Nell'ambito del condominio, con sempre maggior frequenza, la regolamentazione dell'uso delle aree comuni poste a servizio del condominio interessa i cortili ed i giardini, in particolare, qualora ivi sia previsto uno spazio destinato al parcheggio di veicoli.
In proposito, è indubbio che la adozione di puntuali delibere sulle modalità e criteri di utilizzo dei posti auto sarà tanto più necessaria laddove questi siano insufficienti in rapporto al numero degli immobili presenti nell'edificio, motivo per il quale è indefettibile prevedere un uso rotatorio.
Sul punto, è utile rammentare che, invero, in aderenza al disposto di cui all'art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi delle aree comuni a condizione che non impedisca agli altri di fare altrettanto, ovvero di esercitare il medesimo diritto.
Al ricorrere di tale situazione, appare chiaro come la turnazione rappresenti un criterio atto a soddisfare tutti i partecipanti al condominio.
Tuttavia, vi sono particolari ipotesi che impongono l'adozione di determinazioni e soluzioni anche in deroga all'art.1102 c.c., come nel caso di condomini in stato di disabilità.
Una fattispecie esemplificativa delle problematiche che investono l'argomento è stata portata alla attenzione del Tribunale di Napoli (1 luglio 2025) ove un condomino, portatore di grave handicap, ha promosso ricorso ex art.700 c.p.c. a seguito del ricevimento della comunicazione con la quale il condominio, per il tramite dell'amministratore, ha manifestato l'intenzione di revocare la concessione, avvenuta di fatto, all'uso esclusivo del posto auto innanzi all'ingresso del condominio, ristabilendo la turnazione già prevista per gli altri.
È chiaro come la disamina della questione non possa limitarsi alla mera applicazione delle norme codicistiche vigenti in materia ma, debba, necessariamente, coordinarsi ed attendere al rispetto dei principi fondamentali, costituzionalmente garantiti, quali, il diritto inviolabile alla vita di relazione, alla salute ed alla rimozione di ogni ostacolo a situazione di disuguaglianza.
La vicenda
La controversia è insorta a seguito dell'espresso intendimento del condominio di ripristinare il sistema rotatorio dei posti auto nei confronti del condomino, portatore di grave patologia invalidante, al quale era, di fatto, stato assegnato un posto auto esclusivo.
Tale proposta era stata trasmessa con lettera a firma dell'amministratore nella quale si rappresentava la volontà dei condomini di operare la turnazione mensile di un posto auto, tra i nove presenti, per i condomini con ridotta capacità motoria, stante il fatto che altri sei avevano lamentato detta condizione.
In ragione del pregiudizio che avrebbe subito con l'accoglimento di tale proposta, il condomino ha depositato ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo al Tribunale di riconoscere alla sua persona il diritto di parcheggiare in via esclusiva nel posto auto già concesso in uso non formalmente.
Il condominio si è costituito in giudizio, resistendo alla pretesa.
Il Tribunale ha ritenuto fondato il ricorso e, per l'effetto, ha accolto integralmente la domanda formulata, come in appresso argomentato.
Requisiti dell'azione cautelare
In via preliminare, appare opportuno richiamare i requisititi che devono sussistere per ritenere legittimo l'esperimento della tutela sommaria cautelare urgente di cui all'art. 700 c.p.c., quale rimedio atipico.
A tal riguardo, occorre precisare che detta misura cautelare è residuale, ovvero può essere avanzata qualora nell'ordinamento non esista altra azione tipica.
In ragione di ciò, la azione cautelare de qua è ammissibile solo qualora ricorrano determinate caratteristiche, quali la sussidiarietà, la strumentalità, la atipicità e la anticipatorietà della richiesta misura.
Ebbene, la proposizione di tale azione richiede due presupposti, il fumus boni iuris ed il periculum in mora, per l'emanazione di un provvedimento che assicuri provvisoriamente gli effetti della decisione di merito, quale misura urgente e non differibile.
E', quindi, propedeutica alla stessa ammissibilità del ricorso ex art. 700 c.p.c., la contestuale esistenza del "fumus boni juris", quale accertamento sommario della verosimiglianza e del fondamento del diritto fatto valere in giudizio e del "periculum in mora", che si traduce nella presa d'atto della presenza di un imminente pregiudizio irreparabile, in assenza del cui arresto immediato si verificherebbe una compromissione - appunto - del diritto azionato in ragione del periodo occorrente a farlo valere in via ordinaria.
Al contempo, è palese che se la valutazione afferente al fumus boni juris non pone particolari criticità, anche tenuto conto delle prove prodotte a sostegno della pretesa fatta valere con il giudizio, quella sulla esistenza del periculum in mora è, certamente, più complessa.
Sotto tale profilo, è confacente ricordare che, per una giusta analisi, l'indagine del Giudice deve rivolgersi all'accertamento della presenza di un pregiudizio grave ed irreparabile, la cui tutela non può essere procrastinata, né garantita, da altri rimedi.
Art. 1102 c.c. e compressione all'uso della cosa comune
Fermo quanto sopra esposto ed osservato, venendo al merito della fattispecie de qua, è appropriato premettere che il disposto dell'art. 1102 c.c. risponde alla esigenza di disciplinare l'uso dei beni comuni in modo da garantirne ai condomini il più ampio godimento possibile, con omogeneità di trattamento.
Quando i posti auto sono insufficienti in relazione al numero delle unità abitative, l'adozione del sistema della turnazione è la soluzione da ritenersi idonea per assicurare il pari godimento a tutti, rammentando che, invero, l'uso paritario non significa uso contestuale e contemporaneo.
Nondimeno, dall'esame della documentazione allegata in atti, è emerso che il condomino ricorrente è invalido al 100% ed è affetto da paraplegia, con anche ulteriori complicanze.
Posto ciò, non vi può essere titubanza che tale condizione di salute impone una compressione della regola generale posta dalla richiamata norma, all'uopo non potendo ignorare la esigenza di riconoscere una lettura costituzionalmente orientata della stessa, nel rispetto del principio solidaristico di cui all'art.2 Cost., del principio di uguaglianza sancito nell'art. 3 Cost., nonché del diritto alla salute affermato all'art. 32 Cost.
A conforto, appare utile ricordare l'orientamento della Giurisprudenza, che si espressa in vertenze di analoghe, secondo cui "È annullabile la delibera con la quale l'assemblea di condominio non prevede l'assegnazione del posto auto nel parcheggio comune in favore del condomino dotato di contrassegno per la sosta di disabili, data la sua contrarietà all'art. 1102 c.c., interpretato alla luce dei principi costituzionali degli artt. 2 e 32 Cost. e dell'art.3, comma 2, Cost.. e dell'art. 42, comma 2, Cost. contemperando i diritti di tutti i condomini all'utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture o servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell'edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia" (Tribunale Como sez. I, 27/10/2017).
In conseguenza, nella vicenda in oggetto, non vi può essere incertezza sul pregiudizio che ricadrebbe sul ricorrente, in quanto l'assunzione del sistema di turnazione gli impedirebbe, di fatto, lo svolgimento delle sue attività quotidiane.
Alla luce delle risultanze assunte, il Tribunale di Napoli ha accolto integralmente la domanda del condomino ordinando al condominio di assegnare al medesimo il posto auto richiesto, con condanna al pagamento delle spese e competenze legali liquidate, stante la soccombenza.
