Il tema della scelta del luogo di svolgimento delle assemblee condominiali assume particolare rilievo quando la sede individuata non è "neutra", ma coincide con l'abitazione di uno dei partecipanti, soprattutto in presenza di rapporti conflittuali tra i condomini. La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 5765 del 17/11/2025 (Sez. VI civ.), ha affrontato in modo approfondito la questione, confermando principi ormai consolidati in materia e chiarendo i limiti entro cui può ritenersi legittima la convocazione dell'assemblea presso una proprietà privata.
La vicenda
Una condomina aveva convenuto in giudizio il condominio per ottenere l'accertamento della nullità o annullabilità di una delibera assembleare adottata il 5 agosto 2017. L'attrice lamentava che le fosse stato impedito di partecipare alle riunioni poiché l'amministratore, d'intesa con alcuni condomini, aveva scelto come sede delle assemblee l'abitazione di un altro proprietario con cui intercorrevano rapporti ostili.
Sosteneva che tale scelta avesse precluso un corretto e sereno svolgimento del dibattito e integrasse una condizione di inidoneità morale del luogo prescelto.
Contestava, inoltre, la validità della delibera per asserita irregolarità nella trascrizione dei quorum costitutivi e deliberativi.
L'attrice aveva chiesto anche la sospensione dell'esecuzione della delibera impugnata ex art. 1137 c.c., l'accertamento del proprio diritto a partecipare alle riunioni, l'ordine al condominio di fissare quale sede delle riunioni un luogo neutro (diverso dalle abitazioni dei singoli condomini) e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
Il Tribunale aveva rigettato tutte le domande; la soccombente aveva proposto appello articolando vari motivi, insistendo sulle proprie ragioni sia in punto di scelta della sede, sia relativamente alla regolarità formale della deliberazione impugnata, sia ancora sulla richiesta di declaratoria di cessazione della materia del contendere e sulla regolazione delle spese di lite.
La decisione
I giudici partenopei hanno rigettato integralmente il gravame, confermando la sentenza di primo grado sia nella ricostruzione dei fatti sia nell'applicazione dei principi giuridici.
In via preliminare, è stata esclusa la dedotta nullità della sentenza di primo grado per motivazione apparente, ritenendo che dalla motivazione del Tribunale emergessero chiaramente gli elementi posti a fondamento del rigetto delle domande, come poi specificato nei singoli capi della pronuncia.
È stato, inoltre, respinto il motivo volto a ottenere la dichiarazione di cessazione della materia del contendere in relazione al vizio di indicazione e/o trascrizione del quorum, affermandosi che tale declaratoria può essere pronunciata solo se entrambe le parti danno atto del mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e formulano conclusioni conformi.
Nel caso esaminato, il condominio aveva espressamente negato che la delibera successiva del 4 novembre 2017 avesse inteso sanare quella del 5 agosto 2017, insistendo sulla richiesta di una decisione di merito sulla regolarità di quest'ultima.
Nella motivazione si legge:
"Il giudice ha rigettato la domanda perché ha ritenuto che non vi fosse 'alcun obbligo in capo all'amministratore condominiale di tenere le assemblee in un determinato luogo; unico limite è quello che il luogo di riunione sia inidoneo perché insalubre o troppo angusto o situato in località difficilmente raggiungibile.
In mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione.'"
La Corte ha inoltre sottolineato che:
"...la doglianza dell'attrice circa il suo mancato gradimento dello svolgimento delle riunioni assembleari presso le abitazioni private dei condomini non determina una irregolarità della convocazione o della delibera impugnata da cui possa derivarne l'annullabilità o la nullità."
I giudici hanno evidenziato come la scelta della sede fosse stata frutto della volontà assembleare, correttamente formatasi nelle precedenti deliberazioni (05.12.2015 e 05.11.2016), mai impugnate dall'appellante:
"Va considerato, a riguardo, che la scelta di tenere le riunioni condominiali presso le abitazioni dei singoli condomini, che si rendano via via disponibili, è scaturita... dalla volontà assembleare..."
L'inidoneità morale del luogo non può essere desunta dal semplice conflitto personale tra condomini:
"...il mancato gradimento da parte dell'attrice non può essere considerato una condizione di inidoneità morale del luogo scelto."
