In materia di condominio, come ormai noto, i doveri che interessano ed investono l'amministratore sono propedeutici e funzionali alla corretta gestione del condominio e, per tale ragione, sono puntualmente individuati all'art. 1130 Cod. Civ.
E' chiaro come, dal momento della sua nomina, mediante adozione di delibera ad hoc da parte dell'assemblea, che si realizza e formalizza con l'accettazione dell'incarico, l'amministratore assume gli obblighi prescritti, con conseguente legittima attribuzione e configurazione di responsabilità al verificarsi di un suo inadempimento agli stessi.
Presupposto per poter riconoscere la responsabilità dell'amministratore è, dunque, la violazione dei doveri che informano ed attengono il suo ruolo ed al suo operato, per i quali è chiamato e tenuto a rispondere con la diligenza professionale connaturata alla natura della sua attività.
La controversia portata all'attenzione del Tribunale di Foggia (decreto del 7 ottobre 2025) rappresenta l'occasione per una esaustiva disamina dell'argomento, con particolare riferimento alla facoltà e diritto del singolo condominio di chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore al compimento di gravi irregolarità, quale la mancata convocazione dell'assemblea per la approvazione del rendiconto annuale.
La vicenda
Un condomino, quale comproprietario di un immobile ubicato all'interno di un condominio, ha presentato ricorso contro l'amministratore avanti al Tribunale chiedendo la revoca del medesimo.
A conforto della domanda avanzata, il condomino ha lamentato e contestato l'omessa presentazione del rendiconto inerente l'annualità 2023, nonostante le richieste e solleciti al medesimo inviati.
L'amministratore si è costituito in giudizio sollevando eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso, sostenendo che la sua nomina era intervenuta nel gennaio 2023 e, allo stato, esercitava il suo ruolo in regime di prorogatio.
Al contempo, il resistente ha precisato che l'omessa convocazione era dovuta a motivi personali familiari e di salute, rilevando che, in ogni caso, nella assemblea del giugno 2025 aveva posto quale punto di discussione all'ordine del giorno, l'approvazione dei bilanci consuntivi 2023 e 2024, la trattazione del ricorso de quo, nonché le sue dimissioni e la nomina dell'amministratore, rappresentando che, in detta sede, era stato confermato, all'unanimità.
Il Collegio ha formulato proposta conciliativa, rifiutata dal condomino, per cui ha trattenuto la causa in decisione e, successivamente, emesso il decreto con il quale è stato accolto integralmente il ricorso, per i motivi in appresso illustrati.
Gravi irregolarità quale giusto motivo di revoca
Prima di entrare nel merito della questione, è doveroso evidenziare che l'eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso mossa dall'amministratore non può essere condivisa in quanto la sua nomina è stata confermata nella assemblea del giugno 2025.
Nel caso che ci occupa, l'interesse ad agire del ricorrente, quale necessaria condizione di procedibilità, deve sussistere nel momento in cui viene adottata la decisione, per cui è lapalissiano che non sussista alcuna causa di inammissibilità.
Per quanto attiene alla censura a sostegno del ricorso promosso dal condomino ricorrente, la legittimità e fondamento della stessa emerge ictu oculi dalla documentazione prodotta in atti.
L'assemblea dei condomini è stata convocata solo nel giugno 2025 per l'approvazione del consuntivo del 2023, fatto da ritenersi pacifico non essendo stato oggetto di alcuna obiezione.
Tanto premesso, è confacente rammentare che, in rispondenza al dettato normativo di cui all'art. 1129, comma XI e XII, del Cod. Civ., la revoca giudiziale dell'amministratore può intervenire, anche su istanza di un solo condomino, qualora quest'ultimo non renda il conto della gestione, trattandosi di grave irregolarità.
In proposito, è opportuno riportare l'art. 1129, comma XII, Cod. Civ., il quale al punto 1), prevede, testualmente che <Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge>.
E' indubbio, come la condotta omissiva dell'amministratore determini un pregiudizio per la gestione del condominio, non potendo, ciascun condomino, esercitare il proprio diritto di verificare le spese sostenute, né la corrispondenza delle quote versate per gli oneri, né proporre eventuali censure o contestazioni sull'operato dell'amministratore nell'adempimento delle mansioni e compiti al medesimo conferiti per legge o per mandato della assemblea mediante l'assunzione di delibere.
Parimenti, non possiamo ignorare che l'art. 1130, comma I, n.10) Cod. Civ., rubricato "attribuzioni dell'amministratore", prescriva quale obbligo dell'amministratore, quello di redigere il rendiconto (bilancio consuntivo) condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione, entro centottanta giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento.
Invero, qualora fosse ammessa la possibilità, per l'amministratore, di sottoporre alla assemblea rendiconti consuntivi, riferiti a più annualità, in un'unica assemblea, disattendendo il termine previsto, tale circostanza comprometterebbe, sicuramente, il diritto di tutela riconosciuto ad ogni condomino, come sopra delineato.
A conferma, appare utile riportare orientamento unanime della Giurisprudenza, in aderenza al quale <In tema di condominio negli edifici, la mancata redazione del rendiconto, con conseguente omessa convocazione dell'assemblea per la relativa approvazione, legittima la revoca giudiziaria dell'amministratore.
Tale violazione, infatti, costituisce giusta causa tipizzata di revoca dell'amministratore in quanto, ai sensi dell'art. 1129, comma ii, del Cc: «la revoca […] può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino […] se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità» (Nel caso di specie, rilevata l'inosservanza dell'articolo 1130, n.10, del Cc per non avere redatto il rendiconto in relazione a ben due annualità di gestione e per non avere, conseguentemente, convocato l'assemblea per la relativa approvazione nel rispetto del termine legale, il collegio del tribunale adito ha accolto la domanda di revoca dell'amministratore resistente, condannandolo alla rifusione delle spese processuali sostenute dai condomini ricorrenti)> (Tribunale Brescia sez. II, 20/09/2024, n.14100; Tribunale Napoli Nord sez. I, 05/04/2025, n.159)
E' palese, quindi, che, nella fattispecie per cui è causa, la mancata convocazione della assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale, giustifichi la richiesta di revoca, trattandosi di inadempimento significativo e grave dei doveri espressamente enucleati e prescritti nei confronti del medesimo.
Posto ciò, appare corretta e conforme a diritto, la motivazione resa dal Tribunale con la quale ha accolto la domanda di revoca dell'amministratore, ritenuto anche che non è stata fornita alcuna prova da parte di quest'ultimo sulla dedotta impossibilità di provvedere nei termini alla convocazione della assemblea, considerati anche i solleciti trasmessi a tale fine dal ricorrente.
In ragione della palese soccombenza, l'amministratore è stato, altresì, condannato alla refusione delle spese e competenze legali liquidate in favore del condomino.
