Una servitù di sciorinamento dei panni, anche se esercitata da più condomini su una porzione del lastrico solare, non è idonea a trasformare il bene di proprietà esclusiva in parte comune né a svuotare il diritto dominicale del proprietario. La servitù può limitare l'uso del fondo servente, ma non può trasformarsi in un diritto di godimento totale da parte degli altri condomini; altrimenti la proprietà del titolare verrebbe svuotata del suo contenuto essenziale. Ne consegue che il lastrico resta di uso esclusivo ai sensi dell'art. 1126 c.c., con applicazione del relativo criterio di ripartizione delle spese. È proprio questo il principio, di notevole interesse pratico, ribadito dalla Cassazione nell'ordinanza n. 16008 del 25 maggio 2026.
La vicenda
Il proprietario esclusivo del lastrico solare di un caseggiato impugnava la delibera con cui l'assemblea aveva deliberato lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico e stabilito i criteri di ripartizione delle spese. Secondo l'attore l'assemblea non poteva imporre interventi su un bene di sua proprietà esclusiva, tanto più perché, a suo dire, i lavori non erano necessari. Il condomino contestava inoltre la ripartizione dei costi, sostenendo che non dovesse applicarsi l'art. 1126 c.c., ma l'art. 37 del regolamento condominiale, il quale prevedeva che le spese delle terrazze comuni fossero suddivise in parti uguali tra tutti i condomini. A suo avviso, tale criterio doveva valere anche per il lastrico, poiché i condomini lo utilizzavano per una servitù di sciorinamento dei panni.
Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo legittima la delibera.
La Corte d'Appello confermava la decisione, osservando che il lastrico era pacificamente di proprietà esclusiva dell'appellante e che la servitù di sciorinamento, limitata a un'area di circa 8 mq, non trasformava il bene in una parte comune né incideva sul diritto del proprietario di goderne in modo pieno ed esclusivo. I giudici di secondo grado interpretavano il regolamento condominiale nel senso che le terrazze potevano considerarsi comuni solo quando non fossero di proprietà esclusiva; la previsione regolamentare sulla ripartizione delle spese in parti uguali riguardava dunque solo le terrazze comuni, non il lastrico esclusivo. Il proprietario del lastrico solare proponeva ricorso per cassazione articolato in due motivi. Con il primo lamentava un vizio motivazionale, sostenendo che l'uso del lastrico da parte dei condomini per lo sciorinamento dei panni avrebbe escluso la natura esclusiva del bene. Aggiungeva che il regolamento prevedeva un uso comune delle terrazze. Con il secondo motivo, il ricorrente denunciava un'errata interpretazione del regolamento condominiale, sostenendo che alcune clausole attribuivano alle terrazze un uso comune e prevedevano una ripartizione delle spese in parti uguali
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha dato torto al condomino. I giudici supremi hanno notato che una servitù di sciorinamento non è idonea a trasformare il lastrico in bene comune né a svuotare il diritto di proprietà del titolare. Per questo motivo, una terrazza resta di uso esclusivo ai sensi dell'art. 1126 c.c. anche se gravata da una servitù, poiché continua a costituire estensione dell'appartamento cui accede e consente un godimento particolare (affaccio, comodità, utilizzo diretto).
La Cassazione ha respinto anche il secondo motivo di ricorso, ricordando che l'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito e può essere censurata solo se il giudice si discosta dai criteri legali di ermeneutica. Nel caso concreto, a parere dei giudici supremi, la Corte d'Appello ha applicato correttamente gli artt. 1362 e 1363 c.c., valutando il regolamento nel suo complesso e non limitandosi al dato letterale. Il ricorrente, invece, si era limitato a proporre una propria interpretazione alternativa, inammissibile in sede di legittimità.
Alla luce di tali considerazioni, il ricorso è stato integralmente rigettato.
Considerazioni conclusive
Il lastrico solare, anche quando appartiene in proprietà esclusiva o è attribuito in uso esclusivo a un singolo condomino, continua comunque a svolgere la sua funzione primaria di copertura degli appartamenti sottostanti.
Da ciò discende che le decisioni relative alla necessità di eseguire lavori sul lastrico, quando riguardano gli elementi strutturali indispensabili alla copertura dell'edificio, come il solaio, le guaine impermeabilizzanti o gli strati di protezione, spettano all'assemblea, alla quale è attribuito un potere valutativo di merito sull'opportunità e sull'urgenza degli interventi.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che la responsabilità di provvedere agli interventi di riparazione o ricostruzione non ricade solo sul titolare dell'uso esclusivo, ma coinvolge tutti i condomini, che concorrono alle spese insieme al proprietario secondo il criterio stabilito dall'art. 1126 c.c.
Questo criterio si applica anche quando sul lastrico grava una servitù a favore degli altri condomini limitata a una porzione del bene, poiché tale servitù non elimina l'uso esclusivo né trasforma il lastrico in parte comune.
La Cassazione ha chiarito che una servitù non può mai trasformarsi in un diritto di uso totale e indistinto del fondo servente. Se invece la servitù diventasse un diritto di godimento generale, cioè permettesse agli altri condomini di usare il lastrico come se fosse loro, allora il proprietario del fondo servente perderebbe il contenuto essenziale della sua proprietà, che verrebbe "svuotata" (Cass. Sez. Un. n. 28972/2020).
Naturalmente, una clausola di natura contrattuale del regolamento può derogare all'art. 1126 c.c., ma solo attraverso una pattuizione formulata in termini espliciti e non interpretabili: in mancanza di una previsione chiara, resta applicabile il criterio legale.
