Casa ritinteggiata, poi emerge l'umidità: venditore responsabile e prezzo da ridurre

Nel contratto di compravendita immobiliare la garanzia per vizi impone di distinguere tra difetti non riconoscibili con l'ordinaria diligenza al momento dell'acquisto e difetti invece percepibili o già conosciuti dal compratore, rispetto ai quali la tutela può risultare preclusa. Con la sentenza n. 2877 del 29 dicembre 2025 il Tribunale di Catanzaro ha applicato tali coordinate in una controversia nata dall'emersione, dopo il trasferimento della proprietà, di un fenomeno di umidità da risalita in un appartamento posto al piano terra di un edificio condominiale.

La vicenda

L'acquirente agiva contro i venditori chiedendo l'accertamento della responsabilità contrattuale ex art. 1490 c.c. per vizi occulti dell'immobile e, conseguentemente, la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1492 c.c., oltre al risarcimento dei danni patrimoniali (spese sostenute per interventi eseguiti) e non patrimoniali (asserita lesione del diritto di abitazione) ex art. 2059 c.c. Deduceva di avere potuto effettuare una sola visita prima dell'acquisto e che, poco dopo l'immissione nel possesso, aveva riscontrato caduta di intonaco da un pilastro, rigonfiamento di altri pilastri e presenza di grani di vernice lungo la superficie perimetrale. Dopo la segnalazione ai venditori e l'intervento di un tecnico di fiducia, veniva riscontrata la presenza di umidità da risalita nell'appartamento.

La compratrice allegava, inoltre, di avere dovuto ricorrere a un ulteriore prestito per fronteggiare spese ritenute urgenti e riferiva di essere venuta a conoscenza, solo dopo il rogito, della necessità di lavori condominiali straordinari.

I venditori eccepivano, in rito, l'improcedibilità per mancato previo esperimento della negoziazione assistita obbligatoria e, nel merito, contestavano la sussistenza dei presupposti della garanzia ex art. 1490 c.c., sostenendo che le problematiche fossero riconducibili alle parti comuni o comunque a carenze strutturali legate alla vetustà del fabbricato e alla sua collocazione.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda solo in parte.

(a) Lavori condominiali "programmati" e responsabilità precontrattuale
È stata respinta la pretesa risarcitoria fondata sulla mancata informazione circa futuri lavori straordinari (caso Trib. Arezzo), osservando che "l'approvazione dei lavori di straordinaria manutenzione del condominio ove insiste l'unità immobiliare per cui è causa è successiva alla stipula del contratto definitivo stipulato tra le parti" e che i verbali prodotti dalla compratrice "rappresentano soltanto la manifestazione di volontà dell'assemblea di voler eseguire i lavori senza tuttavia confluire in alcuna approvazione definitiva".

Il giudice ha quindi escluso la violazione dell'obbligo di buona fede nelle trattative e nella formazione del contratto, richiamando il principio per cui "non è ravvisabile alcuna violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita… non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo… con riguardo all'intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione" (Cass. civ., n. 18793/2020; richiamata anche Trib. Roma, n. 19623/2024).

(b) Umidità da risalita e vizi occulti ex art. 1490 c.c.
Quanto alla garanzia per vizi, è stato ritenuto provato che i difetti dedotti fossero "occulti": "dalla disamina degli atti e documenti di causa, nonché all'esito dell'istruttoria svolta e della CTU espletata, può ritenersi che effettivamente i vizi denunciati dall'attrice siano qualificabili come occulti".

Determinante, sul piano fattuale, è stato il rilievo secondo cui, durante l'unica visita antecedente al rogito, "l'appartamento si presentava da poco ritinteggiato, con la conseguenza di non rendere visibili i segni dell'umidità successivamente riscontrati"; inoltre, prima della consegna delle chiavi, non era stato consentito un nuovo accesso.

In tale cornice il Tribunale ha richiamato anche l'indirizzo per cui la presa visione del bene esonera il venditore dalla garanzia solo per i vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede (Cass. civ., n. 21204/2016).

La CTU ha accertato "la presenza di umidità da risalita nella parte basale delle pareti… dovuta alla mancata adozione… delle accortezze tecniche necessarie ad evitare l'umidità da risalita", ricostruendone l'origine (apporti d'acqua nel terreno) e riconducendo il fenomeno a caratteristiche costruttive dell'immobile, "inevitabilmente noti alla parte venditrice".

