La nomina dell'amministratore di condominio non può essere deliberata sotto la voce “varie ed eventuali”

La nomina dell'amministratore richiede uno specifico punto all'ordine del giorno. Quando l'assemblea assume questa decisione sotto la formula "varie ed eventuali", la deliberazione è annullabile perché i condomini non sono stati previamente informati del tema destinato al voto. Su questo presupposto, il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 683 del 17 marzo 2026, ha regolato le spese secondo il criterio della soccombenza virtuale dopo la sopravvenuta cessazione della materia del contendere.

Il dato centrale è duplice. Da un lato, la formula "varie ed eventuali" può assolvere una funzione soltanto informativa, programmatica o interlocutoria; dall'altro, la successiva rinnovazione corretta della nomina non elimina il rilievo dell'originario vizio ai fini della decisione sulle spese.

La vicenda

Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare del 15 gennaio 2022, deducendo l'illegittimità della nomina del nuovo amministratore. In sede di precisazione delle conclusioni, l'attore ha poi dichiarato che, con un successivo verbale assembleare del 9 aprile 2022, la nomina era stata nuovamente effettuata in forma corretta, chiedendo quindi dichiararsi la cessazione della materia del contendere, con attribuzione delle spese al condominio in base alla soccombenza virtuale.

Anche il condominio ha chiesto che fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere, insistendo tuttavia, quanto alle spese, per il rigetto delle domande avversarie.

La decisione

Il Tribunale ha preso atto della concorde richiesta di declaratoria di cessazione della materia del contendere e ha quindi esaminato il merito della controversia ai soli fini della regolazione delle spese.

La motivazione muove dal contenuto del verbale impugnato, nel quale si legge che l'assemblea, dopo avere preso atto della volontà dell'amministratore uscente di non proseguire nell'incarico, aveva esaminato alcune offerte e si era orientata sulla scelta di una diversa gestione, rinviando il passaggio di consegne a una successiva assemblea. Il giudice ha ritenuto che tale formulazione integrasse già una vera e propria nomina, non una semplice manifestazione di intenti.

La conclusione è stata rafforzata da due elementi valorizzati in sentenza. Il primo è che nella successiva assemblea del 19 febbraio 2022 figurava all'ordine del giorno il punto relativo all'"autorizzazione passaggio consegne nuova amministrazione", circostanza ritenuta coerente con l'avvenuta sostituzione già deliberata. Il secondo è il richiamo a un precedente decreto dell'11 luglio 2022, nel quale altro giudice aveva già affermato che, con il verbale del 15 gennaio 2022, l'assemblea aveva disposto la sostituzione dell'amministratore, con differimento del passaggio di consegne a una riunione successiva.

Accertato che vi era stata una nomina, il Tribunale ha rilevato il vizio decisivo: nell'assemblea del 15 gennaio 2022 la nomina del nuovo amministratore non figurava tra i punti iscritti all'ordine del giorno, essendo presente soltanto la voce "varie ed eventuali". Da qui il passaggio centrale della motivazione, secondo cui "tale voce non può essere utilizzata per assumere decisioni che abbiano un carattere vincolante per i proprietari poiché tale spazio potrà essere utilizzato solamente con finalità informative, programmatiche o di confronto reciproco da parte dei condomini". Se dalla discussione emerge l'esigenza di deliberare, occorre inserire uno specifico punto nell'ordine del giorno di una successiva assemblea.

Il fondamento normativo di questa conclusione non è l'art. 1136 c.c., bensì l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., secondo cui l'avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. La funzione della norma è evidente: consentire a ciascun condomino di comprendere gli argomenti da trattare e di decidere consapevolmente se partecipare, intervenire personalmente o per delega, preparare osservazioni o assumere una posizione sul voto.

In questa prospettiva, il giudice richiama il principio consolidato della Cassazione: "Affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare, sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione".

