L'installazione in condominio di un portone carrabile, dotato di motore ed ingranaggi, per consentire il passaggio dei veicoli comporta, per la sua particolarità e consistenza, un onere economico rilevante per i condòmini che necessita della delibera dell'assemblea condominiale.
In fase di esecuzione del contratto, può accadere che venga installato un cancello elettrico non corrispondente a quello indicato nel preventivo approvato dall'assemblea condominiale e che non venga installato in maniera corretta e conforme alle richieste del Condominio con conseguente richiesta dello stesso di risoluzione del contratto per inadempimento, restituzione delle somme versate e risarcimento dei danni.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Cagliari con la sentenza n. 377 del 13 dicembre 2024.
Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dalla domanda di risoluzione del contratto proposta da un Condominio nei confronti dell'impresa fornitrice e dell'impresa di installazione di un portone carrabile poiché non corrispondente a quello indicato nel preventivo approvato dall'assemblea condominiale e non installato in maniera corretta e conforme alle richieste del Condominio stesso.
Costituitesi le imprese convenute, il Tribunale di Sassari pronunciava la risoluzione del contratto per inadempimento delle società convenute; pertanto, per l'effetto, le condannava alla restituzione delle somme versate nonché al ritiro del portone sezionale dai locali del condominio.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello l'impresa installatrice del portone per aver omesso, il giudice di prime cure di considerare che l'intera assemblea condominiale aveva approvato il preventivo, essendo così perfettamente conscia dei costi e delle caratteristiche tecniche del prodotto in questione; e per non aver considerato la testimonianza dell'agente di zona che aveva dichiarato di avere espressamente illustrato le caratteristiche specifiche e gli ingombri derivanti dall'installazione, nonché per aver omesso, il giudice di prime cure di considerare che l'impresa aveva esattamente eseguito il contratto installando il portone attenendosi alle specifiche indicate nella scheda tecnica.
Anche l'impresa fornitrice del portone interponeva appello avverso la suddetta di primo grado insistendo per la sua estraneità ai rapporti contrattuali oggetto della controversia. Tale appello veniva, poi, riunito a quello proposto dalla impresa fornitrice.
Costituitosi in giudizio il Condominio resisteva puntualmente ai motivi di gravame formulati dalle parti appellanti al contempo formulando appello incidentale nella parte in cui il giudice di prime cure non aveva condannato le imprese al risarcimento dei danni per lo smontaggio e rimozione del portone sezionale.
La Corte d'Appello di Cagliari ha rigettato gli appelli proposti dalle imprese ritenendo l'impresa fornitrice evidentemente coinvolta nella vicenda contrattuale; coinvolgimento riscontrabile dalla fattura emessa unicamente nei confronti del Condominio in relazione al momento della fornitura e a quello successivo dell'installazione e del montaggio del portone, nonché ritenendo l'impresa installatrice responsabile di aver installato un portone non conforme alle caratteristiche tecniche indicate nel preventivo approvato dall'assemblea condominiale senza che alcuna responsabilità potesse imputarsi all'amministratore di condominio circa i fatti di causa e sulla corretta manifestazione del consenso in ordine al sinallagma contrattuale.
La Corte ha, pertanto, ritenuto l'inadempimento delle società appellanti per avere posto in opera un portone qualificato da caratteristiche tecniche difformi rispetto a quelle indicate nel preventivo approvato dall'assemblea condominiale che prevedeva un portone sezionale con il motore posizionato sul soffitto-volta del sottopassaggio e, quindi privo di ingombri laterali e con un parametro LBD (Larghezza passaggio luce) più ampio rispetto a quello risultato nel concreto.
Risultando provato l'inadempimento delle imprese appellanti, la Corte ha accolto l'appello incidentale del Condominio in punto di risarcimento dei danni in considerazione dell'intervento di rimozione del portone che si era reso necessario alla luce delle problematiche riscontrate.
Considerazioni conclusive
L'amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile e dell'esecuzione delle delibere assembleari ed è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza, per cui si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante.
Di particolare rilevanza è la suddivisione operata dal sistema delineato dal legislatore tra le attività di ordinaria amministrazione, in cui si sostanzia principalmente l'incarico dell'amministratore, e gli atti di straordinaria amministrazione, eccezion fatta per le ipotesi di urgenza e indifferibilità, per cui invece occorre un'espressa deliberazione assembleare.
In materia, anche la Corte di Cassazione più volte ha chiarito che "(...) i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria" (v. Cass. n. 20136/2017) e che "in tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale" (v. Cass. n. 10865/2016).
Ne deriva che per la fornitura e l'installazione di un portone carrabile occorre il consenso dell'assemblea condominiale che ne approva il preventivo con tutte le specifiche caratteristiche tecniche indicate.
Eventuali modifiche dell'oggetto del contratto per come approvato dall'assemblea condominiale che dovessero emergere in fase di esecuzione del rapporto quali condizioni di ingombro effettivo o in ogni caso l'impossibilità di garantire quanto richiesto ( come avvenuto nella specie in cui è stato installato un portone difforme in termini di larghezza, luce di passaggio e posizionamento del motore rispetto a quello previsto nel preventivo approvato) devono essere segnalate al Condominio poiché devono essere sottoposte ad autorizzazione o ratifica da parte dell'assemblea non rivestendo alcun rilievo le modifiche eventualmente autorizzate dall'amministratore.
