Non è raro che i proprietari di appartamenti o locali siti all'interno di edifici condominiali, nel concederli in locazione a terzi, inviino copia del contratto di locazione all'amministratore, chiedendo che il pagamento degli oneri condominiali venga richiesto direttamente ai conduttori con l'invio a questi ultimi delle relative ricevute di pagamento.
Del resto è frequente pure che i rendiconti menzionino anche i nominativi dei conduttori.
Questa prassi è, però, giuridicamente errata perché legittimato a formulare la richiesta degli oneri è il locatore e non l'amministratore del condominio che non ha titolo per rivolgersi al conduttore.
Il quadro normativo
L'articolo 1130-bis c.c., comma 1 stabilisce che i condomini, così come i titolari di diritti reali o di godimento sulle singole unità immobiliari, hanno il diritto di consultare in qualsiasi momento i documenti giustificativi delle spese condominiali e di estrarne copia, a proprie spese. Inoltre, l'articolo 9 della Legge 392 del 1978 stabilisce che, salvo diverso accordo, tutte le spese per i servizi comuni (come pulizia, manutenzione dell'ascensore, forniture di acqua, energia, riscaldamento, spurgo e altri servizi) sono a carico del conduttore.
Per il servizio di portineria, il conduttore deve coprire il 90% dei costi, a meno che non sia stato concordato diversamente.
Gli oneri accessori rappresentano i costi che il conduttore è tenuto a sostenere per l'uso dei servizi comuni, e vanno a integrarsi con il corrispettivo che il conduttore deve pagare al locatore. Quest'ultimo è responsabile dell'anticipazione delle spese, ossia del pagamento diretto all'amministratore condominiale, poiché l'utilizzo di tali servizi è parte integrante del godimento dell'immobile locato.
Il locatore, pertanto, effettua il pagamento e successivamente richiede il rimborso da parte del conduttore. Prima di procedere al pagamento, però, il conduttore ha il diritto di chiedere e ricevere una dettagliata descrizione delle spese, inclusi i criteri di ripartizione, e di consultare i documenti giustificativi delle spese sostenute.
L'articolo 9 della Legge 392 del 1978 stabilisce che il conduttore ha un termine massimo di due mesi per esercitare il diritto di richiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché per visionare la documentazione giustificativa. Di conseguenza, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, il conduttore si considera automaticamente in mora, e non può né sospendere né ritardare il pagamento, nemmeno in caso di mancata indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione da parte del locatore.
A conferma di ciò, la Corte di Cassazione ha precisato che il conduttore che non esercita il diritto di richiedere la specifica delle spese entro il termine di due mesi non può opporsi al pagamento degli oneri accessori, nemmeno in mancanza della documentazione giustificativa da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 15/07/2022, n. 12345).
Il pagamento degli oneri accessori relativi al contratto di locazione, richiesto dal locatore al conduttore in base all'articolo 9 della legge 392/78, quindi, non comporta automaticamente l'obbligo del proprietario di specificare all'inquilino le voci di spesa. È facoltà di quest'ultimo, semmai, esercitare il diritto di richiedere la precisa indicazione delle stesse, unitamente ai documenti di ripartizione e di prendere visione dei relativi titoli giustificativi (Cass. civ., sez. III, 21/10/2023, n. 29193).
Una recente vicenda: la prova del pagamento da parte del condomino-locatore
I proprietari locatori di un immobile richiedevano ed ottenevano un decreto ingiuntivo per la somma di euro 3.993,18, oltre interessi legali dalla scadenza al soddisfo, oltre le spese del giudizio, per il mancato pagamento di oneri condominiali da parte dei conduttori. Quest'ultimi, con atto di citazione, proponevano tempestiva opposizione, pretendendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto, sostenendo che il credito ingiunto dai proprietari era infondato, in fatto e diritto chiedendo, pertanto la revoca del decreto ingiuntivo opposto per inesistenza del credito. Il Tribunale ha ritenuto l'opposizione fondata.
Il giudicante ha ricordato che, come si evince dal testo dell'art. 9 della legge 392/1978, anche in presenza di accordi diversi inseriti nel contratto di locazione, è il proprietario-locatore a restare obbligato nei confronti del condominio al pagamento degli oneri condominiali (e l'amministratore non può rivolgersi direttamente al conduttore per il pagamento degli oneri accessori).
In altre parole il proprietario-locatore può anticiparle e, ove ciò accada, la giurisprudenza non ha dubbi nell'affermare che il credito in questione abbia oggetto un rimborso delle somme anticipate dal locatore; tale credito non presuppone l'avvenuta effettuazione dei relativi servizi, essendone normalmente richiesto il pagamento anticipato e, quindi, la preventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo restando l'onere, a carico del locatore, di fornire - a richiesta - i documenti giustificativi delle spese effettuate.
Tuttavia, sul proprietario-locatore che intenda recuperare le spese anticipate dovrà dimostrare, ai sensi dell'art. 2697 c.c., la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto nonché l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
Il Tribunale ha notato che i locatori nulla di questo hanno fatto, non avendo presentato alcuna prova dei pagamenti di cui si chiede il rimborso, non avendo in alcun modo provato di aver anticipato le spese, nonché i criteri per la determinazione delle stesse. Lo stesso giudice partenopeo ha escluso valore probatorio al verbale di restituzione dell'immobile contenente dichiarazioni provenienti dalle locatrici, non potendo certo assumere la valenza della ricognizione di debito che è atto unilaterale del debitore nei confronti del creditore (Giudice di Pace Napoli, sentenza 8 dicembre 2024 n. 24028).
