Un fenomeno che non è raro in ambito condominiale è l'occupazione da parte di uno o più condomini di uno spazio comune che, lentamente e quasi senza che nessuno se ne accorga, diventa una sorta di discarica con oggetti come vecchi mobili, biciclette inutilizzate, scatoloni, materiali vari. Finché si tratta di piccoli ingombri temporanei, il problema rimane contenuto.
Ma quando l'abitudine si trasforma in occupazione stabile, e soprattutto quando i beni abbandonati sono anche veicoli, magari privi di assicurazione o addirittura gravati da fermi amministrativi, la situazione cambia radicalmente.
In tali casi è il giudice che deve intervenire per rimettere ordine, tutelando il condominio e correggendo i comportamenti del singolo che impediscono agli altri di usare correttamente gli spazi comuni. A tale proposito merita di essere segnalata un'interessante pronuncia del Tribunale di Arezzo (ordinanza del 16/12/2025).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio con la domanda proposta dal condominio per ottenere, in via cautelare ex art. 700 c.p.c., la liberazione di una parte comune occupata da beni di un condomino, con richiesta concorrente di autorizzazione alla rimozione e allo smaltimento dei beni abbandonati. Il problema era che il comportamento del resistente (che non si è costituito in giudizio) ostacolava l'avvio di lavori di manutenzione straordinaria del tetto del caseggiato.
Il condominio confidava nell'accoglimento del ricorso, ritenendo integrati entrambi i presupposti richiesti per la tutela d'urgenza: da un lato il fumus boni iuris, ossia la plausibile fondatezza della propria pretesa; dall'altro il periculum in mora, rappresentato dal rischio concreto che, attendendo i tempi del giudizio ordinario, si verificasse un danno grave, imminente e irreparabile.
La decisione
Il giudice toscano, dopo aver esaminato gli atti e sciolto la riserva, ha iniziato la sua valutazione partendo dai presupposti necessari per concedere un provvedimento d'urgenza. In merito a tale aspetto ha ritenuto sussistente il periculum in mora, riconoscendo l'esistenza di un rischio concreto e attuale di un danno grave e irreparabile.
La relazione tecnica allegata al ricorso ha descritto infatti una situazione preoccupante, determinata dalle infiltrazioni d'acqua che hanno compromesso le strutture lignee del tetto, con il pericolo che il deterioramento diventasse irreversibile e che la copertura perdesse stabilità. Anche l'intonaco esterno, già in fase di distacco, è risultato un rischio per la sicurezza dei condomini o terzi. In altre parole, senza un intervento immediato, il danno era destinato ad aggravarsi in modo significativo.
Accertato il periculum, il Tribunale è passato a valutare il fumus boni iuris. Anche questo requisito è risultato soddisfatto.
La relazione tecnica ha evidenziato infatti che i veicoli del resistente, insieme a vari materiali abbandonati (mobili vecchi, una bicicletta e altri oggetti) erano appoggiati contro la parete dell'edificio e hanno impedito l'allestimento del cantiere e del ponteggio necessari per i lavori urgenti.
La documentazione allegata ha dimostrato che i veicoli erano di proprietà del resistente e, considerato che quest'ultimo non si è nemmeno costituito in giudizio, il Tribunale ha ritenuto verosimile che anche il materiale abbandonato fosse suo. In ogni caso tale occupazione dello spazio comune è risultata illegittima.
Il giudice toscano ha rilevato l'urgenza dei lavori di straordinaria manutenzione del tetto, lavori già deliberati dall'assemblea e già affidati a un'impresa mediante contratto di appalto. Per eseguirli è risultato indispensabile utilizzare proprio l'area occupata dai beni del resistente. Le fotografie allegate hanno mostrato chiaramente che il materiale era in stato di abbandono, circostanza ulteriormente confermata dal comportamento processuale del resistente, che non si è presentato né ha fornito spiegazioni.
Il giudice aretino ha poi affrontato la richiesta del condominio di essere autorizzato non solo a rimuovere, ma anche a smaltire tutti i beni. In merito a tale aspetto il Tribunale ha operato qui una distinzione.
Per quanto riguarda l'automobile e il ciclomotore, la richiesta non è stata accolta: entrambi i veicoli sono risultati gravati da fermi amministrativi, e il condominio non ha mai chiesto alla Pubblica Amministrazione l'autorizzazione allo smaltimento. Inoltre, la P.A. non è stata parte del procedimento, con la conseguenza che il giudice non ha potuto disporre nulla su quei beni.
Diverso è stato il discorso per il materiale vario che ha ostacolato l'allestimento del cantiere. Alla luce delle fotografie e del comportamento del resistente, quel materiale è stato considerato rifiuto. Per questo il giudice ha autorizzato il condominio a rimuoverlo e smaltirlo, così da consentire l'avvio dei lavori urgenti.
Considerazioni conclusive
L'articolo 1102 c.c. pone due limiti che consistono nel divieto di alterarne la destinazione e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari. Tale norma, da un lato, non esclude che il singolo possa servirsi del bene, anche per fini esclusivamente propri, ed anche più intensamente di altri, dall'altro gli impone di attenersi a tali obblighi di legge: l'importante è che ciascuno abbia il diritto di servirsi potenzialmente della cosa al pari degli altri. (Trib. Napoli 28 ottobre 2025, n. 9779).
Nel caso esaminato il condomino resistente ha occupato stabilmente una porzione del cortile, impedendo agli altri condomini di utilizzarlo e ostacolando anche l'esecuzione di urgenti interventi di manutenzione straordinaria. Secondo la Cassazione la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione di una porzione del cortile comune, configura un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cass. civ., sez. II, 24/02/2004, n. 3640). In tali casi la richiesta di un condominio di essere autorizzato a rimuovere e smaltire il materiale di vario genere può essere accolta.
Per quanto riguarda i veicoli abbandonati si ricorda che il giudice può arrivare ad autorizzare l'amministratore ad incaricare un'impresa specializzata per la rimozione del veicolo, con successivo trasferimento in un parcheggio pubblico o in un altro spazio idoneo, con spese a carico del condomino proprietario del mezzo (Trib Genova Ordinanza 13/03/2025).
Nel caso esaminato il condominio è stato autorizzato a rimuovere dallo spazio comune una macchina e una moto, nonchè a depositare i suddetti mezzi presso un deposito custodito, con spese da addebitarsi al condominio resistente. Non è stato autorizzato lo smaltimento di detti mezzi perchè sono risultati gravati entrambi da fermi amministrativi.
