In tema di condominio è noto che ogni partecipante alla compagine è obbligato ed onerato al versamento delle rate predisposte dall'amministratore in occasione della assemblea di approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo.
A tal riguardo, preme ricordare che l'ammontare delle quote dovute è esplicitato nel piano di riparto, in ragione delle quote di competenza di ciascun proprietario e/o avente titolo, e risponde alla esigenza di poter condurre una regolare gestione delle spese per i beni ed i servizi comuni da parte dell'amministratore, al fine di far fronte e provvedere ai pagamenti nei confronti dei fornitori.
A titolo meramente esemplificativo, è sufficiente richiamare le spese per le utenze (luce/acqua/gas), quelle di manutenzione ordinaria, quali la svuotatura delle fosse biologiche, la pulizia delle scale, gli interventi periodici all'ascensore, oltre all'assicurazione condominiale.
La vertenza portata all'esame del Tribunale di Siracusa (ordinanza del 29 aprile 2026) attiene al reclamo avanzato dal condominio avverso il provvedimento reso su ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso ad istanza di un condominio ed avente ad oggetto la riattivazione del citofono.
L'argomento in esame affronta una problematica ricorrente che si realizza ogniqualvolta il condominio avvia iniziative atte ad interrompere e/o sospendere l'uso dei servizi/beni comuni verso un condomino in conseguenza della maturata morosità di quest'ultimo nel pagamento degli oneri a lui spettanti e facenti carico.
Per un esaustivo inquadramento della questione giuridica sottesa alla fattispecie in esame è dirimente procedere ad una approfondita disamina dell'art.63, comma III, Disp. Att. c.c., quale norma ad hoc dettata in materia anche, ed in particolare, con l'ausilio della interpretazione ad opera della Giurisprudenza.
La vicenda
Un condomino ha depositato ricorso cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso il condominio chiedendo l'immediato ripristino del citofono alla sua unità immobiliare all'uopo lamentando l'illegittimità della mancata riattivazione a seguito dell'intervenuta sostituzione dell'impianto.
A sostegno delle proprie doglianze, il condomino ricorrente ha esposto di aver versato la quota per tale intervento, negando la sussistenza di debiti verso il condominio.
Al contempo, ha motivato l'esistenza di un evidente periculum in mora precisando di essere persona ultraottantenne con invalidità.
Nel suddetto procedimento si è costituito il condominio contestando la sussistenza dei presupposti per la concessione del provvedimento richiesto, rilevando che il condomino ricorrente era moroso nel pagamento delle spese condominiali per oltre settemila Euro.
Il Tribunale ha accolto il ricorso, ordinando al condominio di procedere alla riattivazione del citofono.
Ritenuto ingiusto detta ordinanza, il condominio ha presentato reclamo avanti al medesimo Tribunale, ulteriormente documentando la considerevole e grave perdurante morosità maturata dal condomino, tale da giustificare la sospensione dall'utilizzo del citofono in aderenza al disposto di cui all'art. 63, comma III, Disp. Att. c.c.
A sua volta, il condomino si è costituito chiedendo il rigetto del gravame, ritenendo inidonea la documentazione offerta dal condominio e censurando la sua mancata convocazione alla assemblea di approvazione del bilancio.
Esaminati gli atti, il Collegio ha accolto il reclamo per i motivi in appresso illustrati.
Art.63, comma III, Disp. Att. c.c.
In via preliminare, appare opportuno rammentare che incombe su ogni condomino l'obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123, comma 1, c.c.),
Tanto premesso, come noto, ai sensi e per gli effetti dell'art.63, comma III, Disp. Att. Cod. Civ., "In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".
La ratio della sopra riportata disposizione è chiara nel riconoscere la facoltà dell'amministratore di adottare azioni e/o richiedere provvedimenti a tutela del condominio in merito alla sospensione dal godimento dei servizi comuni nei confronti del condomino inadempiente nei pagamenti dovuti.
Sul punto, è confacente acquisire come tale potere configuri e rifletta un espresso dovere dell'amministratore, il cui esercizio è da ritenersi pienamente legittimo ove la sospensione si possa compiere operando unicamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere, quindi, sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso.
Ad avvallo, è appropriato riportare orientamento consolidato della Giurisprudenza in conformità del quale "Ai sensi dell'art. 63 disp. att, cod. civ., unico requisito richiesto per la legittima sospensione della fruizione dei servizi è il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre" (ex pluribus multis Tribunale Treviso sez. III, 21/07/2017).
Posto ciò, nel giudizio di reclamo, diversamente da quanto avvenuto nel corso del procedimento ex art. 700 c.p.c., il condominio ha depositato verbale della assemblea con la quale sono stati approvati il bilancio consuntivo e preventivo dai quali è emerso la morosità contestata.
Prova dell'avvenuta convocazione alla assemblea
Fermo quanto sopra osservato, in ordine alla obiezione mossa dal condomino in merito all'eccepito mancato ricevimento dell'avviso della assemblea di approvazione dei bilanci citati, occorre rilevare che, in aderenza al disposto dell'art. 66, comma III, Disp. Att., c.c., tale comunicazione deve avvenire almeno cinque giorni prima della data fissata in adunanza in prima convocazione.
Non può dubitarsi che l'assolvimento del suddetto onere, qualora il condomino sia assente, si realizzi e perfezioni al momento del rilascio dell'avviso di giacenza, senza dovere attendere il maturare della stessa o l'effettivo ritiro del plico da parte del medesimo.
Ebbene, dalla produzione documentale allegata in atti dal condominio risulta che l'avviso di convocazione è stato ritualmente e debitamente trasmesso al condomino, mediante lettera raccomandata a.r., mai ritirata e, per l'effetto, tornata al mittente per compiuta giacenza.
Parimenti, ad avviso del Collegio, anche a voler ipotizzare un vizio nella convocazione, il condomino reclamato, in quanto assente non ha, comunque ed ogni caso, proposto impugnazione avverso la delibera di approvazione dei bilanci assunta dall'assemblea.
Peraltro, laddove, come nel caso, non sia stato inviato il verbale, l'unica conseguenza è la mancata decorrenza del termine di trenta giorni dal ricevimento dello stesso per proporre l'impugnazione, ribadendo la efficacia, medio tempore, della delibera adottata sino alla eventuale pronuncia di annullamento.
Alla luce di quanto sopra, essendo stata provata la morosità del condomino da oltre sei mesi, è legittima la condotta posta in essere dall'amministratore con la sospensione dall'uso del servizio di citofono, motivo per il quale il Collegio ha accolto il reclamo.
