Attraverso il rendiconto delle spese di conservazione della cosa comune, i proprietari di un edificio verificano la correttezza della gestione condominiale. L'approvazione del bilancio è, inoltre, essenziale per consentire il recupero degli arretrati dai condòmini morosi. Insomma, è palese che il rendiconto sia molto importante, che debba essere discusso e votato in un'apposita assemblea condominiale e che, in mancanza, si violerebbe la legge.
Quale conseguenza di tale violazione, se imputabile alla negligenza dell'amministratore in carica, quest'ultimo potrebbe essere revocato su iniziativa, anche, di un singolo proprietario e in contrasto, perciò, con la volontà degli altri condòmini.
È accaduto qualcosa di simile anche nel procedimento dinanzi al Tribunale di Bari, recentemente risoltosi col provvedimento del 24 aprile 2026. In particolare, secondo la versione fornita dai comproprietari di un appartamento in condominio, l'amministratore non aveva presentato il rendiconto e, tanto meno, convocato l'assemblea all'abbisogna, dal lontano 2018. Per questa ragione, i ricorrenti chiedevano che l'amministratore fosse revocato dal Tribunale.
Ebbene, l'iniziativa era stata corretta? La mancata rendicontazione annuale può determinare la revoca giudiziale dell'amministratore? Non ci resta che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento.
La rendicontazione annuale nel condominio è un obbligo di legge
Secondo il Codice civile, l'amministratore deve redigere il conto della sua gestione, annualmente, convocando l'assemblea del condominio entro 180 giorni, così da consentire la verifica del consesso e l'approvazione del bilancio consuntivo «L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve….redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130 cod. civ.).
L'obbligo di rendicontazione, perciò, rientra tra i doveri dell'amministratore di un condominio. Appare, perciò, evidente che l'inadempimento di tale dovere non sia una circostanza banale, ma che sia, invece, un fatto in presenza del quale si possano determinare delle conseguenze.
Tra queste, in primo luogo, è opportuno ricordare la disposizione secondo la quale la mancata approvazione del consuntivo annuale rappresenta una grave irregolarità, passibile di revoca giudiziale dell'amministratore «La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità… Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (art. 1129 cod. civ.)».
La revoca giudiziale dell'amministratore si basa su gravi irregolarità oggettivamente accertate
Con il provvedimento in esame, il Tribunale di Bari, nel solco della giurisprudenza in tema di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha ricordato che questa decisione può essere assunta soltanto se emergono, oggettivamente, le gravi irregolarità per cui la legge prevede la detta revoca «per ottenere il provvedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, secondo i casi previsti dall'elenco - non esaustivo - dell'art. 1129 c.c., ci si deve trovare di fronte a gravi irregolarità basate su supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione (Trib. Milano n. 1963/2018)».
Nel caso in esame, dinanzi al dedotto inadempimento, l'amministratore citato non aveva provato di aver assolto, correttamente e tempestivamente, al proprio dovere di rendicontazione «la corretta interpretazione delle regole di ripartizione degli oneri probatori ex art. 2697 c.c. nella materia de qua (considerato il rapporto di mandato tra amministratore e condominio) comporta che la parte ricorrente debba solo allegare l'inadempimento e la fonte del proprio diritto, laddove incombe in capo alla parte resistente l'onere di dimostrare l'insussistenza dell'inadempimento».
Per queste ragioni, il ricorso è stato accolto e l'amministratore revocato è stato condannato al pagamento delle spese processuali secondo il naturale principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
Accertata la grave irregolarità commessa dall'amministrare del condominio, al Tribunale di Bari non è stata lasciata molta alternativa al decreto di revoca del convenuto.
La mancata presentazione del rendiconto è, infatti, un'ipotesi in cui il legislatore indirizza verso la revoca giudiziale dell'amministratore. In tal caso, infatti, è evidente la violazione del diritto dei condòmini alla gestione corretta e trasparente della cosa comune «l'inadempimento di tale obbligo ostacola indubbiamente l'assemblea nell'esercizio dei suoi poteri di controllo e di verifica, pregiudicando il diritto dei singoli partecipanti al condominio a una gestione corretta e trasparente della cosa comune (cfr. Trib. Palermo 14.2.2020)».
Per questi motivi, il provvedimento del Tribunale di Bari appare immune da vizi.
