L'amministratore non può annullare le delibere condominiali con una semplice PEC

Il Tribunale di Pescara, con sentenza del 13 novembre 2025 n. 1222, ha ribadito che l'amministratore non dispone di alcun potere autonomo di annullamento delle deliberazioni adottate dall'assemblea dei condomini. Tale facoltà resta riservata esclusivamente ai singoli partecipanti che si attivano in giudizio, oppure all'assemblea stessa, chiamata eventualmente a revocare o modificare le proprie decisioni.

La vicenda

Una proprietaria di unità immobiliare ha impugnato la deliberazione dell'assemblea ordinaria del condominio, adottata il 24 aprile 2025, nella parte relativa alla riconferma dell'amministratore e alla determinazione del relativo compenso.

L'attrice sosteneva che la decisione fosse viziata per insufficienza del quorum deliberativo, in violazione dell'art. 1136, comma 2, c.c., e per mancata presentazione del preventivo ai sensi dell'art. 1129, n. 8, c.c.

Il condominio si è costituito eccependo preliminarmente l'incompetenza per valore (ritenendo competente il Giudice di Pace) e la carenza d'interesse ad agire della proprietaria, poiché la nomina dell'amministratore risultava già validamente deliberata con precedente assemblea del 12 dicembre 2024 e mai impugnata.

Inoltre, è stato evidenziato che l'amministratore aveva comunicato all'avvocato della condomina - tramite PEC inviata due giorni dopo la notifica dell'atto di citazione - di aderire all'annullamento del punto 4 della deliberazione impugnata.

Dalla documentazione prodotta risulta che l'amministratore ha riconosciuto l'erroneità dell'inserimento, all'ordine del giorno dell'assemblea del 24 aprile 2025, del punto relativo alla "nomina/riconferma dell'amministratore e relativo compenso", precisando che la nomina era già stata disposta con la precedente assemblea del 12 dicembre 2024.

In udienza, la proprietaria ha chiesto che fosse dichiarata cessata la materia del contendere, prendendo atto della comunicazione ricevuta dal condominio circa l'asserito annullamento del punto contestato all'ordine del giorno, ritenuto comunque ininfluente ai fini decisori.

La decisione

Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere, rilevando come fosse venuto meno ogni interesse concreto alla prosecuzione della causa, a seguito della richiesta espressa dall'attrice e dell'adesione manifestata dal condominio convenuto.

Il giudice ha tuttavia ritenuto opportuno soffermarsi sulla questione dei poteri dell'amministratore rispetto alle deliberazioni assembleari, affermando che:

"La delibera condominiale rappresenta l'espressione della volontà collegiale manifestata dai condomini. Le deliberazioni assunte dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i partecipanti, anche se dissenzienti nella votazione (art. 1137 c. 1 c.c.) e l'amministratore è tenuto a darvi esecuzione (art. 1130 n. 1 c.c.).

L'amministratore non può annullare una delibera condominiale, poiché questa è una facoltà riservata ai condomini che si attivano in tribunale."

"Se ritiene che una delibera sia viziata, l'amministratore può agire convocando una nuova assemblea per proporne la modifica o la revoca."

"Nel caso in esame, dunque, la dichiarazione resa dall'amministratore con PEC non produceva effetti caducatori sulla delibera impugnata."

Sulla base di tali principi, il Tribunale ha chiarito che la comunicazione trasmessa dall'amministratore non poteva spiegare effetti sul piano giuridico in ordine alla validità o invalidità della deliberazione contestata.

Solo un nuovo intervento assembleare, ovvero un provvedimento giudiziale, avrebbe potuto incidere sulla sorte della decisione assunta dai condomini.

Quanto alle spese processuali, il Tribunale ne ha disposto l'integrale compensazione tra le parti, valorizzando due profili: da un lato, la carenza di interesse dell'attrice sin dalla proposizione della domanda, dall'altro la circostanza che "la nomina dell'amministratore era già stata validamente deliberata in data 12.12.2024, con atto mai impugnato", sicché l'eventuale annullamento della deliberazione del 24 aprile 2025 non avrebbe prodotto alcun effetto utile in favore della condomina impugnante.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione non sono riportati specifici richiami a precedenti giurisprudenziali, al di là dei riferimenti normativi agli artt. 1130 e 1137 c.c. Viene tuttavia richiamato - in linea con l'elaborazione di legittimità - il principio secondo cui l'annullamento delle deliberazioni assembleari compete esclusivamente ai condomini legittimati, mediante ricorso all'autorità giudiziaria, come previsto dall'art. 1137 c.c.

Il provvedimento non menziona espressamente pronunce della Corte di Cassazione, ma si colloca nel solco di decisioni, tra cui Cass., sez. II civ., 31 luglio 2012, n. 12941, che hanno più volte delineato i limiti dei poteri dell'amministratore in rapporto alle deliberazioni assembleari e alla loro impugnazione.

Considerazioni conclusive

L'iter argomentativo seguito dal Tribunale di Pescara conferma il principio, di carattere generale, per cui le decisioni collettive adottate dall'assemblea sono vincolanti per tutti i partecipanti fino a eventuale annullamento giudiziale o revoca da parte dello stesso organo collegiale.

L'art. 1137 c.c., rubricato "Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea", stabilisce che le controversie relative alla validità delle deliberazioni possono essere portate davanti al giudice su iniziativa dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni dalla data della decisione (per i presenti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti).

Ne resta, dunque, escluso l'amministratore, il quale è tenuto in via primaria a dare esecuzione alle delibere (art. 1130, n. 1, c.c.).

Alla luce di ciò, l'amministratore che ritenga viziata una deliberazione può - come espressamente evidenziato dal giudice - solo convocare una nuova assemblea per proporne la modifica o la revoca, ma non può autonomamente annullarla né sostituirsi alla volontà espressa dalla maggioranza dei condomini riuniti in assemblea.

Resta distinta - e non è oggetto specifico del provvedimento - l'ipotesi in cui la deliberazione sia manifestamente contraria a norme imperative o integri un illecito: in tali casi, secondo l'impostazione generalmente accolta in dottrina e giurisprudenza, l'amministratore non può darvi esecuzione e deve segnalare la situazione all'assemblea, sollecitando, se del caso, le iniziative dei singoli condomini, fermo restando che neppure in questa evenienza egli acquisisce un potere di annullamento della delibera.

Nel caso deciso, la PEC con cui l'amministratore ha aderito all'annullamento del punto 4 all'ordine del giorno è stata quindi correttamente ritenuta inidonea a produrre effetti caducatori.

In prospettiva operativa, la decisione richiama l'attenzione dei gestori condominiali su due profili: da un lato, la necessità di verificare con rigore la regolarità formale delle deliberazioni (quorum, ordine del giorno, pregressi incarichi), intervenendo, se del caso, con la tempestiva convocazione di una nuova assemblea; dall'altro, l'opportunità per i singoli condomini di valutare con attenzione l'interesse concreto e attuale all'impugnazione, specie quando esistano precedenti deliberazioni non contestate che rendano, di fatto, inutile l'annullamento richiesto.