La disciplina del condominio negli edifici, come delineata dagli artt. 1117 ss. c.c., si applica ogniqualvolta in un fabbricato coesistano più unità immobiliari in proprietà esclusiva a soggetti diversi, a prescindere dal numero dei partecipanti. In tale configurazione, la predisposizione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c. è ritenuta necessaria anche nei cosiddetti "condomini minimi", quando occorra procedere alla ripartizione delle spese comuni e alla verifica dei quorum assembleari, poiché le tabelle rappresentano lo strumento tecnico-normativo indispensabile per applicare correttamente le norme codicistiche.
Il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 1313 del 3 dicembre 2025, ha esaminato la necessità delle tabelle millesimali in un edificio composto da sei proprietari, chiarendo che la disciplina condominiale - e gli strumenti operativi che ne consentono l'applicazione, tra cui le tabelle - opera indipendentemente dal numero dei partecipanti.
La vicenda
Alcuni comproprietari di un edificio sito in Pianella hanno citato in giudizio gli altri titolari delle unità immobiliari chiedendo la formazione giudiziale delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., in quanto non era stato possibile raggiungere un accordo unanime.
I resistenti hanno contestato la domanda sostenendo, da un lato, che la presenza di soli sei comproprietari escluderebbe l'obbligo di costituire formalmente un condominio e, di riflesso, di predisporre delle tabelle millesimali; dall'altro, hanno dedotto la presenza di abusi edilizi su alcune porzioni dell'immobile, ritenendo tale circostanza ostativa alla formazione delle tabelle stesse.
È stata, inoltre, proposta una articolata domanda riconvenzionale, volta a ottenere l'accertamento degli asseriti illeciti edilizi, la demolizione di talune opere e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
La decisione
Il Tribunale ha accolto le domande dei proprietari che avevano agito in giudizio, disponendo la formazione delle tabelle millesimali sulla base dello stato di fatto accertato dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) nominato nella precedente mediazione demandata e successivamente acquisito agli atti.
In motivazione il giudice ha affermato che «la domanda di formazione giudiziale delle tabelle millesimali è ammissibile, atteso che, in difetto di accordo unanime dei condomini, comproprietari dell'edificio di cui si controverte, il giudice può procedere alla loro determinazione ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 68 e 69 disp. att.».
È stato richiamato, in particolare, l'arresto secondo cui, «in assenza di adeguate tabelle millesimali, spetta al Giudice stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali, seguendo le norme di legge in materia» (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2016, n. 1548).
Il giudice ha quindi escluso che il numero ristretto dei partecipanti possa giustificare la mancata predisposizione delle tabelle, evidenziando che «la legge non prevede alcuna soglia minima di unità per cui le tabelle diventano obbligatorie, atteso che esse sono indispensabili per poter applicare correttamente le norme sulla ripartizione delle spese e per il funzionamento dell'assemblea (per il calcolo del c.d. quorum assembleare) e, nel contempo, non sussistono ostacoli all'applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (art. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.)».
È stata dunque rigettata l'eccezione secondo cui, nei cosiddetti "condomini minimi", non vi sarebbe spazio per la disciplina condominiale e per la correlata formazione delle tabelle, richiamando l'indirizzo delle Sezioni Unite, per cui «in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipendono dal numero delle persone che ad esso partecipano» (Cass., Sez. Un., n. 2046/2006).
Quanto alle eccezioni relative agli asseriti abusi edilizi, il Tribunale ha sottolineato che «le tabelle millesimali devono essere predisposte in base allo stato di fatto dell'edificio, non alla sua regolarità edilizia» e che non può ritenersi inesistente, sul piano civilistico, un'opera priva di titolo abilitativo, purché dotata di «effettiva consistenza, stabilità e funzione».
È stato quindi precisato che «la redazione delle tabelle non assurge a "sanatoria edilizia" del manufatto abusivo, né produce alcun effetto nei rapporti con la P.A., rivestendo precipua funzione valutativa interna ai rapporti condominiali».
Nell'ambito della consulenza tecnica, l'esperto incaricato ha redatto due differenti ipotesi di tabella:
- una prima tabella, fondata sul puro stato di fatto dell'intero fabbricato, comprensivo anche delle porzioni irregolari sotto il profilo edilizio;
- una seconda tabella, ottenuta escludendo le parti ritenute abusive in assenza di titolo abilitativo.
