È escluso il risarcimento per mancata locazione quando l'inabitabilità di un appartamento in condominio dipende da caratteristiche strutturali proprie dell'unità immobiliare e non da condotte imputabili al condominio, soprattutto quando il proprietario abbia comunque tratto un apprezzabile godimento diretto del bene, tale da escludere la perdita del godimento indiretto rappresentato dal canone. È questo il principio affermato dal Tribunale di Perugia nella sentenza n. 285 dell'11 febbraio 2026
La vicenda
La controversia nasce dal grave deterioramento di un appartamento situato al piano seminterrato di un caseggiato. Le proprietarie lamentavano da anni la presenza di infiltrazioni d'acqua, muffe diffuse, rigonfiamenti degli intonaci e distacchi di pittura, condizioni che, a loro dire, rendevano l'immobile insalubre e impossibile da locare.
Secondo le condomine, le infiltrazioni provenivano dal lastrico di proprietà esclusiva, dal marciapiede condominiale, dal cunicolo sotterraneo adiacente al muro dell'appartamento, dal muro perimetrale interrato e dalle scale esterne addossate alla parete dell'immobile.
Le proprietarie sostenevano di aver più volte segnalato la situazione al condominio senza ottenere interventi risolutivi; di conseguenza chiedevano al Tribunale la condanna del condominio e della proprietaria del lastrico all'esecuzione dei lavori necessari e al risarcimento del danno per la mancata locazione dell'appartamento.
I convenuti contestavano ogni addebito. Il condominio affermava di aver eseguito negli anni vari interventi di manutenzione straordinaria e sosteneva che le problematiche dell'appartamento erano dovute a fenomeni di condensazione interna, come risultava da una precedente analisi termografica.
La proprietaria del lastrico, dal canto suo, negava che la copertura fosse causa di infiltrazioni, sottolineando come la muffa fosse riconducibile alle caratteristiche strutturali dell'immobile, collocato in parte sotto il livello stradale e con scarsa aerazione. Entrambi i convenuti contestavano inoltre la domanda risarcitoria, ritenuta priva di prova sia quanto all'esistenza del danno sia quanto alla sua entità. Il Tribunale disponeva quindi una consulenza tecnica d'ufficio per accertare le cause delle infiltrazioni e valutare le condizioni dell'immobile.
La decisione
La decisione del Tribunale si è fondata in modo determinante sulla consulenza tecnica d'ufficio, che ha chiarito l'origine dei fenomeni lamentati. Il CTU ha accertato che nell'appartamento erano presenti due fenomeni distinti: da un lato infiltrazioni d'acqua effettive, riscontrate in alcuni punti della cucina dopo piogge insistenti; dall'altro una diffusa formazione di muffe in cucina e nel ripostiglio, dovuta però non alle infiltrazioni, ma alle caratteristiche intrinseche dell'immobile.
Il consulente ha infatti rilevato che l'appartamento, essendo parzialmente sotto il livello stradale, presentava pareti e soffitti privi di isolamento termico e una ventilazione molto limitata, assicurata solo da una piccola finestra e da un sopraluce. A ciò si aggiungeva l'umidità costante proveniente dal cunicolo condominiale. Secondo il CTU, le infiltrazioni, invece, sono risultate dipendenti da difetti del lastrico solare, del camminamento condominiale, delle scale esterne e del cunicolo. Per eliminarle, il CTU ha indicato una serie di interventi a carico del condominio e della proprietaria del lastrico, con ripartizione delle spese secondo l'art. 1126 c.c.
Sulla base di tali accertamenti, il Tribunale ha accolto la domanda relativa ai lavori, condannando il condominio e la proprietaria del lastrico a eseguire gli interventi necessari per eliminare le infiltrazioni. È stata invece rigettata la domanda di risarcimento del danno per mancata locazione.
Il giudice ha rilevato che la principale causa dell'inabitabilità dell'immobile non erano le infiltrazioni, ma le caratteristiche strutturali dell'appartamento, responsabili della formazione di muffe indipendentemente dall'acqua piovana.
Inoltre, testimoni hanno affermato che una delle proprietarie utilizzava quotidianamente l'immobile, curando le piante del terrazzo e trascorrendo del tempo all'interno, circostanza incompatibile con la richiesta di risarcimento per mancato godimento. Per queste ragioni, la domanda risarcitoria è stata respinta.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento ha chiaramente affermato che la situazione di forte umidità e muffa nell'appartamento delle condomine attrici dipendeva dalle caratteristiche strutturali dell'appartamento stesso. Il CTU ha infatti spiegato che l'unità immobiliare, essendo parzialmente interrata, presentava pareti e soffitti privi di adeguato isolamento termico, condizione che favorisce la formazione di condensa. L'umidità costante proveniente da un cunicolo condominiale è risultato un fattore che ha peggiorato una situazione già strutturalmente sfavorevole.
Merita di essere sottolineato che la Cassazione ha già affermato che non può essere riconosciuto alcun risarcimento al proprietario quando dalla consulenza tecnica d'ufficio emerge che l'umidità e la muffa presenti nell'appartamento sono dovute principalmente a fenomeni naturali di condensazione e non a infiltrazioni imputabili al condominio (Cass. civ., sez. VI, 22/06/2017, n. 15615: nel caso esaminato, il CTU ha infatti accertato che le criticità dell'immobile derivavano da "cause endogene (condensazione)" legate alle caratteristiche strutturali dell'unità, mentre solo in misura marginale erano riscontrabili micro‑fessurazioni nelle pareti esterne della facciata condominiale.
Il Tribunale, recependo tali conclusioni, ha quindi condannato il condominio a eseguire i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni effettivamente accertate, ma ha rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo che l'intervento condominiale, limitato alla tinteggiatura dei vani interessati, non avrebbe comunque risolto il problema, essendo questo riconducibile alla conformazione dell'appartamento e non a condotte del condominio. La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado) (per il diverso caso delle infiltrazioni nelle cantinole abusive ricavate nell'intercapedine condominiale si veda infiltrazioni nelle cantinole ricavate nell'intercapedine condominiale).
Nel caso esaminato la situazione dell'appartamento delle attrici è risultata ulteriormente aggravata da una ventilazione molto scarsa, garantita solo da una piccola finestra a vasistas in cucina e da un sopraluce all'ingresso, unica apertura del soggiorno. A tale proposito è già stato affermato che va esclusa la responsabilità del condominio e rigettata la domanda di risarcimento del danno laddove le cause delle infiltrazioni lamentate dai condomini siano ravvisate nella incapacità delle pareti di smaltire il vapore acqueo, con conseguente formazione della condensa, ed il fenomeno sia dovuto principalmente ad una eccessiva temperatura interna e ad uno scarso ricambio di aria all'interno dell'appartamento, causa preponderante rilevabile dai rimedi indicati dal nominato consulente tecnico d'ufficio (Trib. Genova, sez. III, 20 giugno 2006) (per un ulteriore approfondimento sulla esclusione della responsabilità condominiale in tema di umidità e muffa si veda infiltrazioni dalla parete esterna del balcone e muffa).
