L'acquirente di un immobile con abusi edilizi non sanabili ha diritto alla riduzione del prezzo

Chi acquista un appartamento può ottenere tutela economica quando, dopo il rogito, emerga una difformità urbanistico-edilizia non dichiarata e non sanabile, idonea a incidere sul libero godimento e sul valore del bene. Con la sentenza del 14 gennaio 2026, n. 674, il Tribunale ordinario di Roma ha ricondotto la fattispecie alla garanzia speciale di cui all'art. 1489 c.c. (oneri non apparenti), riconoscendo il risarcimento del danno parametrato al minor valore di mercato dell'immobile, ed escludendo invece la condanna al pagamento della "fiscalizzazione" ex art. 34 D.P.R. 380/2001 in mancanza dei presupposti amministrativi.

La vicenda

Un acquirente aveva compravenduto (atto notarile del 20 dicembre 2017) un appartamento in un complesso condominiale, con pertinenza, al prezzo di € 1.000.000. Nel contratto la venditrice aveva reso dichiarazioni di conformità catastale e di assenza di interventi edilizi in violazione degli strumenti urbanistici, nonché di assenza di provvedimenti sanzionatori.

Successivamente, sulla base di approfondimenti tecnici, veniva allegata una difformità tra lo stato dei luoghi e il titolo edilizio originario, qualificata in giudizio come ampliamento "fuori sagoma" (con incremento di superficie utile e di terrazzo), in un'area interessata anche da vincoli paesaggistici, con conseguente dedotta insuscettibilità di sanatoria.

L'acquirente agiva quindi invocando l'art. 1489 c.c., chiedendo una tutela economica per il deprezzamento conseguente all'abuso e, tra l'altro, il ristoro di somme collegate alla prospettata "fiscalizzazione". La venditrice contestava la ricostruzione tecnica e l'inquadramento giuridico (invocando, in alternativa, gli artt. 1490 ss. c.c.), sollevando inoltre eccezioni di decadenza e prescrizione e richiamando le modifiche normative note come "salva casa".

La decisione

Il Tribunale ha qualificato la domanda nell'alveo dell'art. 1489 c.c., ribadendo che, quando la difformità edilizia non attiene ad anomalie strutturali, non si verte in tema di "vizi" della cosa venduta ex artt. 1490 ss. c.c., ma di oneri limitativi non apparenti, sempre che non dichiarati o conosciuti dall'acquirente al momento dell'acquisto:

"In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c."

Sulla base della CTU, ritenuta attendibile, è stata accertata la difformità dell'unità immobiliare rispetto alla variante progettuale approvata, con incremento di superficie (utile e non residenziale/terrazzo), qualificato come intervento abusivo:

"L'appartamento presenta una difformità di sagoma, di perimetro, di superficie (utile abitabile e non residenziale) […] rispetto a quanto rappresentato nella Variante al progetto approvata […]. Tali difformità hanno comportato un ampliamento della superficie utile pari a mq. 24 ed un ampliamento della superficie non residenziale terrazzo pari a mq. 9,5: un intervento edilizio nuovo quindi abusivo."

Quanto alle ricadute amministrative, la CTU ha escluso la sanabilità e ha richiamato la "fiscalizzazione" come istituto privo di effetto sanante:

"Esclusa la sanabilità dell'abuso descritto […], il consulente tecnico d'ufficio ha previsto la fiscalizzazione dell'abuso ai sensi dell'art. 34 del D.P.R. 380/2001 specificando che non ha effetto sanante."

(per un quadro delle sanzioni tra ordine di demolizione e sanzione pecuniaria si veda Per quali opere vale l'ordine di demolizione?)

Il giudice ha quindi ravvisato inadempimento contrattuale della venditrice per avere trasferito un bene realizzato in parziale difformità dal titolo edilizio, osservando inoltre che:

"A nulla rileva che il fabbricato sia munito di certificato di agibilità […] non è idoneo ad attestare la regolarità urbanistica dello stabile."

"È parimenti irrilevante che la compravendita non sia affetta da nullità per essere l'immobile comunque commerciabile."

Sul piano delle preclusioni, sono state disattese le eccezioni di decadenza/prescrizione fondate sul regime dei vizi redibitori, affermando l'operatività del termine ordinario decennale:

"Vanno disattese le eccezioni di decadenza e prescrizione stante la inapplicabilità dei termini sanciti dall'art. 1495 c.c. e l'operatività del termine ordinario decennale poiché si verte in tema di obbligazioni aventi fonte contrattuale."

Determinazione del danno e domande respinte. La CTU ha stimato il valore dell'appartamento, scorporando la pertinenza, e ha quantificato il minor valore del bene, con differenza pari a € 124.457; il Tribunale ha riconosciuto tale importo come danno, liquidandolo come debito di valore con rivalutazione e interessi compensativi fino alla decisione, per un totale di € 166.500, oltre interessi legali dalla pubblicazione al saldo.

