In tutti i fabbricati, la guaina di impermeabilizzazione del lastrico e/o del terrazzo necessita di manutenzione poiché, col tempo, si logora, consentendo all'acqua piovana di infiltrarsi nell'immobile sottostante. Pertanto, il proprietario custode del bene deve attivarsi affinché ciò non accada. Tuttavia, le spese di riparazione del lastrico e/oi del terrazzo non gravano, esclusivamente, sul proprietario custode della copertura.
Si è discusso di questo tema anche nel recente provvedimento del Tribunale di Reggio Calabria delL'8 giugno 2026 n. 1017. Più precisamente, tale decisione è stata assunta al termine di un contenzioso avviato allo scopo di condannare la parte invocata in giudizio alla riparazione della copertura di un piccolo edificio. Secondo, infatti, il racconto del ricorrente, l'appartamento del medesimo era interessato, da anni, da copiose infiltrazioni provenienti dal soprastante lastrico. Pare che quest'ultimo, infatti, versasse in pessime condizioni. Ragion per cui era chiesto l'immediato ripristino della copertura a spese e cura del resistente.
Tuttavia, la domanda avanzata era legittima? È giusto pretendere che la riparazione di un lastrico e/o di un terrazzo soprastante avvenga a carico esclusivo del proprietario del bene? In che misura, eventualmente, contribuisce alle opere il titolare dell'immobile sottostante?
Vediamo come ha risolto ogni dubbio a riguardo l'ufficio calabrese.
Il proprietario custode del lastrico è responsabile del bene e deve provvedere alla sua riparazione
Il proprietario custode del terrazzo o del lastrico di un edificio deve provvedere alla manutenzione del bene, evitando, perciò, che da questo possano derivare danni a terzi. Ad esempio, è tipico il caso dell'immobile sottostante che, in virtù delle pessime condizioni della guaina impermeabilizzante, patisce le infiltrazioni dell'acqua piovana.
In tale circostanza, la responsabilità del titolare della copertura è attribuita dalla legge alla luce del disposto di cui all'art. 2051 cod. civ.
Si tratta di una responsabilità di carattere oggettivo, dove è sufficiente comprovare il legame causale tra la cosa e l'evento, che non necessita della dimostrazione della colpa del custode e che esonera questi da ogni conseguenza soltanto nell'ipotesi in cui dovesse dimostrare che il sinistro si è verificata per un mero caso fortuito. «la responsabilità del custode ha natura oggettiva e presuppone unicamente la dimostrazione del nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso mentre grava sul custode l'onere di provare il caso fortuito. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è consolidata nell'affermare che tale forma di responsabilità ha natura oggettiva e richiede, ai fini della sua configurabilità, la sola dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, gravando invece sul custode l'onere di provare il caso fortuito, quale fattore esterno imprevedibile ed inevitabile idoneo ad interrompere tale nesso causale (Cass. civ., sez. II, n. 25018/2020)».
Nella vicenda in esame, però, non erano in discussione soltanto la responsabilità del proprietario del lastrico e l'obbligo a carico di questi di provvedere alla riparazione della copertura.
Nella domanda avanzata dal ricorrente, c'era anche la richiesta di precisazione e quantificazione degli interventi necessari al ripristino del lastrico. Ebbene, queste spese su chi sarebbero dovute gravare?
Il proprietario custode del lastrico deve provvedere alla sua riparazione, ma le spese si dividono con il titolare dell'unico immobile sottostante
Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Reggio Calabria, la domanda di riparazione del lastrico era stata avanzata dal titolare dell'unico immobile sottostante alla detta copertura. Alla luce di questi presupposti, accertate le pessime condizioni del manto impermeabilizzante, le opere indispensabili al ripristino ed i costi necessari per l'intervento, l'ufficio calabrese ha accolto la domanda.
Il proprietario della copertura è stato, quindi, condannato al rifacimento della guaina, ma la parte ricorrente dovrà contribuire, nella misura del 50 per cento, alle spese necessarie.
L'anzidetta decisione è stata presa in linea con la giurisprudenza della Cassazione, secondo la quale, in casi come questi, ferma la responsabilità del titolare della copertura, il quale deve mantenere il lastrico e/o il terrazzo in buone condizioni, le spese di ripristino devono essere ripartite, equamente, tra i due proprietari. Ciò avviene in applicazione del disposto di cui all'art. 1125 cod. civ. «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti…».
Considerazioni conclusive
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, anche recente, le spese di riparazione di un lastrico e/o di un terrazzo, che copre solo un immobile, non possono essere ripartite secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
In tale particolare circostanza, le spese di rifacimento della copertura devono, invece, essere divise al 50 per cento tra i dui soggetti interessati «pronuncia n. 10534/2026 della Suprema Corte di Cassazione secondo cui "In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa».
