Quando il lastrico solare o il terrazzo a livello svolge funzione di copertura per unità immobiliari sottostanti, la presenza di una porzione sporgente dalla facciata non consente, per ciò solo, di separare le spese di ripristino e addossare integralmente quella porzione al titolare dell'uso esclusivo. Il criterio dell'art. 1126 c.c. opera sulle spese che riguardano il manufatto nella sua funzione di copertura, con un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo e i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari servite dalla copertura.
Il Tribunale Civile di Sassari, Prima Sezione Civile, con sentenza n. 562 del 22 giugno 2026, ha accolto la domanda proposta dal proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano contro il condominio, escludendo che la porzione aggettante del lastrico potesse essere trattata, ai fini del riparto, come un ordinario balcone a carico esclusivo del singolo.
La vicenda
Il proprietario dell'appartamento situato all'ultimo piano dell'edificio condominiale, titolare del lastrico sovrastante, aveva convenuto in giudizio il condominio dopo che l'amministratore gli aveva addebitato integralmente i costi relativi al risanamento della porzione aggettante del lastrico.
Il problema era nato dal distacco di alcune parti frontali e sottostanti del manufatto. Il condominio aveva incaricato un'impresa edile per la messa in sicurezza e il risanamento delle parti ammalorate. I lavori riguardavano la parte frontale e inferiore del lastrico, oltre ai pilastri di sostegno, inseriti nella struttura in calcestruzzo armato dell'edificio.
Con comunicazione dell'amministratrice, al condomino erano stati richiesti € 5.948,25, così composti: € 4.500,00 per il risanamento delle porzioni indicate come di sua proprietà, € 750,00 per metà della spesa di accantieramento, € 157,50 per oneri di sicurezza al 3% ed € 540,75 per IVA. Il condomino contestava il criterio applicato e versava soltanto € 1.982,75, pari a un terzo dell'importo, ritenendo dovuto il riparto secondo l'art. 1126 c.c.
La domanda aveva anche un secondo oggetto. Il proprietario sosteneva che il terrazzo a livello del proprio appartamento fungesse da copertura per gli immobili sottostanti e chiedeva il rimborso di € 800,00, pari ai due terzi della spesa sostenuta per la sua riparazione.
Il condominio eccepiva, in via preliminare, il difetto di interesse ad agire, sostenendo che non vi fosse una delibera a contenuto precettivo sul riparto delle spese. Nel merito, qualificava la parte sporgente come un mero prolungamento della terrazza, privo di funzione di copertura e assimilabile a un balcone aggettante. La stessa difesa veniva opposta rispetto al terrazzo a livello, per il quale il condominio negava qualunque obbligo di rimborso.
La decisione
Il Tribunale ha confermato la precedente ordinanza istruttoria con cui non erano state ammesse le prove dedotte dalle parti, ritenendo la causa decidibile sulla base della documentazione prodotta. La delibera assembleare del 14 giugno 2023 non ha inciso sull'interesse ad agire, poiché l'assemblea si era limitata a ratificare l'operato dell'amministratore in relazione alla difesa del condominio nel giudizio, senza approvare il criterio di ripartizione contestato.
Nel merito, il Tribunale ha applicato il criterio dell'art. 1126 c.c. al lastrico considerato nella sua interezza. La norma, quando l'uso del lastrico solare non è comune, distribuisce la spesa di riparazione o ricostruzione tra il titolare dell'uso esclusivo e i proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura. La funzione del bene, dunque, non è valutata in modo atomistico sulla sola porzione materialmente coperta, ma in relazione all'utilità di protezione che il manufatto assicura all'edificio o alla parte di edificio sottostante.
Il Tribunale ha espresso così la regola applicata al caso:
"Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 cod. civ., è sufficiente che anche solo una parte dell'unità immobiliare si trovi sotto il terrazzo/lastrico solare affinché la proprietà di detta unità partecipi ai 2/3 delle spese. Pertanto, anche nel caso in cui una porzione del terrazzo/lastrico solare sia in aggetto, la funzione di copertura ed il relativo obbligo di contribuzione non possono essere frazionati in proporzione alla sola superficie coperta".
Da tale premessa è derivato l'accoglimento della domanda. Le spese per il ripristino del lastrico e del terrazzo a livello dovevano essere ripartite secondo l'art. 1126 c.c., senza distinguere tra parte aggettante e parte non aggettante. Con riferimento ai lavori sulla porzione aggettante, quantificati in € 5.948,25, il Tribunale ha dichiarato che nulla era dovuto dal proprietario oltre alla somma già versata di € 1.982,75, ponendo i restanti due terzi a carico dei proprietari degli appartamenti nella colonna d'aria sottostante.
