevata dietro gli arredi è stata ricondotta a concause diverse e non a un difetto materiale originario della cosa venduta; per questo la Corte ha escluso sia la riduzione del prezzo sia il risarcimento collegato al medesimo presupposto.