L'adozione di delibere su argomenti che non sono stati posti all'ordine del giorno viola il diritto dei condomini a una partecipazione informata all'assemblea. A nulla vale fare riferimento al punto dell'o.d.g. generalmente denominato "varie ed eventuali", in quanto deputato alle mere comunicazioni informative. Lo ha ribadito il Tribunale di Velletri con sentenza n. 248 del 27 gennaio 2026.
Fatto e decisione
Con atto di citazione, l'attore, premesso di far parte della compagine condominiale, impugnava una delibera condominiale adottata dall'assemblea. In particolare, l'istante deduceva che era stata convocata un'assemblea straordinaria per l'approvazione bilancio consuntivo e del bilancio preventivo, delle nuove tabelle millesimali e della manutenzione fognaria. All'ultimo punto dell'ordine del giorno erano quindi previste le classiche "varie ed eventuali".
In particolare, secondo il condomino impugnante l'assemblea aveva quindi illegittimamente deliberato al predetto punto quanto segue: "i presenti chiedono all'amministratore di pianificare per la prossima assemblea i lavori di restauro del cortile al fine di agevolare il posteggio delle autovetture".
Prima del procedimento giudiziale vi era stato il procedimento di mediazione obbligatorio ex art. 5 D.Lgs. 28/2010, al termine del quale le parti avevano trovato un accordo parziale sugli altri motivi di impugnazione, lasciando invece fuori la questione relativa a quanto verbalizzato al predetto ultimo punto dell'ordine del giorno.
Nel predetto giudizio si costituiva quindi il condominio convenuto, il quale preliminarmente eccepiva l'inammissibilità della domanda per difetto di petitum, in quanto la delibera impugnata, nella parte riferibile all'ultimo punto dell'o.d.g., non avrebbe avuto contenuto negoziale, ma finalità meramente informativa ovvero propositiva.
In particolare, il condominio convenuto sosteneva che la delibera in questione aveva un contenuto meramente programmatico e propositivo e, in quanto tale, inidoneo a incidere sulla sfera giuridica del singolo condomino.
A tal proposito, si osservava che "l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1137 c.c. postula che la stessa sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condòmini suscettibile di eventuale pregiudizio" (Cass. civ., sez. II, 23.11.2016, n. 23903; Cass. civ., sez. II, 25.5.2016, n. 10865). L'interesse ad agire non può pertanto configurarsi in presenza di una delibera meramente programmatica. Al fine della qualificazione della natura programmatica o definitiva della delibera, soccorrono i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c. (Cass. civ., sez. II, 23.11.2016, n. 23903).
Il condomino impugnante continuava invece a sostenere che la predetta delibera aveva violato il suo diritto a una partecipazione informata all'assemblea: a suo parere i condomini avevano deliberato la futura esecuzione dei lavori su un'area condominiale per ampliare il parcheggio nel cortile, facendolo rientrare nell'ultimo punto dell'o.d.g., rubricato "varie ed eventuali", in assenza di una specifica previsione, così violando del diritto all'informazione.
Il Tribunale ha ricordato che l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., prevede che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale debba contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno. Inoltre l'art. 1336, comma 6, c.c., prescrivendo che i partecipanti al condominio debbano essere invitati alla riunione assembleare, prevede che gli stessi siano previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione collegiale, sì da consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all'opportunità o alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa. La giurisprudenza di merito e di legittimità è concorde nel ritenere che le disposizioni normative in questione non devono prestarsi a una interpretazione eccessivamente rigorosa.
In particolare, l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., nello stabilire che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non prescrive adempimenti formali, ma richiede che l'ordine del giorno debba indicare, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire ai convocati di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione (cfr. Cass. Civ., sez. II , 05/10/2020 , n. 21271(Cass. Civ., sez. VI, sentenza 14/01/2016 n. 539).
Il Tribunale ha inoltre evidenziato che il punto dell'o.d.g. generalmente indicato come "varie ed eventuali", molto comune nella prassi, non costituisce di per sé una violazione del diritto all'informazione, consentendo un momento di confronto e di scambio di informazioni tra i condomini, purché, nel suddetto punto, non si facciano rientrare decisioni vincolanti per il condominio.
Ebbene, secondo il Giudice, nel caso in esame l'assemblea straordinaria aveva di fatto deliberato i lavori di ristrutturazione del cortile condominiale, facendoli illegittimamente rientrare proprio in tale punto dell'o.d.g..
Ciò non aveva quindi consentito ai singoli condomini di conoscere preventivamente l'oggetto della discussione e della votazione, di autodeterminarsi in ordine alla scelta se presenziare o meno all'assemblea, come votare e di avere chiaro l'impatto della decisione sulla gestione comune, con conseguente lesione del c.d. diritto all'informazione condominiale. Di qui l'annullamento della delibera e la condanna del condominio alle spese di lite.
Considerazioni conclusive
Una voce che per prassi compare sempre alla fine dell'ordine del giorno è quella "varie ed eventuali", nella quale sono ricompresi quei possibili argomenti di discussione che non sempre è facile prevedere in anticipo e che, solitamente, comprendono comunicazioni a titolo informativo da parte dell'amministratore o dei condomini, richieste di chiarimento, istanze volte all'inserimento di un determinato argomento all'ordine del giorno della prossima assemblea, ovvero questioni di minore importanza che non si è ritenuto necessario specificare.
La voce "varie ed eventuali", come correttamente rilevato dal Tribunale di Velletri, non può essere utilizzata dall'amministratore per inserire a sorpresa nella discussione argomenti di una certa rilevanza per la gestione del condominio, in violazione dell'obbligo di informare preventivamente i condomini sui temi che verranno trattati nella riunione assembleare, svuotando per altro di significato lo stesso avviso di convocazione (su un caso analogo in materia di bonus fiscali si veda la delibera invalida se ordine del giorno difforme).