Il giudice ha però ritenuto che tali problematiche non fossero percepibili dall'acquirente al momento dell'acquisto, in particolare per effetto della ritinteggiatura, precisando altresì che la vetustà del fabbricato e la vicinanza al mare, di per sé, non integrano elementi idonei a rivelare automaticamente difetti costruttivi.

Quanto ai rimedi tecnici, il CTU ha escluso una eliminazione totale delle cause per costi e invasività, indicando come soluzione praticabile "l'applicazione… del cosiddetto 'intonaco risanante' o 'deumidificante'… [che] non agisce sulle cause generatrici ma ne riduce sensibilmente la presenza".

(c) Riduzione del prezzo e domande risarcitorie
Sulla base delle conclusioni peritali è stata riconosciuta una riduzione del prezzo pari a € 5.260,00 al netto dell'IVA, con ridimensionamento della richiesta originaria (€ 8.000,00).

Quanto ai danni, è stato riconosciuto il solo importo versato al condominio per il primo intervento di ripristino dei pilastri nell'appartamento (€ 123,84), mentre è stata respinta la pretesa risarcitoria collegata a ulteriori lavori, poiché la fattura prodotta risultava riferita a un intervento di ristrutturazione più ampio e non specificamente correlato ai vizi dedotti (e comunque non adeguatamente documentato quanto a natura e consistenza).

È stata inoltre rigettata la domanda di danno non patrimoniale ex art. 2059 c.c., poiché "la lesione del diritto di abitazione… deve essere provata in maniera specifica e rigorosa" e tale prova non era stata fornita. Infine, non è stata accolta l'ulteriore voce relativa al reperimento di un alloggio alternativo, in quanto non proposta con specifica domanda.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

• Cass. civ., n. 13345/2006, sul principio di buona fede oggettiva nella formazione ed esecuzione del contratto;
• Cass. civ., sez. II, n. 5957/2012, su dolus incidens e criteri di commisurazione del danno ("minor vantaggio"/"maggior aggravio economico");
• Cass. civ., n. 18793/2020 (e Trib. Roma, n. 19623/2024), sull'assenza di obbligo informativo dei venditori rispetto a lavori condominiali non ancora approvati in via definitiva;
• Cass. civ., n. 21204/2016, sui limiti dell'esonero dalla garanzia in caso di presa visione del bene (rilevano i soli vizi riconoscibili con ordinaria diligenza).

Considerazioni conclusive

La decisione conferma, sul piano applicativo, che l'azione fondata sulla garanzia per vizi richiede l'accertamento di un difetto idoneo a incidere sul valore o sulla qualità del bene e, soprattutto, che tale difetto non fosse riconoscibile dal compratore con l'ordinaria diligenza al momento della conclusione del contratto.

In questo caso, la CTU ha evidenziato un "pregiudizio residuo non trascurabile, incidente sulla qualità dell'appartamento e sul suo valore economico" e potenzialmente suscettibile, se trascurato, di assumere nel tempo connotati più marcati anche sotto il profilo della salubrità dell'abitazione.

Sotto il profilo della conoscibilità, l'accertamento dell'"occultità" è stato ancorato a elementi concreti: immobile da poco ritinteggiato, unica visita pre-acquisto e assenza di ulteriori accessi prima della consegna delle chiavi. La pronuncia valorizza inoltre un passaggio di particolare interesse pratico: la sola vetustà dell'edificio o la sua collocazione (ad esempio, in prossimità del mare) non sono, di per sé, indici univoci della presenza di specifici vizi costruttivi, né trasferiscono automaticamente sul compratore un onere "rafforzato" di prevedere difetti non percepibili.

Quanto ai lavori condominiali, il rigetto della domanda precontrattuale è coerente con la distinzione - decisiva anche nella prassi notarile - tra mere discussioni assembleari e deliberazioni "definitive": solo queste ultime assumono rilievo vincolante e, nel caso concreto, la prova documentale ha collocato l'approvazione successivamente al rogito, escludendo un obbligo informativo specifico in capo al venditore rispetto a una futura e non certa evoluzione della volontà assembleare.

Infine, sul danno, viene ribadita la necessità di un rigoroso ancoraggio probatorio: da un lato, il danno non patrimoniale non può ritenersi in re ipsa; dall'altro, le spese sostenute dal compratore, per essere rimborsabili, devono risultare specificamente riferibili ai vizi accertati, senza commistioni con lavori più ampi di ristrutturazione dell'unità immobiliare.