Diversamente, è stata respinta la domanda di condanna al pagamento della somma corrispondente alla "fiscalizzazione", poiché non ancora irrogata e comunque dipendente da valutazioni dell'ente pubblico:

"Deve essere respinta la domanda […] al pagamento della somma pari alla sanzione ex art. 34 D.P.R. 380/2001 allo stato non irrogata […] difettano il provvedimento demolitorio e la valutazione sulla demolibilità che compete all'ente pubblico."

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. II, 28 settembre 2023, n. 27559 (difformità edilizia come onere ex art. 1489 c.c., non vizio ex artt. 1490 ss. c.c.).
• Cass., Sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11218; Cass., Sez. II, 15 novembre 2002, n. 16053; Cass., Sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4786 (indirizzo conforme sull'art. 1489 c.c.).
• Cass., Sez. II, 4 gennaio 2018, n. 57; Cass., Sez. II, 25 ottobre 2024, n. 27706 (limite dell'autoresponsabilità: conoscenza effettiva o oneri apparenti).
• Cass., Sez. Unite, 22 marzo 2019, n. 8230 (nullità "testuale" ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e artt. 17 e 40 L. 47/1985: la mera difformità non incide sulla validità dell'atto se gli estremi del titolo sono indicati ed esistenti).
• Cass., Sez. II, 7 febbraio 1998, n. 1298; Cass., Sez. Unite, 17 febbraio 1995, n. 1712 (debito di valore, rivalutazione e interessi compensativi).

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo valorizza un dato operativo spesso decisivo: le difformità urbanistico-edilizie non dichiarate, quando non immediatamente percepibili e capaci di incidere su valore e pieno godimento, possono essere trattate come "onere non apparente", con rimedi economici (riduzione del prezzo o risarcimento) purché l'acquirente dimostri la propria incolpevole ignoranza e l'onere non risulti "apparente".

In termini applicativi, l'impostazione è coerente con ricostruzioni recenti in materia di abuso non apparente e rimedi dell'acquirente, ove si sottolinea la centralità della mancata dichiarazione contrattuale e della non agevole riconoscibilità senza verifiche tecniche Immobile con abuso edilizio non apparente e rimedi dell'acquirente.

Il caso conferma, inoltre, che l'l'agibilità non equivale a regolarità urbanistica e che l'atto non diviene automaticamente nullo per la sola difformità: la nullità urbanistica resta confinata alle ipotesi tipizzate dalla disciplina speciale, quando manchino (o non esistano) i titoli indicati nell'atto, mentre la difformità rileva sul piano dell'adempimento e delle garanzie.

Sotto il profilo del "salva casa", la sentenza si muove su un crinale prudente: l'integrazione peritale è stata richiesta per aggiornare i criteri di quantificazione della sanzione ex art. 34 D.P.R. 380/2001, ma la condanna a tale importo è stata negata per difetto dei presupposti amministrativi; l'accertamento tecnico ha comunque escluso la sanabilità dell'abuso. Ne deriva che l'eventuale invocazione di strumenti sopravvenuti di regolarizzazione deve essere verificata in concreto (tipologia di abuso, epoca, vincoli, stato legittimo), senza automatismi.

Quanto ai limiti applicativi, restano centrali (e di regola "restrittivi") i profili di conoscibilità/accettazione dell'onere: la responsabilità del venditore è esclusa se l'acquirente aveva effettiva conoscenza del peso o se l'onere era apparente, secondo il criterio di autoresponsabilità; sul punto, anche ricostruzioni recenti in tema di vendita di immobile difforme evidenziano che la mera sottoscrizione di planimetrie o allegati non è, di per sé, decisiva se tali elaborati rappresentano uno stato di fatto che non consente di percepire l'irregolarità urbanistica Vendita di immobile difforme dalla licenza edilizia e condizioni della tutela dell'acquirente.

In chiave pratica, nelle compravendite di unità in condominio (dove le difformità possono talvolta coinvolgere anche parti comuni o incidere sulle possibilità di intervento), è opportuno che le verifiche tecnico-documentali siano anticipate quanto più possibile (accesso agli atti, ricostruzione dello stato legittimo, verifica vincoli), poiché la tutela ex art. 1489 c.c. resta condizionata alla prova dell'onere e dell'ignoranza incolpevole; tema che, in vicende analoghe, è stato affrontato anche con riguardo alle irregolarità che non riguardano solo l'unità ma anche l'edificio Abusi o irregolarità edilizie nello stabile e ricadute operative.

Da ultimo, la liquidazione del danno segue un'impostazione rigorosa: viene ristorata la perdita patrimoniale effettivamente accertata (minor valore), mentre viene negata la posta collegata a una sanzione non ancora irrogata. Ne discende, sul piano delle strategie processuali, che la domanda sul costo della fiscalizzazione richiede particolare cautela (attualità del pregiudizio e presupposti amministrativi), mentre resta centrale la prova del deprezzamento tramite criteri estimativi affidabili.