La permanenza di ponteggi abbandonati dall'impresa appaltatrice dopo l'interruzione o il mancato completamento dei lavori rappresenta una questione di rilievo per il condominio, sia sotto il profilo della sicurezza che sotto quello della tutela del decoro e della funzionalità degli spazi comuni.
La situazione può aggravarsi quando la presenza delle strutture temporanee ostacola l'uso delle parti comuni, espone a rischi di danni a persone e cose e comporta potenziali responsabilità civili e amministrative per il condominio.
Un recente provvedimento del Tribunale di Brindisi (ordinanza 13 agosto 2025, R.G. 522/2025) ha affrontato in modo puntuale la questione, autorizzando il condominio ricorrente alla rimozione dei ponteggi insistenti sulla proprietà condominiale e pubblica, nonché allo smaltimento degli elementi del ponteggio in caso di mancato ritiro da parte della controparte.
La vicenda
Il condominio, dopo aver stipulato due contratti con una società per interventi di riqualificazione energetica (cd. Superbonus) e lavori di manutenzione (rispettivamente in data 8.11.2022 e 14.12.2022), si è trovato nella situazione in cui l'impresa appaltatrice non aveva portato a termine le opere nei termini previsti, abbandonando il cantiere dopo pochi mesi. A seguito del grave inadempimento, il condominio ha comunicato la risoluzione contrattuale tramite PEC del 16.05.2024.
Sulla facciata dell'edificio rimanevano montati i ponteggi oggetto di contenzioso tra la società proprietaria dell'impalcatura (che aveva tentato lo smontaggio) e la ditta appaltatrice (che si era opposta bloccando i lavori). La società proprietaria del ponteggio è intervenuta in giudizio ad adiuvandum ex art. 105, comma 2, c.p.c., aderendo alle richieste del condominio.
Il condominio, pertanto, ha proposto ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo:
- di essere autorizzato alla rimozione dei ponteggi insistenti sulla proprietà comune e pubblica;
- in subordine, di essere autorizzato allo smaltimento degli elementi del ponteggio in caso di mancato ritiro da parte della società proprietaria;
- la condanna della controparte alla rifusione delle spese necessarie per la rimozione e lo smaltimento.
A sostegno delle proprie domande, il condominio ha evidenziato che i ponteggi abbandonati causavano danni alle proprietà comuni e ai singoli condomini, oltre che alle attività commerciali presenti nell'edificio; lo stato di abbandono rendeva inoltre l'impalcatura pericolosa per l'incolumità dei terzi.
La decisione
Il Tribunale ha accolto le richieste del condominio. Nella motivazione si legge che "l'accertamento dell'eventuale inadempimento contrattuale […] è questione di merito in ordine alla quale in questa sede è richiesto un accertamento sommario, che all'esito dell'istruttoria espletata consente di ravvisare la verosimiglianza del diritto cautelarmente fatto valere dal ricorrente".
In particolare, il giudice ha rilevato come dal contratto risultasse fissato un termine finale (31.12.2023) mai rispettato dall'appaltatore, con conseguente legittimità della risoluzione.
Elemento ulteriore a fondamento della richiesta è stato individuato nella sentenza del Tribunale di Lecce del 13 giugno 2024, che aveva confermato il decreto ingiuntivo disponendo la consegna dei ponteggi alla società proprietaria.
Quanto al requisito del periculum in mora, dalle dichiarazioni testimoniali acquisite è emerso che "l'immobile versa in uno stato di degrado […] vi è un diffuso distacco di intonaco ammalorato sia verso la via pubblica che su via privata […].
L'acqua piovana non può defluire e questo aumenta il degrado dell'immobile"; inoltre "anche il ponteggio in sé è fonte di pericolo, non risultando montato in maniera corretta perché sono state montate impalcature diverse nello stesso ponteggio".
Il Tribunale ha quindi autorizzato il condominio:
- a procedere alla rimozione dei ponteggi insistenti sulla proprietà condominiale e pubblica;
- allo smaltimento degli elementi del ponteggio in caso di mancato ritiro da parte della società proprietaria;
- e ha condannato la controparte alla rifusione delle spese necessarie per la rimozione e lo smaltimento.
Le spese processuali sono state poste a carico della parte soccombente e liquidate secondo i parametri del D.M. n. 147/2022 per i giudizi cautelari di valore indeterminabile.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza offre un esempio chiaro dell'applicazione dei principi generali in materia cautelare (art. 700 c.p.c.) al contesto condominiale: quando sussistano sia il fumus boni iuris (verosimiglianza del diritto) sia il periculum in mora (pericolo nel ritardo), il giudice può autorizzare misure urgenti, ivi compresa la rimozione e lo smaltimento di ponteggi abbandonati dall'appaltatore.
In conclusione, l'ordinanza conferma che il condominio può agire tempestivamente per tutelare la sicurezza collettiva e preservare le parti comuni anche mediante iniziative giudiziarie d'urgenza volte alla rimozione delle strutture lasciate dall'appaltatore inadempiente.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