Applicando tale regola, il Tribunale ha concluso che l'assemblea aveva "travalicato i limiti delle questioni ammissibili", nominando un nuovo amministratore senza preventiva iscrizione dell'argomento all'ordine del giorno. Ne è seguita, sul piano processuale, la condanna del condominio alle spese per soccombenza virtuale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 63/2006: l'ordine del giorno non deve essere analitico e minuzioso, ma deve consentire ai condomini di percepire con chiarezza i termini essenziali degli argomenti da trattare.
• Cass. civ., n. 13763/2007: la specificità dell'ordine del giorno è funzionale alla partecipazione informata dei condomini e alla validità della deliberazione.
• Cass. civ., n. 14223/2012: la delibera è valida solo se l'avviso di convocazione consente agli aventi diritto di comprendere gli argomenti in discussione e di assumere le determinazioni conseguenti.
• Trib. Napoli, 10 dicembre 2020, n. 8785: la voce "varie ed eventuali" può essere utilizzata per comunicazioni, aggiornamenti, richieste di preventivi o confronti preliminari, ma non per deliberazioni vincolanti.
• Trib. Genova, 2 febbraio 2021, n. 221: la formula "varie ed eventuali" non può fungere da contenitore di decisioni incidenti sui diritti dei condomini; se la discussione fa emergere la necessità di deliberare, occorre rinviare a nuova assemblea con specifica iscrizione del punto all'ordine del giorno.
• Cass. civ., ord. n. 13229/2019: la sufficienza dell'ordine del giorno va valutata in concreto, senza formalismi eccessivi, ma resta necessario che i condomini possano comprendere l'oggetto essenziale della futura deliberazione.
• Trib. Rimini, 24 aprile 2019, n. 360: è annullabile la delibera che decide su un argomento non indicato nell'avviso di convocazione, poiché la specificità dell'ordine del giorno serve a garantire una partecipazione consapevole.
• Trib. Roma, 15 ottobre 2019, n. 19739: il vizio derivante dalla trattazione di un punto non iscritto all'ordine del giorno resta nell'area dell'annullabilità e incontra un limite quando il condomino abbia partecipato alla discussione del tema extra ordine del giorno senza contestarne la trattazione.

Considerazioni conclusive

La nomina dell'amministratore esige un'indicazione espressa nell'ordine del giorno e non può essere fatta transitare sotto la formula "varie ed eventuali". La decisione si colloca nella linea della giurisprudenza di legittimità che collega la validità della delibera alla concreta intelligibilità dell'avviso di convocazione e, sul versante di merito, conferma che la voce finale dell'ordine del giorno ha funzione solo informativa o preparatoria.

Il punto va però letto nel suo perimetro corretto. La giurisprudenza non richiede un ordine del giorno minuzioso, ma pretende che l'argomento destinato al voto sia riconoscibile nei suoi termini essenziali; per questo una scelta immediatamente incidente sulla gestione del condominio, come la sostituzione dell'amministratore, richiede una menzione autonoma. In tal senso, per un approfondimento sul contenuto dell'avviso di convocazione, v. anche art. 66 disp. att. c.c.; e, quando l'esigenza deliberativa emerga solo successivamente, può vedersi anche l'integrazione dell'ordine del giorno.

Una lettura più restrittiva si incontra soltanto sul diverso piano dell'interesse a impugnare: il vizio non esce dall'area dell'annullabilità e parte della giurisprudenza di merito nega tutela al condomino che abbia preso parte alla discussione del punto extra ordine del giorno senza sollevare rilievi, come chiarito anche da ordine del giorno e rinuncia implicita a contestare. Nulla di simile, però, risulta nella vicenda esaminata, nella quale il difetto informativo è stato apprezzato come vizio determinante della delibera originaria.

La successiva rinnovazione corretta della nomina ha fatto venir meno l'interesse a una pronuncia demolitoria, ma non ha cancellato la necessità di stabilire chi avesse dato causa al giudizio. Da qui la coerente applicazione della soccombenza virtuale: se la prima delibera sarebbe stata annullata per difetto di specifica indicazione dell'ordine del giorno, le spese restano a carico del condominio nonostante la sopravvenuta sostituzione dell'atto; sul punto v. anche sostituzione della delibera e soccombenza virtuale.