I limiti entro i quali ciascun condomino può servirsi della cosa comune sono delineati dall'art. 1102 c.c. che disciplina il principio del "pari uso" inteso non come un uso identico e contemporaneo del bene comune da parte di tutti i condomini bensì come un godimento conforme alla destinazione del bene e rispettoso dei diritti altrui.
Le norme consente, infatti, un uso più intenso e particolare del bene comune purché non determini un'alterazione dell'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri o pregiudizievoli invadenze individuali sullo stesso bene, tali da impedire agli altri comproprietari di trarne analogo vantaggio.
Tuttavia, nella prassi non sono infrequenti situazioni in cui l'uso individuale della cosa comune si traduce in un'illecita occupazione con limitazione dei diritti degli altri condomini.
In tale prospettiva, si inserisce la sentenza del Tribunale di Nola, n. 2739 del 15 ottobre 2025 che, facendo applicazione dell'art. 1102 c.c. e richiamando i principi elaborati dalla costante giurisprudenza in materia, ha ritenuto l'uso del cortile e del pianerottolo del fabbricato condominiale da parte di un condomino, illegittimo in quanto abusivo e limitativo del diritto altrui oltre che lesivo del decoro e della pulizia degli spazi comuni.
Veicoli abbandonati nel cortile condominiale, montacarichi e merce varia depositata nel pianerottolo delle scale comuni: quando l'uso della cosa comune diventa abuso. Fatto e decisione
Il proprietario di alcuni immobili siti in un complesso condominiale citava in giudizio un condomino al fine di ottenere la rimozione dei veicoli e dei materiali posti abusivamente dal predetto in spazi comuni.
L'attore lamentava che il convenuto avesse occupato stabilmente il cortile comune con vetture non marcianti e materiale vario nonché collocato un montacarichi sul pianerottolo delle scale comuni e materiale nel salone adiacente, limitando l'uso degli spazi da parte degli altri condomini.
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale contestava di aver compiuto alcuna attività tesa a violare il diritto di comunione e, pertanto, concludeva per il rigetto della domanda.
Istruita la causa con prova documentale e testimoniale, il Tribunale riteneva la domanda fondata e meritevole di essere accolta.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto provato il diritto dell'attore sui beni comuni nonché, facendo applicazione dei principi in materia di uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ha ritenuto provato l'uso illegittimo sia del cortile che del pianerottolo comune da parte del convenuto, non solo per la prolungata sosta dei veicoli non marcianti (alcuni dei quali danneggiati), ma anche per l'abbandono degli altri materiali per come risultante dalle fotografie prodotte in giudizio, che ne pregiudicavano oltretutto il decoro e la pulizia.
Considerazioni conclusive
L'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
Allorquando un condominio ritenga che un altro partecipante alla comunione stia facendo un uso illecito o "eccessivo" della cosa comune, in violazione dell'art. 1102 c.c., egli è pienamente legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione dell'abuso ed il ripristino dello stato dei luoghi, atteso che per costante giurisprudenza di legittimità "ogni partecipante al condominio è titolare della facoltà di agire anche da solo e individualmente a difesa dei diritti comuni inerenti al fabbricato ed alle sue componenti (cfr., ex multis, Cass. n. 4810/2000; Cass. n. 4465/1995).
Sebbene sia prevista la facoltà per ciascun condomino di servirsi della cosa comune anche in modo più intenso o particolare, tale maggior uso è lecito solo laddove rimanga compatibile con l'eguale diritto degli altri partecipanti e non si traduca in un'esclusione o limitazione delle loro facoltà di godimento.
In tal senso, la giurisprudenza, in diverse occasioni, ha precisato che "la cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari" (v. Cass. n. 32432/2023).
È fondamentale, pertanto, che le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, vadano riguardate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende fare della cosa comune e alle modalità di tale utilizzazione, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (cfr. Cass. n. 8119/2004: Cass., n. 4135/2001; Cass. n. 855/2000).
Ne deriva che l'occupazione stabile e prolungata di parti comuni con veicoli e materiali costituisce abuso e limitazione del diritto altrui poiché trascende i limiti dell'art. 1102 c.c. ossia il duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.
In tal senso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che "la condotta del condomino, consistente nell'occupazione per lungo tempo - mediante il parcheggio del proprio veicolo - di una porzione dello spazio comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello stesso, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (cfr. ex multis Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 2004, n. 3640).
Alla luce di tali principi in tema di uso della cosa comune, il Tribunale di Nola ha ritenuto sussistente un abuso e una limitazione del diritto altrui nella condotta del condomino convenuto consistita nella prolungata ( per oltre due anni) occupazione del cortile comune con vetture non marcianti in stato di abbandono e con materiali vari (sedili di autoveicoli, bidoni, pezzi di legno, tubi, cassette e secchi di plastica) nonché nella stabile occupazione del pianerottolo delle scale comuni con un montacarichi.
Secondo il Tribunale, dunque, l'uso illegittimo sia del cortile che del pianerottolo comune da parte del convenuto, non solo per la prolungata sosta dei veicoli, ma anche per l'abbandono degli altri materiali visibili nelle fotografie prodotte in giudizio, non solo costituisce violazione dell'art. 1102 c.c. ma pregiudica anche il decoro e la pulizia dei detti spazi comuni, giustificando la condanna alla rimozione ed al ripristino dello stato dei luoghi.
Il decoro dello spazio comune rappresenta un elemento essenziale dell'identità strutturale e visiva dello spazio stesso, condizionando tanto il valore del bene, quanto le modalità di utilizzo da parte dei singoli condomini (cfr. Tribunale Milano sez. IV, 02.06.2025).
