La gestione delle aree comuni nel contesto condominiale può comportare diverse problematiche soprattutto con riferimento al diritto del condòmino disabile ad un parcheggio adeguato alle sue esigenze.
L'orientamento giurisprudenziale prevalente riconosce al condòmino disabile un diritto prevalente all'assegnazione di un posto auto vicino all'abitazione a fronte del diritto degli altri condòmini all'uso paritario delle aree comuni.
Tuttavia, nell'ipotesi in cui l'area cortilizia non sia adibita a parcheggio per alcun condòmino si pone il problema di stabilire se la pretesa del condòmino disabile possa tradursi nell'attribuzione esclusiva di una porzione del bene comune, in assenza di una preventiva destinazione dell'area a parcheggio.
In tale ipotesi, non si tratta di disciplinare criteri di precedenza nell'assegnazione di posti già esistenti, bensì di incidere sulla destinazione funzionale del bene comune rimessa alla competenza dell'assemblea e in taluni casi richiedente una modifica del regolamento condominiale.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Piacenza che, con decreto del 12 febbraio 2026 emesso in un procedimento ex art. 700 c.p.c., ha negato la possibilità di riconoscere in via d'urgenza al condòmino disabile il diritto all'assegnazione esclusiva di uno stallo in cortile, in assenza di una previa destinazione dell'area a parcheggio e di una modifica del regolamento condominiale, escludendo sia la sussistenza del fumus boni iuris sia il carattere residuale della tutela cautelare anche in considerazione della possibile alternativa dell'assegnazione di un posto riservato su suolo pubblico.
Niente posto auto riservato nel cortile condominiale non adibito a parcheggio: respinto il ricorso in via d'urgenza del condomino disabile. Fatto e decisione
La proprietaria di un appartamento sito in un condominio ed il di lei fratello, ivi residente, portatore di handicap in stato di gravità ed invalido civile, proponevano ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc chiedendo che venisse ordinato al Condominio di riservare uno stallo nel cortile condominiale per poter parcheggiare l'autovettura di proprietà il più vicino possibile alla loro abitazione, fino al permanere della condizione di disabilità.
Lamentava il ricorrente di aver ricevuto più volte diniego alle richieste inoltrate all'amministratore del Condominio sulla scorta delle disposizioni del regolamento condominiale, nonostante la condizione di portatore di handicap in stato di gravità fosse riconosciuta unitamente all'invalidità civile, avesse evidenti difficoltà a deambulare e fosse costretto ad utilizzare l'automobile per ogni necessità primaria che implicasse uno spostamento. Evidenziava, altresì, che il cortile condominiale fosse molto ampio e lo spazio richiesto limitato, tanto che lo stallo riservato non avrebbe pregiudicato l'utilizzo della parte comune per gli altri condòmini.
Si costituiva il Condominio in persona dell'amministratore pro tempore contestando la fondatezza del ricorso avversario, sia in punto di fatto che di diritto, chiedendone il rigetto.
Il Tribunale ha respinto il ricorso cautelare ritenendo insussistenti i presupposti cautelari della residualità della tutela d'urgenza - potendo il ricorrente attivare strumenti alternativi rispetto alla compressione del diritto degli altri condòmini - nonché del fumus boni iuris non essendo l'area destinata a parcheggio per alcun condòmino.
Considerazioni conclusive
La misura d'urgenza ex art. 700 c.p.c. rappresenta una tutela eccezionale e sussidiaria attivabile solo in presenza congiunta: della plausibile esistenza del diritto (fumus); del pericolo nel ritardo che una decisione nel giudizio ordinario possa arrecare un danno grave ed irreparabile al diritto azionato (periculum) e dell'assenza di rimedi alternativi, cautelari o ordinari idonei a soddisfare la medesima esigenza (residualità).
Quando al requisito della residualità, si tratta di un principio elaborato dalla giurisprudenza secondo cui la tutela d'urgenza è ammissibile solo quando il ricorrente non disponga di altri strumenti tipici di tutela idonei a soddisfare la medesima esigenza.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto che il ricorrente - che tra l'altro non aveva impugnato la delibera assembleare con la quale gli era stata negata la concessione di uno stallo nel cortile - avrebbe potuto chiedere al Comune l'assegnazione di un posto auto riservato su strada pubblica ai sensi dell'art. 188 Codice della Strada. La possibile concessione di un posto riservato sulla pubblica via, altamente probabile anche considerate le caratteristiche della via limitrofa all'edificio condominiale ove vi erano posti adibiti a parcheggio auto lungo entrambe corsie di marcia, avrebbe potuto attenuare significativamente il disagio lamentato dal ricorrente, potendo questi continuare ad accedere all'area cortilizia secondo necessità per le operazioni di carico e scarico (come tutti i condòmini), per poi parcheggiare l'auto nel posto riservato non lontano dall'abitazione.
Quanto al requisito del fumus boni iuris, il Tribunale ha escluso la sussistenza di un diritto azionabile in via cautelare poiché l'area cortilizia non era destinata a parcheggio stabile per alcun condòmino e, conseguentemente, non poteva riconoscersi alcun diritto all'assegnazione diretta di un posto riservato sulla scorta della disciplina di cui alla L. 13/89 e 104/92 o dalla lettura costituzionalmente orientata dell'art. 1102 c.c.
Invero, la disciplina relativa all'abbattimento delle barriere architettoniche di cui alla L. n. 13/1989 nonché la L.104/1992, legge quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate, non attribuiscono automaticamente un diritto alla riserva esclusiva di una porzione di bene comune ed ancora, la disciplina dell'uso della cosa comune di cui all'art. 1102, anche in un'ottica di interpretazione costituzionalmente orientata alla tutela della persona con disabilità, non consente di comprimere in via unilaterale l'uso della cosa comune da parte degli altri condòmini, se l'area non sia già destinata a parcheggio.
Il diritto di precedenza del disabile nell'assegnazione di posti auto- con eventuale compromissione del diritto all'utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini - potrà operare solo una volta adibita l'area cortilizia a stallo per le auto dei condomini, previa modifica del regolamento condominiale (cfr. Cass. 11034/2016 per quanto attiene alle maggioranze richieste).
Secondo il Tribunale, dunque, il fatto che il cortile non fosse già adibito a parcheggio impediva di poter riconoscere un diritto di precedenza nell'assegnazione dello stallo e di un eventuale obbligo di adeguamento alle esigenze del disabile, in quanto in assenza di tale destinazione, l'assegnazione esclusiva avrebbe comportato una modifica sostanziale dell'uso della cosa comune, riservata all'assemblea.
La possibilità di ottenere uno stallo riservato su strada pubblica idonea a ridurre il pregiudizio fa venir meno la residualità del rimedio d'urgenza posto che il ricorrente potrebbe agire ex art. 188 C.d.S. nonché il requisito del periculum in mora.
In conclusione, il Tribunale di Piacenza ha affermato che in assenza di destinazione del cortile a parcheggio e di previa modifica regolamentare, non può essere riconosciuto in via d'urgenza un diritto all'assegnazione esclusiva di uno stallo auto, neppure in presenza di handicap grave, specie se sussistono strumenti alternativi quali la possibilità di ottenere un posto riservato su strada pubblica.