Per le medesime ragioni è stata accolta anche la domanda di rimborso relativa al terrazzo a livello. La spesa risultava documentata da fattura e non contestata; il condominio è stato quindi condannato a rimborsare € 800,00, pari ai due terzi della somma sostenuta dal proprietario per la riparazione del terrazzo di copertura.
Le spese di lite hanno seguito la soccombenza. Il condominio è stato condannato al pagamento, in favore dell'attore, di € 3.397,00 per competenze, oltre spese vive e accessori di legge.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2017, n. 11484: l'art. 1126 c.c. pone i due terzi della spesa a carico dei soli condomini proprietari di unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico, alle quali esso funge da copertura; restano esclusi i condomini le cui porzioni individuali non siano sovrapposte al lastrico.
- Trib. Roma, 9 gennaio 2023, n. 309: l'art. 1126 c.c. non stabilisce una corrispondenza proporzionale tra misura concreta della copertura ricevuta da ciascuna unità e misura della contribuzione, poiché assume rilievo l'inserimento dell'unità immobiliare nella colonna sottostante al terrazzo o lastrico.
- Trib. Roma, 22 aprile 2026, n. 6278: in presenza di un terrazzo a uso esclusivo che svolge funzione di lastrico solare, il criterio dell'art. 1126 c.c. è stato applicato anche alla porzione aggettante, escludendo il riparto che poneva quella parte integralmente a carico del proprietario esclusivo. Il materiale reperito conferma che, in tale decisione, è stato ritenuto sufficiente che anche una parte dell'unità immobiliare si trovi sotto il terrazzo perché il proprietario partecipi ai due terzi della spesa.
- App. Messina, 30 marzo 2026, n. 263: per il rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo, i due terzi delle spese devono gravare sui condomini le cui unità si trovano nella proiezione verticale dell'intero lastrico, e non soltanto della zona materialmente interessata dagli interventi.
- Cass. civ., 21 aprile 2026, n. 10534: quando il lastrico o la terrazza a livello copre una sola unità immobiliare, è stata esclusa l'applicazione dell'art. 1126 c.c., con richiamo al diverso criterio dell'art. 1125 c.c. La decisione delimita l'operatività del riparto speciale alle ipotesi in cui la copertura serva una pluralità di proprietà nella parte sottostante.
- App. L'Aquila, 14 febbraio 1992; Trib. Vibo Valentia, 24 agosto 2022, n. 29: alcune decisioni di merito hanno adottato una lettura più restrittiva, distinguendo la parte del terrazzo che svolge funzione di copertura da quella che sporge fuori dal fabbricato e non apporta utilità alle unità sottostanti; per quest'ultima, le spese sono state poste a carico del proprietario esclusivo.
Considerazioni conclusive
Il criterio applicato dal Tribunale di Sassari conferma che, per le spese di ripristino del lastrico solare o del terrazzo a livello di uso esclusivo, la porzione aggettante non può essere isolata dal resto del manufatto quando l'intervento riguarda la sua funzione di copertura. Nel caso deciso, il proprietario aveva già versato un terzo dei € 5.948,25 richiesti e il condominio non poteva pretendere l'intero costo della parte sporgente.
La soluzione si colloca accanto agli arresti che rifiutano riparti "a zone" fondati sulla sola estensione materiale della superficie coperta. Trib. Roma n. 6278/2026 e App. Messina n. 263/2026 muovono dalla medesima esigenza di considerare il lastrico come struttura unitaria di protezione, evitando criteri che riducano la contribuzione ai soli tratti immediatamente sovrapposti alle singole unità. In tal senso v. anche terrazzo aggettante e spese condominiali e riparto del lastrico senza zone separate.
Il limite resta nella funzione concretamente svolta dal bene. Le decisioni che distinguono la porzione coprente da quella meramente sporgente, come App. L'Aquila 14 febbraio 1992 e Trib. Vibo Valentia n. 29/2022, non negano il criterio dell'art. 1126 c.c., ma lo circoscrivono alle parti del terrazzo che servono effettivamente l'edificio sottostante. Anche Cass. n. 10534/2026 richiama la necessità di verificare il presupposto funzionale della norma quando il lastrico copra una sola unità immobiliare; per un approfondimento, v. lastrico che copre una sola unità.
La condanna al rimborso di € 800,00 per la riparazione del terrazzo a livello completa la stessa linea applicativa. Una volta riconosciuta la funzione di copertura, il costo non resta interamente sul titolare dell'uso esclusivo, ma viene ripartito secondo il rapporto legale tra godimento esclusivo e utilità comune.
Il principio opera dunque nelle controversie in cui la spesa riguardi il lastrico o il terrazzo nella sua funzione di protezione dell'edificio. Se, invece, l'intervento concerne elementi privi di funzione coprente, il riparto può seguire criteri diversi, coerenti con la natura esclusiva o comune della specifica parte interessata.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
