In tema di ripartizione delle spese condominiali, quando un edificio è composto da più scale dotate di autonomi lastrici solari, fisicamente separati e destinati a servire esclusivamente gli appartamenti di una sola scala, trova applicazione l'art. 1123 c.c., comma 3, con conseguente obbligo di contribuzione a carico del solo gruppo di condomini che trae utilità dal bene. È nulla perciò la delibera che pone la spesa a carico dell'intero condominio in assenza di una chiara ed inequivoca deroga regolamentare. È quanto affermato dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 5274 dell'8 aprile 2026.
La vicenda
La vicenda nasce all'interno di un condominio composto da due scale, la scala G e la scala P, ciascuna dotata di un proprio lastrico solare di copertura, fisicamente separato dall'altro da un muretto e accessibile solo dai condomini della rispettiva scala. Gli attori, tutti proprietari di appartamenti della scala G, impugnavano una delibera con cui l'assemblea aveva approvato il rifacimento del lastrico della scala P, aveva affidato i lavori a una ditta e aveva incaricato un tecnico per la direzione lavori. La contestazione era semplice: quel il lastrico da riparare copriva esclusivamente gli appartamenti della scala P e serviva solo quella parte dell'edificio; pertanto, secondo gli attori, le spese non potevano essere poste a carico di tutti i condomini.
Gli attori segnalavano anche che l'assemblea non aveva istituito il fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c., né aveva approvato una ripartizione preventiva della spesa. Inoltre, gli stessi condomini segnalavano che una condomina, delegata di altri due proprietari e il cui voto era stato decisivo per raggiungere la maggioranza, era socia e consigliera della società amministratrice del condominio. Per questo motivo, sostenevano che il suo voto fosse invalido per conflitto d'interessi (ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.).
Il condominio si difendeva sostenendo che il regolamento prevedeva la ripartizione delle spese della "terrazza" tra tutti i condomini, che i lavori avrebbero inciso sulla stabilità dell'intero edificio e che la condomina delegata non rientrava nel divieto previsto dalla legge.
Durante il processo, però, la situazione cambiava radicalmente. L'amministratore comunicava all'assemblea che non avrebbe dato esecuzione alla delibera impugnata, poiché la ditta incaricata non intendeva firmare il contratto alle condizioni approvate. Successivamente, l'assemblea tentava una nuova soluzione, deliberando di rifare entrambi i terrazzi, ma anche questo progetto veniva abbandonato. Infine, con una nuova delibera, i soli condomini della scala P decidevano di rifare a loro esclusivo carico il proprio lastrico, "senza oneri per la scala G". A quel punto era evidente che la delibera impugnata non avrebbe mai avuto esecuzione.
La decisione del Tribunale
Preso atto degli sviluppi intervenuti durante il giudizio, in particolare della decisione dell'amministratore di non dare esecuzione alla delibera impugnata e della successiva scelta dei condomini della scala P di assumere integralmente a proprio carico le spese del lastrico, il Tribunale ha rilevato che gli attori non avevano più un interesse concreto e attuale alla prosecuzione della causa. Da ciò ha fatto discendere la dichiarazione di cessazione della materia del contendere.
Come è noto, però, anche in caso di cessazione della materia del contendere il giudice deve stabilire chi sarebbe risultato vincitore se la causa fosse stata decisa nel merito: è il criterio della soccombenza virtuale.
Analizzando gli atti, il Tribunale ha ritenuto che le ragioni degli attori fossero fondate. La ricostruzione dei fatti non lasciava dubbi: "il lastrico oggetto dei lavori copre solo la scala P; solo i condomini della scala P vi hanno accesso e ne traggono utilità; i condomini della scala G hanno un proprio distinto lastrico di copertura". Secondo il Tribunale nel caso esaminato si devono applicare i principi del condominio parziale.
Fondato anche il motivo relativo al fondo speciale: la delibera non lo aveva costituito, limitandosi ad autorizzare l'amministratore a emettere le quote, in violazione dell'art. 1135 c.c. Infine, il giudice accoglie il motivo sul conflitto di interessi: la condomina delegata, essendo socia e consigliera della società amministratrice, "è portatrice degli stessi interessi della società e quindi rientra nel divieto". Il suo voto era invalido e senza di esso la maggioranza non sarebbe stata raggiunta.
Il condominio è stato dichiarato virtualmente soccombente e condannato a rifondere agli attori le spese di lite, oltre al pagamento del doppio del contributo unificato per la mancata partecipazione alla mediazione.
Considerazioni conclusive
Se il lastrico si presenta come un'unica superficie continua, realizzata "con una sola gittata" e priva di elementi di separazione strutturale, allora la copertura deve essere considerata parte comune dell'intero edificio. In questo caso non è possibile frammentare la titolarità per scale, né ipotizzare un condominio parziale: tutti i condomini dell'edificio che quel lastrico copre partecipano alla proprietà e alle relative spese. Quando il lastrico è un pezzo unico, dunque, la ripartizione delle spese non può che coinvolgere tutti i condomini dell'edificio, indipendentemente dal fatto che ciascuna scala abbia una propria autonomia funzionale o un proprio corpo di fabbrica. La continuità materiale della copertura prevale su ogni altra considerazione (Trib. Roma 17 ottobre 2024 n. 15748).
A contrario, quando il lastrico del condominio non è un'unica superficie continua e risulta separato da un muretto che crea una vera e propria discontinuità strutturale, la situazione cambia radicalmente. In questo caso ciascuna porzione di lastrico, essendo materialmente distinta e accessibile solo dalla propria scala, serve esclusivamente gli appartamenti di quella scala e non l'intero edificio. Proprio questa autonomia (fisica, funzionale e di utilità) ha portato il Tribunale di Roma a riconoscere l'esistenza di un condominio parziale ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 3, con la conseguenza che le spese devono gravare soltanto sui condomini che traggono utilità da quella specifica porzione di lastrico.
