Una pioggia intensa e persistente, anche dal carattere eccezionale, che provoca l'allagamento di unità immobiliari facenti parte di un condominio, non rappresenta normalmente un caso fortuito o di forza maggiore di cui si può parlare solo quando le precipitazioni hanno un'intensità tale da poter essere considerate da sole sufficienti a determinare l'evento e tali da interrompere il nesso eziologico tra la cosa e l'evento lesivo.
Non è raro, poi, che l'allagamento dell'appartamento di un condomino dipenda dal comportamento imprudente di altro condomino.
A tale proposito merita di essere segnalata una recentissima decisione della Corte di Appello di Napoli (sentenza n. 5 del 2 gennaio 2024).
Fatto e decisione
Con ricorso ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., un condomino si rivolgeva al Tribunale al fine di ottenere dal condominio e dal condomino titolare dell'appartamento soprastante il risarcimento dei danni patiti a seguito dell'allagamento dell'immobile di sua proprietà (le cui cause e consistenza erano già stati oggetto di accertamento tecnico preventivo).
Il proprietario dell'appartamento soprastante si costituiva in giudizio resistendo alla domanda e chiedendo di essere autorizzato a convenire in giudizio la compagnia che lo assicurava per la responsabilità civile; il condominio rimaneva contumace.
Il Tribunale, anche sulla scorta delle conclusioni del CTU, ritenute condivisibili, accoglieva la domanda tanto nei confronti del condominio (poiché parte delle infiltrazioni di acqua erano provenute da parti comuni), quanto nei confronti del condomino soprastante che nel corso del temporale aveva lasciato aperti gli infissi, contribuendo all'allagamento dell'immobile sottostante.
I convenuti, quindi, venivano condannati, in solido, alla refusione dei danni in favore del danneggiato, nonché alla refusione delle spese di lite. Il Tribunale rigettava la domanda di garanzia poiché l'evento non era coperto dalla polizza, con conseguente condanna del condomino al pagamento delle spese di lite in favore della compagnia di assicurazione.
Il condomino danneggiante si rivolgeva alla Corte di Appello pretendendo che fosse dichiarata valida ed operativa la polizza assicurativa e per l'effetto manlevato da ogni eventuale esborso economico; inoltre riteneva che ricorresse il caso fortuito previsto dall'articolo 2051 c.c.; in ogni caso pretendeva che fosse dichiarata l'esclusiva responsabilità del condominio.
Quest'ultimo si difendeva facendo presente che occorreva tenere conto che il CTU, pur ipotizzando la presenza di aghi di pino nelle gronde, aveva chiarito che l'impianto di scarico non aveva funzionato a causa della massa solida dovuta alla grandine, che aveva causato la tracimazione delle acque dal tetto di copertura sul terrazzo del condomino danneggiato.
In ogni caso, i condomini evidenziavano che l'eccezionale afflusso di acqua durante il temporale non avrebbe potuto essere smaltito dalle gronde per le quali la sezione di tubo è parametrata rispetto alla superficie di copertura a condizioni normali di piovosità.
La Corte di Appello ha ritenuto condivisibile le ragioni del condominio. Secondo i giudici di secondo grado unico colpevole era il titolare dell'appartamento soprastante: infatti secondo il CTU ove gli infissi dell'immobile fossero stati chiusi essi avrebbero totalmente impedito all'acqua di riversarsi all'interno dell'appartamento sottostante.
La condotta tenuta dal condomino, il quale ha lasciato aperti gli infissi, non può considerarsi come normale condizione di utilizzo della casa, tenuto conto che rientra tra le comuni regole di prudenza chiudere porte e finestre in caso di vento e pioggia, comportamento che, se correttamente posto in essere - come evidenziato dal consulente tecnico - sarebbe stato sufficiente ad evitare l'evento, da attribuirsi, quindi, al particolare stato della cosa al momento del fatto con conseguente responsabilità del proprietario.
Considerazioni conclusive
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché essi non rechino pregiudizio ad alcuno, e, a determinate condizioni, risponde, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., dei danni da questi cagionati alle proprietà esclusive dei singoli condomini, anche se i fatti siano stati causalmente determinati da un evento atmosferico di rilevante entità.
In ogni caso, la pioggia, sebbene intensa, non giustifica l'incuria del condominio, responsabile per i danni da allagamento poiché i dissesti idrogeologici sono sempre più frequenti e prevedibili ed una scrupolosa manutenzione e pulizia delle opere di smaltimento delle acque piovane da parte della collettività condominiale è basilare per evitare i danni ai condomini.
Così, per le infiltrazioni causate dal difettoso impianto di smaltimento delle acque meteoriche, risponde il condominio, anche se il problema è aggravato dalle pessime condizioni degli impianti adiacenti che, per la conformazione stessa dei luoghi, finiscono per confluire nel sistema di scarico condominiale (Trib. S.M. Capua Vetere 6 settembre 2022 n. 3125).
Non bisogna, però, dimenticare la possibile responsabilità del Comune: quest'ultimo, infatti, risponde per i danni subiti da un cittadino a seguito dell'allagamento dei suoi locali dovuti alla scarsa manutenzione della rete fognaria in quanto, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali, rientrano nella sfera di controllo dell'ente pubblico che, come custode, ne risponde ai sensi dell'articolo 2051 c.c. (Cass. civ., sez. II, 02/03/2022, n. 6914).
Infine, non si può escludere, come nel caso esaminato, la colpa del condomino: infatti la mancata chiusura degli infissi dell'appartamento ha avuto efficienza causale esclusiva nell'allagamento dell'appartamento sottostante.