Sul piano formale, è stata esclusa - per quanto dedotto dall'appellante - qualsiasi irregolarità determinante nella verbalizzazione dei quorum costitutivi e deliberativi:
"Tenuto conto della cancellatura nello spazio n. 15... il numero dei partecipanti era pur sempre quello di 18... rappresentati in assemblea erano 530/1000... corrispondenti alla somma algebrica dei millesimi posseduti dai 18 condomini presenti."
La diversa censura, proposta solo in appello, relativa all'asserita incertezza sulla delega conferita a uno dei condomini è stata ritenuta inammissibile, in quanto introduceva una causa petendi nuova, in violazione dell'art. 345 c.p.c.
La Corte ha dichiarato infondate anche le domande relative alla violazione del diritto di partecipare all'assemblea e all'asserita inidoneità morale del luogo, ribadendo che eventuali divergenze personali possono essere superate mediante delega; ha confermato il rigetto di ogni richiesta risarcitoria e ha escluso l'ingerenza del giudice nella scelta della sede delle riunioni in assenza di concreti elementi di inidoneità fisica o morale.
È stata, infine, confermata la condanna alle spese di lite con aggravio per l'appellante, evidenziandosi che il mero adempimento formale dell'onere di instaurare la mediazione, senza una reale disponibilità a tentare la conciliazione, contrasta con la ratio dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 e può legittimare una più gravosa statuizione sulle spese.
I riferimenti giurisprudenziali
Il provvedimento richiama espressamente i seguenti precedenti:
- Cass., sez. lavoro, n. 27460/2006; Cass., Sez. Un., n. 13969/2004; Cass., sez. II civ., n. 21757/2021 (sulla cessazione della materia del contendere e sulla necessità di un accordo delle parti e di conclusioni conformi).
- Cass., sez. II civ., n. 18052/2010 (sui criteri per valutare l'idoneità fisica e morale del luogo dell'assemblea).
- Cass., sez. II civ., n. 26535/2009 (sulla legittimità dello svolgimento dell'assemblea presso un appartamento privato se idoneo fisicamente e moralmente).
Considerazioni conclusive
Dalla motivazione emerge chiaramente come la scelta della sede dell'assemblea possa ricadere anche su un'abitazione privata appartenente a uno dei proprietari, purché siano rispettati i limiti posti dalla legge e dalla giurisprudenza: idoneità fisica (capienza adeguata rispetto ai partecipanti) e idoneità morale (assenza di condizioni ambientali oggettivamente pregiudizievoli o tali da rendere difficoltosa o turbata la partecipazione).
In assenza di specifiche previsioni regolamentari vincolanti, la volontà assembleare - correttamente formatasi e non tempestivamente impugnata - è sufficiente a legittimare tale scelta.
La Corte d'Appello ha ribadito che l'inidoneità morale non può essere desunta dal mero dissidio personale tra condomini, né dal mancato gradimento soggettivo; solo circostanze oggettive possono integrare tale vizio ("ad esempio sono da escludere locali notoriamente frequentati da persone dedite ad attività criminose", Cass. n. 18052/2010).
È stato altresì sottolineato che il condomino, ove non gradisca il luogo individuato o tema contrasti personali, può comunque esercitare il proprio diritto di partecipazione anche mediante delega.
L'intervento giudiziale nella scelta della sede è ammissibile solo ove emergano elementi concreti di inidoneità fisica o morale tali da impedire effettivamente la partecipazione ordinata all'adunanza, non potendo il giudice sostituirsi alle determinazioni dell'assemblea o incidere sui diritti proprietari in assenza di tali presupposti.
È quindi consigliabile che il condomino che intenda impugnare una delibera valuti con attenzione, con il proprio difensore, se utilizzare la mediazione come effettivo spazio negoziale, anche per rafforzare la propria posizione in eventuale giudizio successivo.
In conclusione: la convocazione dell'assemblea presso l'abitazione privata di un proprietario è ritenuta legittima quando il luogo, scelto dall'amministratore o dall'assemblea in assenza di diversa previsione regolamentare, si trovi nel medesimo comune dell'edificio e presenti idoneità fisica e morale tali da consentire a tutti i condomini di essere presenti - anche mediante delega - e di partecipare ordinatamente alla discussione sulle parti comuni; solo elementi oggettivi di inidoneità possono fondare una pronuncia invalidante sulla deliberazione adottata.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
