Nell'ambito delle vertenze che interessano il condominio, qualora l'impugnazione della delibera assunta dalla assemblea abbia ad oggetto l'esecuzione di opere di manutenzione, il contrasto non investe tanto la natura della spesa da approvare, quanto il criterio adottato per la imputazione di della stessa a ciascuna unità immobiliare.
A tal riguardo, appare utile ricordare che il condominio ha l'obbligo di provvedere alla programmazione e predisposizione di lavori afferenti alla conservazione delle parti comuni, compresi impianti e servizi, come individuate ex art. 1117 c.c., al fine di poter attendere al dovere di custodia per ovviare che, dalle precarie condizioni delle stesse possano derivare danni o pregiudizi alle persone ed a cose.
Parimenti, non possiamo dimenticare che, per quanto attiene ai criteri che attengono al riparto delle spese dei beni comuni, interviene il dettato di cui all'art. 1123 c.c., salvo la esistenza di una diversa pattuizione/convenzione in deroga con il consenso della unanimità dei condomini.
Per la trattazione dell'argomento, appare utile richiamare il caso concreto portato alla attenzione del Tribunale di Avellino (sentenza n.837 del 22 aprile 2026) nel quale si affronta la questione relativa alla suddivisione dei costi per la riparazione di uno dei tetti presenti a copertura dell'edificio.
Per una giusta applicazione dei parametri individuati dalla norma richiamata, è chiaro come sia dirimente effettuare una accurata indagine dello stato di fatto di esistente, con espresso riferimento alla destinazione e funzionalità del bene rispetto al suo utilizzo e/o godimento, per accertare se assurge a cosa comune o, invece, è atto a soddisfare solo le esigenze di alcuni condomini.
La vicenda
Un condomino ha promosso impugnazione avverso la delibera con la quale sono stati addebitati allo stesso i costi per i lavori di riparazione di uno dei tetti che compongono la copertura del fabbricato, ed esattamente quello più piccolo, all'uopo censurando la validità della decisione presa dal condominio con la quale tale spesa è stata suddivisa per i millesimi di proprietà generali, in palese violazione del disposto normativo relativo alla ipotesi illustrata, ed espressamente prevista, all'art. 1123, comma III, c.c.
A fondamento e sostegno della domanda avanzata, il condomino ha dedotto che tale tetto è posto a copertura solo dell'appartamento mansardato, ubicato al terzo piano, e di quelle sottostanti, mentre l'altro più alto, copre la maggior parte degli immobili (fino al VI piano) compreso l'ingresso ed il vano scala comune a tutte le unità.
Nel giudizio non si è costituito il condominio ed il Giudice ne ha dichiarata la contumacia.
All'esito dell'istruttoria documentale, l'impugnazione è stata integralmente accolta, per i motivi in appresso esposti.
Condominio parziale
Per una esaustiva disamina, è utile rievocare che, l'art. 1117, comma I, n.1) c.c., individua il tetto tra le parti dell'edificio che si assumono e presumono di proprietà comune.
In proposito, è indubbio come il tetto (o il lastrico solare) sia elemento strutturale essenziale per la fruibilità stessa di un fabbricato.
Nondimeno, occorre distinguere le ipotesi in cui la copertura non sia uniforme, come nel caso che ci occupa, ove sussistono due tetti, separati e con altezze diverse, al di sotto dei quali sono ubicate unità immobiliari distinte.
In ragione di tale condizione, il condomino attore ha contestato la legittimità della ripartizione di cui alla delibera impugnata secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma I, c.c., che stabilisce la contribuzione a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà generale.
Sul punto, è stato rappresentato che, invero, il tetto più piccolo non funge da copertura a parti comuni dello stabile ma, solo ed unicamente, ad alcuni appartamenti e, per l'effetto, si configura e realizza una ipotesi di "condominio parziale" in quanto per le sue specifiche caratteristiche strutturali e funzionali, risulta destinato unicamente al servizio e/o al godimento di una specifica porzione dell'edificio.
A conforto, l'orientamento unanime della Giurisprudenza ha riconosciuto che "Un bene o servizio è "condominiale" se, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è oggettivamente destinato al servizio o al godimento delle parti comuni dell'edificio. Resta tuttavia ferma la possibilità di configurare un condominio parziale se il bene o il servizio è destinato a servire solo alcune porzioni del fabbricato condominiale o solo alcuni condòmini. Pertanto laddove le spese che attengano alle parti comuni dell'intero edificio condominiale vanno ripartite tra tutti i condòmini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, non è così per l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e le spese per l'intervento che non serve a tutti i condòmini, che non sono dunque obbligati a contribuire alle relative spese" (Tribunale Grosseto sez. I, 13/03/2026, n. 192).
Ebbene, dalla documentazione prodotta in atti, è risultato indiscutibile che l'edificio condominiale si compone di due corpi di fabbrica e che il tetto interessato dalle spese per opere di manutenzione e' quello su cui non insistono parti comuni.
Ripartizione ex art. 1123, comma III, c.c.
Fermo quanto sopra esposto, è chiaro che la imputazione delle spese per la riparazione del tetto di cui si discute avrebbe dovuto rispondere alla previsione normativa dell'art. 1123, comma III, c.c. in aderenza alla quale la ripartizione deve intervenire esclusivamente tra i condomini delle proprietà sottostanti allo stesso e non gravare, anche, sugli altri proprietari delle unità poste, in proiezione, sotto l'altro tetto, ove insistono anche l'ingresso ed il vano scale.
Sul punto, non vi può essere alcuna esitazione ritenuto che, come argomentato dal condomino, la modifica del richiamato criterio di riparto non era stata posta all'ordine del giorno della assemblea motivo per cui la delibera risultava, ulteriormente, in contrasto con l'art. 66, comma III, disp. att. c.c.
L'art. 1123, comma III, c.c. prevede che, qualora alcune opere o impianti siano atte ad essere fruite da una porzione dello stabile condominiale, le relative spese potranno, a buon diritto, essere poste a carico solo su coloro che ne possono trarre oggettivo beneficio.
A conforto, la Giurisprudenza afferma che "Le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1123, comma III, c.c. ove la destinazione oggettiva del bene non è funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse si costituisce ex lege il cd. "condominio parziale" e da ciò derivano rilevanti implicazioni inerenti non solo l'imputazione delle spese, ma anche il diritto di voto (nella specie: un solaio di copertura è a servizio di un solo edificio ragion per cui i lavori interessano unicamente i proprietari delle unità immobiliari ubicate in tale stabile, pertanto i quorum costitutivi e deliberativi non si calcolano sul totale dei millesimi dell'intero condominio)" (Tribunale Roma sez. V, 15/04/2020, n. 6145).
Nella vertenza in esame, il Giudice ha condiviso la tesi del condomino attore, ritenendo integrata la ipotesi di "condominio parziale" in relazione al tetto de quo, obiettivamente asservito, in modo esclusivo, solo ad una parte del condominio.
Pertanto, la impugnazione è stata accolta e la delibera è stata annullata in considerazione della illegittima ripartizione della spesa di manutenzione ex art. 1123, comma I, c.c. anziché ex art. 1123, comma III, c.c.
