A volte l'amministratore di condominio si trova davanti a situazioni in cui la tutela della sicurezza entra in rotta di collisione con le aspettative dei condomini. In questi frangenti è chiamato ad adottare decisioni che possono risultare impopolari o limitative per i singoli condomini, ma che rappresentano l'unico mezzo per garantire il rispetto delle norme e prevenire responsabilità, anche di natura civile o penale. Proprio su questo equilibrio delicato si è recentemente pronunciato il Tribunale di Vicenza (ordinanza 7 gennaio 2026).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando, all'inizio del 2025, l'amministratore dell'epoca decideva di chiudere completamente l'accesso all'autorimessa di un caseggiato (tutti i varchi erano stati sbarrati con reti metalliche, blocchi di cemento, catene ai cancelli). Un cartello affisso all'ingresso annunciava che la chiusura era motivata da ragioni di sicurezza, con riferimento a una precedente assemblea del novembre 2024. Pochi mesi dopo, il 2 luglio 2025, l'amministratore che aveva disposto la chiusura rassegnava le dimissioni. Il condominio rimaneva senza guida fino all'8 agosto, quando subentrava un nuovo amministratore.
Nel frattempo, però, la proprietaria di un posto auto riteneva che la chiusura dell'autorimessa le avesse sottratto il possesso del bene e che si trattasse di uno spoglio violento ai sensi dell'art. 1168 c.c. Per questo promuoveva un ricorso possessorio, chiedendo al giudice di essere reintegrata.
Nel procedimento chiamava in causa sia l'ex amministratore, indicata come autrice materiale della chiusura, sia il condominio, ritenuto possibile "autore morale" perché il cartello era firmato proprio come "Amministratore del Condominio".
L'ex amministratore si costituiva e confermava di aver chiuso l'autorimessa per ragioni di sicurezza, perché l'edificio versava in condizioni strutturali critiche e l'assemblea, da anni, non riusciva a deliberare i lavori necessari. A suo dire, l'immobilismo di alcuni condomini aveva bloccato ogni intervento, nonostante le ripetute segnalazioni tecniche. In sostanza, affermava di aver agito per evitare rischi e non certo per sottrarre il possesso a qualcuno.
Il condominio, tramite il nuovo amministratore, precisava di non aver avuto alcun ruolo nella chiusura, decisa e attuata unilateralmente dalla precedente amministratrice senza una delibera assembleare. Non contestava apertamente la scelta, ma si rimetteva alla valutazione del giudice, aggiungendo soltanto che prima di qualsiasi decisione futura sarà necessaria una verifica statica dell'edificio.
La decisione
Dopo aver ricostruito l'intera vicenda tecnica e condominiale degli ultimi anni, il Tribunale ha dato ragione all'ex amministratore. Il giudice vicentino ha messo in rilievo che, negli anni 2022 e 2023, il tecnico incaricato dal condominio aveva delineato un quadro allarmante.
L'autorimessa non rispettava più le norme antincendio, non era in grado di ottenere il Certificato di Prevenzione Incendi e presentava infiltrazioni d'acqua che, nel tempo, avevano corroso armature e copriferro. Le strutture in cemento armato risultavano compromesse e il degrado era diffuso. Proprio per far fronte a tale situazione, dal 2022 il condominio discuteva un intervento di risanamento radicale, che il tecnico definiva urgente e indispensabile. Sul piano assembleare, però, il condominio era completamente paralizzato. Nel novembre 2024, pur sapendo che la chiusura era imminente, tutti i condomini si erano astenuti, senza approvarla ma senza neppure opporvisi. Nel luglio 2025, a chiusura già avvenuta, l'assemblea si era limitata a discutere di contenziosi e questioni varie, mentre l'amministratore rassegnava le dimissioni. Il tecnico, interpellato sulla possibilità di riaprire almeno in parte il parcheggio, aveva ribadito che non avrebbe mai certificato l'idoneità all'uso senza nuove verifiche statiche. Nessuno condomino poi aveva chiesto di deliberare una riapertura, nemmeno temporanea. Come ha notato il Tribunale, in questo clima di pericolo concreto e di totale immobilismo assembleare, l'amministratore è stato costretto a chiudere completamente il parcheggio.
Infatti, non potendo iniziare subito l'intervento ha adottato l'unica misura cautelativa possibile: chiudere i varchi di accesso all'autorimessa condominiale, in attesa che il risanamento potesse finalmente essere eseguito.
Considerazioni conclusive
Lo spoglio è un atto illecito che richiede la presenza dell'animus spoliandi: non basta compiere materialmente un atto che incide sul possesso altrui, occorre anche la consapevole volontà di sostituirsi al possessore, contro la sua volontà (Cass. civ., sez. II, 14/06/17, n. 14797). Nel caso esaminato l'amministratore non ha agito per appropriarsi del posto auto o per sottrarre il godimento alla condomina, bensì per ragioni di sicurezza e nell'esercizio dei propri poteri. Di conseguenza, manca l'elemento soggettivo indispensabile per configurare lo spoglio.
L'amministratore, dopo anni di segnalazioni tecniche che descrivevano un edificio gravemente compromesso e bisognoso di un risanamento urgente, si è trovato davanti a un condominio incapace di deliberare e a una situazione bloccata da contenziosi, incertezze e totale immobilismo assembleare. Constatata l'impossibilità di avviare i lavori in tempi certi e la necessità di tutelare sia la struttura sia la sicurezza dei condomini, tale professionista ha ritenuto di dover esercitare i propri poteri-doveri.
La chiusura è stata una misura cautelativa per evitare ulteriori danni strutturali e per tutelare la sicurezza di chiunque avesse avuto accesso all'autorimessa. In tal caso l'amministratore ha esercitato un potere-dovere che la legge gli attribuisce.
L'amministratore, infatti, ha chiuso il parcheggio non per sottrarre il possesso a qualcuno, ma perché era tenuto a compiere tutti gli atti necessari a conservare le parti comuni e a intervenire in caso di urgenza, anche senza delibera assembleare (artt. 1130 e 1135 c.c.). La chiusura dell'autorimessa è stata conseguenza inevitabile della scelta collettiva (o della mancata scelta) di non procedere ai lavori.
