Purtroppo, non è infrequente che in alcuni fabbricati siano eseguiti dei lavori in difformità con il titolo edilizio rilasciato dalle autorità competenti. Ad esempio, potrebbero realizzarsi degli aumenti di volumetria non autorizzati oppure potrebbe verificarsi un cambio d'uso degli immobili al pian terreno (per ipotesi, da negozio ad abitazione).
Questi edifici, come tutti gli altri, necessitano di manutenzione ordinaria così come potrebbero essere disposti, nel tempo, degli interventi straordinari, quale ad esempio una ristrutturazione. Ebbene, la presenza di abusi edilizi nel fabbricato può, in qualche misura, ostacolare la manutenzione del fabbricato? In altri termini, in tema di lavori di manutenzione in un edifico con degli abusi edilizi, questi sono possibili legalmente parlando?
Ha affrontato l'argomento la recente sentenza del Tribunale di Paola depositata il 25 giugno 2025. In particolare, la questione in discussione è sorta in merito all'impugnazione di una delibera assembleare di un condominio calabrese.
In tale circostanza, il consesso aveva deciso all'unanimità dei presenti di procedere ai lavori di manutenzione del fabbricato con tanto di affidamento alla ditta incaricata. Tuttavia, non era stato d'accordo un proprietario che aveva impugnato l'assemblea.
Egli aveva sostenuto che era invalida poiché aveva disposto, inammissibilmente, degli interventi edilizi in un fabbricato in cui erano presenti degli abusi. Insomma, per l'istante la decisione era viziata e doveva essere posta nel nulla.
Dunque, come ha risolto la lite il Tribunale di Paola?
Lavori di manutenzione in un edificio con abusi edilizi: sono legittimi?
Nel procedimento in commento, visto il motivo d'impugnazione dell'assemblea, è stato necessario l'espletamento di una Ctu, il cui scopo era quello di verificare la presenza o meno di abusi edilizi nel condominio.
Ebbene, appurato che erano presenti delle molteplici difformità nell'edificio rispetto al titolo edilizio rilasciato in origine, il Tribunale di Paola ha ricordato che, in tale circostanza, non è assolutamente possibile procedere alla realizzazione di altri lavori.
Essi, infatti, rappresenterebbero una continuazione del pregresso reato edilizio e/o del precedente illecito amministrativo, per cui non è possibile disporli e, a maggior ragione, eseguirli. Tale conclusione è valida anche in relazione agli interventi di semplice manutenzione ordinaria.
Chiaramente, l'ufficio calabrese, a supporto delle proprie affermazioni, ha richiamato la giurisprudenza di legittimità sull'argomento «in tema di reati edilizi, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio su cui si interviene sia stato costruito legittimamente" (cfr. ex multis Cass. n. 27993/2020, con richiamo a Cass. Sez. 3, n. 48026 del 10/10/2019, e Sez. 3, n. 38495 del 19/05/2016); "[…] gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche) ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale cui ineriscono strutturalmente" (cfr. Cass. n. 22478/2021)».
Assemblea di un condominio con abusi dispone nuovi lavori: è nulla o annullabile?
Nel procedimento in commento, il Tribunale di Paola ha accolto l'impugnazione della delibera assembleare di un condominio poiché questa aveva deciso di realizzare dei lavori nel fabbricato già interessato da degli abusi edilizi.
In particolare, l'ufficio calabrese ha ricordato che, in un caso come questo, la decisione del consesso è in contrasto con le norme imperative in materia di edilizia e con l'ordine pubblico. Per cui, la delibera è affetta da un vizio di nullità e come tale deve essere invalidata «La giurisprudenza di legittimità ha avuto, infatti, modo di confermare che: "l'esecuzione di un'opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, comporta, in quanto contraria all'ordine pubblico, la nullità assoluta per illiceità dell'oggetto della delibera dell'assemblea che l'abbia disposta, senza che abbia rilievo neppure l'eventuale successivo condono dell'opera" (Cass. Sez. 2, n. 1626 del 2007; Sez. 2 n. 16641 del 2007; Cass. Sez. Unite n. 9839 del 2021)».
Tale conclusione comporta, quindi, l'effetto che questo tipo di deliberati possono essere impugnati in qualsiasi momento. In tal caso, quindi, non è necessario agire entro il termine decadenziale previsto, invece, in tema di assemblee annullabili, cioè entro trenta giorni dall'assemblea, per i dissenzienti, o dalla sua comunicazione, per gli assenti.
