Polveri e VOC non bloccano i lavori condominiali se l'esecuzione avviene con cautele adeguate

Il contemperamento tra la necessaria messa in sicurezza delle parti esterne dell'edificio e la tutela della salute di una condomina affetta da Sensibilità Chimica Multipla passa, in concreto, non dalla paralisi delle opere, ma dalla loro prosecuzione subordinata al rispetto integrale di prescrizioni tecnico‑operative puntuali.

In questi termini si è espressa l'ordinanza del Tribunale di Roma del 20/01/2026 (R.G. 54861/24), che ha ordinato la prosecuzione dei lavori sulle facciate e sui balconi/sottobalconi, vincolandola alle cautele individuate in sede di CTU.

La vicenda

Una condomina, affetta da Sensibilità Chimica Multipla, aveva inviato una diffida al condominio chiedendo la sospensione dei lavori di ristrutturazione delle facciate deliberati dall'assemblea, deducendo l'incompatibilità dei materiali ordinariamente impiegati con le proprie condizioni di salute.

A seguito della diffida, il condominio ha proposto ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo che fosse ordinata l'immediata prosecuzione dei lavori "attraverso le modalità più idonee ad eliminare i pregiudizi lamentati" e richiamando le delibere assembleari intervenute, la persistente necessità di messa in sicurezza dello stabile e il rischio di danni a persone o cose.

Si sono costituiti anche alcuni familiari della condomina (occupante l'appartamento), precisando di non aver mai inteso opporsi in via pregiudiziale alle opere, ma domandando che le lavorazioni venissero eseguite con materiali idonei e non dannosi e con modalità compatibili con la patologia, così da evitare conseguenze irreversibili sulla salute. La stessa interessata si è costituita, ribadendo le proprie condizioni cliniche e contestando la ricorrenza dei presupposti per la tutela d'urgenza.

Nel corso del procedimento cautelare è stata disposta una CTU, avente ad oggetto sia la descrizione dei lavori già eseguiti e di quelli ancora da eseguire, sia - con l'ausilio di esperti - la valutazione di compatibilità tra materiali/procedure operative e condizioni sanitarie della resistente.

La decisione

All'esito, il giudice ha ordinato la prosecuzione delle lavorazioni, valorizzando la CTU che ha riscontrato la persistente necessità di interventi su balconi e sottobalconi, frontalini, facciate e parapetto sommitale, anche in ragione del fatto che alcune porzioni già trattate erano rimaste esposte alle intemperie e risultavano nuovamente bisognose di messa in sicurezza "perché stanno continuando a distaccarsi".

Sul versante sanitario, la CTU ha escluso la possibilità di utilizzare i materiali normalmente impiegati per tali lavorazioni, indicando invece il "necessario utilizzo di materiali da considerarsi quasi compatibili con la situazione sanitaria riscontrata", con specificazione delle modalità di esecuzione della successiva lavorazione sulle facciate.

Inoltre, quanto a procedure operative, tempistiche e stoccaggio, è stato ritenuto necessario che ogni intervento comportante l'impiego dei materiali indicati fosse comunicato con almeno tre giorni di anticipo alla condomina, nonché l'adozione di un sistema di protezione temporaneo per lo stoccaggio (anche mediante sacchi ermetici) per ridurre dispersione di polveri, microparticelli, VOC e odori.

In coerenza con tali risultanze, l'ordinanza ha accolto il ricorso cautelare ritenendo sussistenti i presupposti della tutela ex art. 700 c.p.c. e ha disposto che i lavori proseguano nel rispetto di tutte le prescrizioni indicate dal CTU, con riguardo - tra l'altro - a:

materiali "quasi compatibili" individuati dal consulente; procedure operative di cantiere, tempistiche e modalità di stoccaggio; preavviso minimo di tre giorni alla condomina per gli interventi che comportino l'uso dei materiali indicati; particolare attenzione alle lavorazioni svolte in prossimità o sul balcone dell'interessata; misure ulteriori su gestione dei rifiuti e pulizia del cantiere, nonché prescrizioni aggiuntive per le fasi lavorative critiche, la riduzione dell'esposizione e i tempi di rientro, "per come meglio indicato dal consulente nella redatta relazione".

