Non è infrequente che, al termine dei lavori condominiali o a seguito della risoluzione del contratto d'appalto per inadempimento dell'impresa, i ponteggi restino abbandonati arrecando disagio alla collettività. Può accadere che tali strutture vengano collocate nella proprietà di un singolo condomino, rendendo inutilizzabile in tutto o in parte lo spazio privato. In tal caso si deve individuare il soggetto tenuto al risarcimento e quantificare il danno derivante dall'impossibilità di utilizzare l'area privata. Sul punto è significativa una recente pronuncia della Corte di Appello di Roma (sentenza n. 7366 del 05/12/2025).
La vicenda
L'assemblea straordinaria di un condominio deliberava l'affidamento ad un'impresa edile dei lavori di ristrutturazione e rifacimento delle parti comuni del fabbricato. Per consentire l'intervento, la società incaricata aveva installato ponteggi fissi e collocato gran parte dell'area di cantiere sul cortile pertinenziale privato di due condomini (occupando circa 68 mq). Quest'ultimi citavano in giudizio il condominio e l'impresa appaltatrice, per richiedere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti nel periodo compreso tra la scadenza dei lavori e la consegna effettiva dell'immobile. Secondo gli attori, il ritardo e la permanenza del cantiere sulla loro proprietà erano responsabilità dei convenuti e avevano causato disagi e perdite.
In ogni caso dichiaravano di aver rinunciato all'indennità prevista dal regolamento condominiale, ma avevano evidenziato i pesanti disagi subiti: per mesi l'area cortilizia di circa 200 mq era rimasta inutilizzabile, invasa da polveri cementizie, calcinacci, materiali e attrezzature. Gli stessi danneggiati facevano presente che prima della scadenza del termine dei lavori, il contratto di appalto era stato risolto per rinuncia della società e accettata dall'assemblea. Nonostante ciò, e malgrado le richieste di liberare l'area, i ponteggi e il cantiere erano stati rimossi dopo molto tempo. Il condominio richiedeva il rigetto della domanda perché infondata.
Anche l'impresa appaltatrice si costituiva, domandando il rigetto e, in alternativa, che fosse ritenuto responsabile soltanto il condominio. Il Tribunale escludeva la responsabilità del condominio, riconoscendo invece in capo all'impresa la responsabilità per non aver proceduto alla rimozione dei ponteggi dopo la risoluzione contrattuale, non ritenendo condivisibili le giustificazioni avanzate dall'appaltatrice. Quest'ultima veniva condannata al pagamento in favore degli attori della somma di € 3.500,00 per il danno patrimoniale, mentre non veniva riconosciuto il danno non patrimoniale.
I soccombenti si rivolgevano alla Corte di Appello lamentando, tra l'altro, che il danno patrimoniale richiesto (€ 13.983,52) era stato calcolato sulla base delle tariffe TOSAP vigenti nel Comune, criterio ignorato dal giudice di primo grado; inoltre a parere dei danneggiati l'aria da considerare non era solo quella di 68 mq interessata dalla presenza dei ponteggi e di materiali edili bensì, tutta l'area esterna di proprietà privata pari a 200 mq in quanto, per tutto il periodo in cui erano presenti i ponteggi, era stato impossibile utilizzare l'intera area. In ogni caso lamentavano il mancato riconoscimento del danno non patrimoniale.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado hanno ritenuto corretto ancorare la misura del risarcimento al valore reddituale dell'immobile, cioè alla possibilità di fruirne e goderne, che era stata temporaneamente ridotta dall'occupazione del giardino. In primo grado, infatti, era stata liquidata la somma di 3.500 € per l'occupazione di 68 mq di area cortilizia, protrattasi per sei mesi e quindici giorni, fino alla liberazione. Tale importo è stato considerato congruo e proporzionato al danno subito.
Gli appellanti hanno invocato l'applicazione della COSAP, ma i giudici di secondo grado hanno ricordato che tale criterio è utilizzato dal Comune per calcolare il canone di occupazione del suolo pubblico.
In ogni caso la Corte di Appello ha ritenuto coerente il ragionamento del giudice di primo grado nel negare il risarcimento del danno non patrimoniale: infatti non sono state fornite prove sufficienti di sofferenze psicofisiche o di un pregiudizio che superasse il mero disagio.
Considerazioni conclusive
I giudici di primo e secondo grado hanno riconosciuto correttamente il danno per l'occupazione del giardino. Secondo la Cassazione, quando un'area privata viene occupata, il danno è già nel fatto stesso dell'occupazione: il proprietario non può usarla e ha quindi diritto a un'indennità. Non serve dimostrare quanto l'entità del danno, perché la sua misura può essere stabilita in modo equitativo dal giudice, se mancano dati oggettivi (Cass. civ., sez. II, 16/12/2024, n. 32707).
La Cassazione dice quindi che il diritto di godimento diretto di un bene (ad esempio un giardino o un cortile privato) è tutelato anche solo per il fatto che il proprietario non possa utilizzarlo, se l'area viene occupata per un periodo significativo. Non serve dimostrare in concreto come il proprietario avrebbe usato quello spazio (ad esempio: feste, parcheggio, coltivazione, ecc.). Basta provare l'occupazione stessa e la durata, perché già questo costituisce una lesione del diritto (Cass. civ., Sez. Un., 15/11/2022, n. 33645).
Il risarcimento dovesse essere calcolato in base al valore reddituale dell'immobile, cioè alla possibilità di utilizzarlo e goderne, non potendosi certo applicare le tabelle COSAP, usate dal Comune per calcolare il canone di occupazione del suolo pubblico.
Infatti la COSAP riguarda solo aree pubbliche e ha finalità di interesse collettivo, mentre nel caso di suolo privato si applica l'art. 843 c.c., che serve a compensare il proprietario per la limitazione temporanea del suo diritto esclusivo di godimento (Cass. civ., sez. II, 16/12/2024, n. 32707).
Per quanto riguarda il danno non patrimoniale occorre osservare che non basta lamentare fastidi o disagi per ottenere un risarcimento per danno non patrimoniale (cioè quello legato alla sofferenza personale, psicologica o fisica).
Per riconoscere questo tipo di danno è necessario provare che la situazione ha superato una soglia di intollerabilità, cioè non si tratta solo di un normale disagio ma di una sofferenza seria e rilevante; inoltre che ci sia un collegamento diretto tra l'occupazione del cortile e una vera patologia psicofisica o una sofferenza concreta e documentata. Poiché gli appellanti non hanno dimostrato né l'una né l'altra cosa, la richiesta di risarcimento è stata respinta.