Il giudice ha valorizzato la prima soluzione, osservando che la tabella che espunge le porzioni irregolari non rispecchia la realtà materiale dell'immobile e, in particolare, che l'eventuale esclusione del piano secondo comporterebbe una «irragionevole alterazione del rapporto proporzionale tra i condomini, riversando sugli altri le spese che invece dovrebbero competere anche al titolare dell'unità immobiliare affetta da irregolarità urbanistiche».
Sulla base della tabella millesimale redatta in aderenza allo stato di fatto, il Tribunale ha disposto la formazione delle tabelle di proprietà dell'edificio, ritenendole conformi ai criteri tecnici (superficie, destinazione, orientamento) e ai parametri normativi indicati dall'art. 68 disp. att. c.c.
Le articolate domande riconvenzionali proposte dai resistenti - volte all'accertamento degli abusi edilizi, alla demolizione di determinate opere e al riconoscimento di danni patrimoniali e non patrimoniali connessi alla pretesa diminuzione di valore delle unità immobiliari e alla perdita di benefici fiscali - sono state integralmente rigettate.
Il giudice ha infatti evidenziato che non vi è prova né dell'an né del quantum del danno: non sono emersi in giudizio elementi certi su eventuali bonus fiscali negati, né sono state prodotte perizie idonee a dimostrare una concreta diminuzione di valore dei beni.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., Sez. Un., n. 2046/2006, in ordine all'applicabilità automatica della disciplina condominiale quando in un edificio esistano più unità immobiliari in proprietà esclusiva, indipendentemente dal numero dei partecipanti;
- Cass., sez. II, 27 gennaio 2016, n. 1548, in tema di potere del giudice di determinare i criteri di riparto delle spese e di procedere alla formazione giudiziale delle tabelle millesimali in assenza di accordo unanime tra i condomini.
La decisione fa inoltre riferimento, sul piano urbanistico-edilizio, all'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico dell'Edilizia) e alla sentenza della Corte costituzionale n. 101/2013, richiamando il principio della "doppia conformità" quale presupposto per la sanatoria degli abusi.
Tali profili, tuttavia, vengono considerati solo ai fini della ricostruzione tecnico-giuridica del quadro edilizio, ribadendosi che la regolarità urbanistica delle singole porzioni non incide, di per sé, sulla possibilità di predisporre le tabelle millesimali sulla base dello stato reale dei luoghi.
Considerazioni Conclusive
La pronuncia afferma in modo netto che la presenza di un numero limitato di proprietari non esclude né l'esistenza del condominio né l'applicazione delle norme di cui agli artt. 1117 ss. c.c., né, ove necessario, la formazione di tabelle millesimali ai sensi degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. Il principio, espresso in un caso concreto di edificio con sei titolari di distinte unità immobiliari, ribadisce che i cosiddetti condomìni minimi non costituiscono un'area "esente" dalla disciplina condominiale, ma un ambito nel quale essa si applica integralmente ogniqualvolta occorra ripartire spese e determinare i quorum assembleari.
La formazione delle tabelle deve avvenire sulla base dello stato effettivo dell'edificio, valorizzando la consistenza, la stabilità e la funzione delle singole porzioni, anche laddove sussistano irregolarità o manchino titoli edilizi. La tabella non svolge e non può svolgere funzione di sanatoria edilizia e non incide sui rapporti con la pubblica amministrazione: resta fermo che eventuali abusi andranno verificati e, se del caso, perseguiti nelle sedi e con gli strumenti propri del diritto urbanistico.
Di rilievo è altresì il rigetto delle pretese risarcitorie avanzate in via riconvenzionale: il Tribunale ha chiarito che la mera allegazione di abusi edilizi o di presunte ricadute sui bonus fiscali non è sufficiente a fondare un diritto al risarcimento, occorrendo una puntuale prova sia della sussistenza del danno (ad esempio mediante documentazione del diniego dei benefici fiscali o perizie sulla perdita di valore delle unità) sia della sua quantificazione.
In termini operativi, la decisione conferma l'utilità, anche nei piccoli complessi, di dotarsi di tabelle millesimali tecnicamente corrette e condivise; ove l'unanimità non sia raggiungibile, resta aperta la via giudiziale, preceduta - nei procedimenti che attengono alla materia condominiale - dall'esperimento della mediazione, che può costituire uno spazio effettivo di composizione dei contrasti, anche mediante l'ausilio di un CTU.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
