La questione dei posti auto in condominio è spesso fonte di contenziosi soprattutto quando l'area di parcheggio comune non è sufficientemente capiente per tutti.
Il cortile o l'area di parcheggio devono essere gestiti in modo da consentire un uso effettivo a tutti i condòmini, anche al condòmino disabile, il quale, trovandosi in condizioni di ridotta capacità motoria, ha diritto ad ottenere l'assegnazione di un posto auto riservato nell'area di parcheggio comune al fine di poter accedere in maniera agevole alla propria abitazione e di poter fruire degli spazi in autonomia.
La giurisprudenza si è posta il problema di bilanciare il diritto del disabile ad avere un posto gratuito e riservato, di cui alla normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, con il pari diritto all'uso della cosa comune di tutti i condòmini, di cui all'art. 1102 c.c., interpretando quest'ultima disposizione alla luce di principi costituzionali di solidarietà sociale, diritto inviolabile ad una normale vita di relazione ( art. 2 Cost.); di uguaglianza sostanziale nel senso di rimozione degli ostacoli che limitano di fatto l'uguaglianza dei cittadini; di tutela della salute ( art. 32 Cost.).
In tale contesto si inserisce una recente sentenza del Tribunale di Palermo, n. 3516 del 21 settembre 2025, che ha riconosciuto la prevalenza del diritto del disabile a fruire di un agevole e comodo posto auto all'interno dell'area condominiale rispetto al pari diritto all'uso della cosa comune di tutti gli altri condòmini, operando un bilanciamento dei diritti di entrambe le parti mediante previsione di una turnazione nell'uso dei restanti posti disponibili.
Posto auto per disabile in condominio: il bilanciamento tra diritti condominiali e tutela del disabile. Fatto e decisione
L'amministratore di sostegno di una persona disabile, proprietaria di un appartamento sito al piano terra di uno stabile condominiale, conveniva in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t. e successivamente i singoli condòmini lamentando: che il posto auto di proprietà dell'Amministrato non poteva essere utilizzato perché posizionato in un'area condominiale preposta all'entrata, all'uscita e alle manovre di passaggio di veicoli di proprietà degli altri condòmini; che l'Amministrato non poteva usufruire del diritto di passaggio carrabile sullo scivolo di accesso al fondo agricolo confinante di sua proprietà né poteva recintare la detta area che andava lasciata libera per consentire le manovre dei veicoli nell'area condominiale.
L'attore chiedeva, pertanto, la condanna del Condominio all'attribuzione di un posto auto alternativo in un'area condominiale disponibile o a disporre con apposita delibera condominiale la turnazione dei posti auto esistenti, nonché in subordine, il risarcimento del danno per il mancato godimento del posto auto a far data dal rogito d'acquisto e per la limitazione del diritto di proprietà sul fondo agricolo confinante.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale in via preliminare eccepiva l'incompetenza per materia del Tribunale in favore del Giudice di Pace e nel merito contestava la ricostruzione fattuale fornita dall'attore concludendo per il rigetto della domanda anche sotto il profilo risarcitorio, con condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c.
Successivamente, veniva disposta l'integrazione del contraddittorio nei riguardi di tutti i condòmini.
Si costituivano in giudizio i condòmini, alcuni dei quali affermando di non essere legittimati passivamente in quanto meri conduttori o comodatari delle unità condominiali ed altri, contestando le domande attoree sostanzialmente riproponendo le eccezioni e deduzioni formulate dal Condominio.
Istruita la causa documentalmente e mediante CTU, il Tribunale, preliminarmente, ha: rigettato l'eccezione di incompetenza per materia perché tardiva; revocato l'ordinanza di integrazione del contraddittorio verso tutti i condòmini in quanto, ferma restando la possibilità in capo ai condomini di intervenire spontaneamente in giudizio, bastava la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio; nonché dichiarato la carenza di legittimazione passiva dei condòmini inquilini/ comodatari.
Nel merito, il Tribunale, nell'accogliere parzialmente la domanda attorea, ha riconosciuto il diritto del condòmino disabile ad un posto auto agevole e comodo all'interno del cortile condominiale da garantirsi con prevalenza rispetto al diritto degli altri comproprietari condomini, nonché ha previsto il criterio della turnazione per gli altri posti disponibili da adottarsi con apposita delibera condominiale.
Il Giudice ha, poi, ritenuto assorbita la domanda risarcitoria avanzata dall'attore in via subordinata nonché ha respinto l'ulteriore domanda di risarcimento per l'asserita limitazione del diritto di proprietà dell'Amministrato sul fondo agricolo confinante in quanto dalla Ctu era emersa la possibilità di manovra di uscita delle auto nell'area condominiale anche in caso di un'eventuale chiusura dello scivolo di accesso al predetto fondo.
Considerazioni conclusive
La L. n. 13/1989- "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati" - ha introdotto obblighi tecnici e giuridici specifici, poi dettagliati nel regolamento tecnico attuativo D.M. n.236/1989, diretti a garantire la piena accessibilità degli edifici privati anche a persone con disabilità motoria.
Tale normativa impone l'obbligo, per gli edifici di nuova costruzione e per quelli già esistenti ma oggetto di ristrutturazione successiva all'entrata in vigore della legge, inclusi quelli di edilizia residenziale pubblica, di prevedere in favore di soggetti con disabilità motoria, posti auto gratuiti ed opportunamente segnalati, situati in posizioni accessibili e preferibilmente coperti, nelle aree di parcheggio pertinenziale degli edifici.
Tale diritto delle persone con disabilità è strettamente ricollegato agli artt. 2 (sul diritto inviolabile ad una normale vita di relazione), 3 (uguaglianza) e 32 (diritto alla salute) della Costituzione da ritenersi prevalenti rispetto al diritto di proprietà di cui all'art. 42 comma 2 Costituzione.
Il Tribunale di Palermo, offrendo una lettura costituzionalmente orientata dell'art. 1102 c.c. ( principio del "pari uso" della cosa comune), ha evidenziato che il diritto del disabile a condurre una vita autonoma e dignitosa prevale sull'uso paritario della cosa comune da parte degli altri condòmini, affermando che " ogni qualvolta che il diritto dei comproprietari condomini incontra quello di un disabile, l'art. 1102 c.c., alla luce di una doverosa lettura costituzionalmente orientata, può subire limitazioni, rimuovendo gli ostacoli che si frappongono al superamento di situazioni di disuguaglianza".
Il Giudice, pertanto, nel valutare il diritto del disabile al posto auto nel cortile condominiale quale espressione di valori costituzionali di solidarietà ed uguaglianza sostanziale, con prevalenza rispetto al diritto degli altri comproprietari condomini, ha proceduto ad un bilanciamento dei contrapposti diritti riconoscendo: da un lato, il diritto del disabile ad un posto auto agevole ed utilizzabile, in virtù della Legge n.13/98 sulle barriere architettoniche e dall'altro lato, il diritto dei condòmini al " pari uso" della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. in particolare, stabilendo l'uso del cortile da parte degli altri comproprietari mediante turnazione dei restanti posti disponibili.
Del resto, il diritto al pari uso della cosa comune previsto dall'art. 1102 c.c. non va interpretato nel senso di uso identico e contemporaneo di tutti i condòmini, bensì come un diritto potenziale per ciascuno di sfruttare al meglio la cosa comune a condizione che ciò sia compatibile con i diritti degli altri ( ex multis Cass n. 5753/2007; Cass. n. 1499/1998).