La decisione si chiude ribadendo che "nei termini che precedono debba ordinarsi […] la prosecuzione dei lavori evidenziandosi in ultimo come attese le domande formulate nella presente sede cautelare, nessun ulteriore provvedimento debba essere assunto".

I riferimenti giurisprudenziali e dottrinali

L'ordinanza non richiama precedenti. Tuttavia, la soluzione (prosecuzione delle opere con cautele tecniche) è coerente con alcune linee applicative che emergono nella prassi, sia in tema di tutela d'urgenza, sia in tema di bilanciamento tra attività lecite e protezione della persona:

• Orientamenti conformi sull'uso dell'art. 700 c.p.c. per consentire l'esecuzione di lavori necessari: nelle controversie in cui l'esecuzione di opere condominiali incontra ostacoli, la tutela d'urgenza è stata ritenuta praticabile quando l'accesso/operatività risulti indispensabile per eseguire interventi necessari, ferma la valutazione comparativa dei contrapposti interessi (anche in relazione all'art. 843 c.c.) . In senso analogo, si segnala un'ordinanza che affronta l'obbligo del proprietario di consentire l'accesso per lavori condominiali deliberati e i presupposti della tutela d'urgenza ( Accesso per lavori necessari sul lastrico, tutela d'urgenza e limiti applicativi).
• Orientamenti "più restrittivi" sul requisito del periculum: la tutela ex art. 700 c.p.c. viene negata quando l'urgenza risulta smentita dalla condotta della parte (ad esempio per avere atteso un apprezzabile lasso di tempo prima di agire), con conseguente esclusione del periculum in mora . Questi arresti mantengono valore generale sul piano processuale (presupposti della cautela), ma la valutazione resta ancorata al caso concreto.
• Immissioni e tutela della salute: sebbene la fattispecie romana sia stata inquadrata come regolazione tecnico‑operativa del cantiere, il tema delle esposizioni a polveri/odori richiama, sullo sfondo, la logica del bilanciamento tipica delle immissioni (art. 844 c.c.) e la tutela della persona anche in via cautelare . Per un approfondimento sul perimetro civilistico degli odori e delle esalazioni, v. Odori molesti, criteri di tollerabilità e tutela risarcitoria .

Considerazioni conclusive

Il punto di equilibrio individuato dal giudice è "condizionato": la prosecuzione delle opere viene ordinata perché, da un lato, la CTU ha attestato la persistente necessità di interventi di messa in sicurezza (con rischio di ulteriori distacchi) e, dall'altro, sono state individuate modalità esecutive e materiali "da considerarsi quasi compatibili" con il quadro clinico della condomina, tali da consentire l'esecuzione senza imporre una sospensione sine die.

La portata applicativa del principio va quindi letta con cautela: non si afferma in via generale che, a fronte di patologie gravi, i lavori debbano sempre proseguire; la prosecuzione è qui possibile perché la consulenza ha individuato un set di cautele concretamente praticabili e il giudice ha subordinato l'intervento al loro rispetto integrale.

In ipotesi differenti - ad esempio quando difettino soluzioni tecniche attendibili o quando il periculum non sia attuale - la tutela d'urgenza può incontrare limiti (soprattutto sul requisito dell'urgenza) .

In una prospettiva operativa, il caso conferma l'importanza di istruire tempestivamente la dimensione tecnica (scelta di materiali e procedure, gestione dello stoccaggio, riduzione di polveri/VOC/odori e programmazione delle fasi critiche), perché - anche al di là del singolo contenzioso - la disciplina prevenzionistica sui cantieri richiede cautele effettive per il contenimento delle polveri durante lavorazioni demolitorie e affini ( Polveri in cantiere e cautele dovute, profili anche sanzionatori).

Quanto alle spese, sono state integralmente compensate tra le parti "avuto riguardo alle conclusioni della consulenza ed al complesso delle considerazioni che precedono", mentre le spese di CTU (già liquidate con separato decreto) sono state poste a carico solidale di tutte le parti.