La disciplina della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio è contenuta nell'art. 1129 c.c. In particolare, i commi 11 e 12 prevedono che ciascun condomino possa ricorrere all'autorità giudiziaria quando ricorrano gravi irregolarità nella gestione; tra quelle tipizzate, l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. considera grave irregolarità l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale. L'art. 1130, comma 1, n. 10, c.c. attribuisce all'amministratore il compito di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
L'obbligo di rendicontazione annuale mira a garantire trasparenza e correttezza nella gestione delle risorse comuni. Tuttavia, nel solco dell'impostazione accolta dalla Corte, la ricorrenza di un mero scostamento "formale" rispetto al termine non esaurisce, di per sé, la verifica richiesta dall'art. 1129 c.c., dovendosi apprezzare in concreto se la condotta denunciata integri una grave irregolarità, anche in relazione al pregiudizio (effettivo o potenziale) per gli interessi della compagine condominiale.
La vicenda
Alcuni condomini avevano proposto ricorso dinanzi al Tribunale, lamentando gravi irregolarità nella gestione, e in particolare: la convocazione intempestiva dell'assemblea per la presentazione dei rendiconti relativi agli esercizi 2022 e 2023 e la mancata esecuzione di una delibera assembleare del 10 giugno 2024.
L'amministratore si era costituito chiedendo dichiararsi cessata la materia del contendere, deducendo di essersi dimesso dalla carica. Nel merito, aveva contestato le irregolarità, evidenziando che i rendiconti erano stati comunque sottoposti all'assemblea e che il ritardo non aveva prodotto alcun pregiudizio economico; quanto alla delibera del 10 giugno 2024, aveva richiamato profili formali che avrebbero impedito la sottoscrizione del contratto con l'impresa incaricata.
Il Tribunale aveva dichiarato cessata la materia del contendere, ma aveva posto le spese a carico dell'amministratore applicando il principio della soccombenza virtuale.
Avverso tale statuizione sulle spese l'amministratore ha proposto reclamo dinanzi alla Corte d'Appello di Bari, sostenendo, tra l'altro, che l'art. 1129 c.c. contempla l'omessa convocazione dell'assemblea (e non la mera tardività) e che, in ogni caso, i rendiconti erano stati approvati dall'assemblea prima dell'avvio del procedimento.
La decisione
La Corte d'Appello ha accolto il reclamo limitatamente alla statuizione sulle spese, confermando la cessazione della materia del contendere sulla domanda di revoca.
Nella ricostruzione dei Giudici assume rilievo, anzitutto, l'esito dell'assemblea del 16 dicembre 2024, convocata anche per deliberare sulle dimissioni dell'amministratore, dimissioni che furono respinte. La Corte valorizza tale deliberazione come manifestazione della volontà di proseguire un rapporto di natura fiduciaria e come indice di una ratifica implicita dell'operato, successiva al consolidarsi del ritardo contestato:
"la deliberazione del 16.12.2024 evidenzia, in maniera evidente, l'esistenza di dissidi interni alla compagine condominiale sulla gestione delle cose comuni e sull'operato dell'amministratore (...). Alla luce di quanto sopra, sta di fatto che l'assemblea dei condomini, in una data successiva al consolidamento del ritardo nell'approvazione dei due bilanci, ha respinto le dimissioni dell'amministratore (...), compiendo un atto giuridico che esprime la implicita volontà di ratificare l'operato dell'amministratore, validandolo a tutti gli effetti di legge."
"Vi è dunque la chiara espressione della volontà di continuare il rapporto con la società reclamante (...), il che implica - come detto - l'implicita rinuncia a ritenere la tardiva approvazione del bilancio (...) un fatto di grave amministrazione ai sensi dell'art. 1129 c.c."
Inoltre, la Corte evidenzia che la doglianza sul ritardo nell'approvazione dei rendiconti era stata prospettata in termini meramente formali, senza allegazione di uno specifico danno:
"la contestazione relativa al ritardo con il quale i bilanci 2022 e 2023 sono stati approvati è meramente formale (...), senza indicare in alcun modo che danno essi abbiano ricevuto dalla tardiva approvazione (...)."
Da qui l'affermazione del criterio di valutazione in concreto della "gravità", non riducibile al solo riscontro cronologico del superamento del termine:
"È ius receptum che il requisito della 'gravità' delle irregolarità dell'amministratore non è meramente formale, ma deve avere un impatto concreto sulla gestione e quindi sui diritti e gli interessi della compagine condominiale. La norma richiede che la grave negligenza (...) abbia arrecato un danno effettivo o anche solo potenziale al condominio."
Quanto all'ulteriore profilo (mancata esecuzione della delibera del 10 giugno 2024), la Corte esclude che, nel caso concreto, potesse integrare un'ipotesi idonea a fondare la revoca, valorizzando l'evidente dissidio sulle modalità procedimentali di conferimento dell'incarico alla ditta esecutrice dei lavori.
Infine, la Corte precisa che quanto avvenuto nella successiva assemblea del 23 maggio 2025 (nel corso della quale l'assemblea ha preso atto di dimissioni "irrevocabili") non assume rilievo ai fini della valutazione delle ragioni di revoca, se non per confermare la cessazione della materia del contendere.
Alla luce di tali elementi, il decreto impugnato è stato annullato limitatamente alla parte relativa alle spese e la Corte ha disposto la compensazione integrale delle spese di entrambe le fasi del procedimento.
I riferimenti giurisprudenziali
Nel decreto non risultano richiamati specifici precedenti di legittimità; l'argomentazione si fonda sul richiamo a un ius receptum circa la necessità di una valutazione in concreto della gravità.
In chiave sistematica, e per inquadrare il tema dei ritardi nella convocazione/approvazione del rendiconto, dagli orientamenti di merito e di legittimità emergono letture non sempre sovrapponibili:
- Orientamento più "rigoroso" (ritardo oltre 180 giorni come grave irregolarità, non sanata dall'approvazione tardiva): è frequentemente affermato in giurisprudenza di merito e viene ricondotto anche a Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2017, n. 28764, secondo cui l'approvazione tardiva intervenuta nelle more non "sana" l'inadempimento; in senso conforme, si segnala anche l'orientamento che qualifica come grave irregolarità la presentazione oltre 180 giorni "anche laddove l'assemblea lo approvi" (ad es. Trib. Taranto 21 settembre 2015, richiamato in dottrina/cronaca di merito) .
- Orientamento "non automatico" (distinzione tra omessa convocazione e mera tardività; valutazione concreta della gravità): si afferma che l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. fa riferimento all'"omessa convocazione" e non al semplice ritardo, escludendo automatismi e rimettendo al giudice l'apprezzamento delle conseguenze concrete (ad es. App. Venezia 26 ottobre 2018, n. 3399; Trib. Palermo 14 febbraio 2020) .
- Linea "prevalente" sul piano generale (revoca non automatica anche in presenza di irregolarità tipizzate; centralità della gravità concreta e del rischio di danno): è coerente con l'impostazione che, richiamando arresti di legittimità, esclude meccanismi espulsivi automatici e valorizza l'accertamento della gravità e del pericolo (Cass. n. 15706/2017; Cass. n. 25681/2020; Cass. n. 11871/2021) .
Considerazioni conclusive
Il decreto valorizza due profili, strettamente legati alle peculiarità del caso concreto: (i) l'assenza, nel ricorso introduttivo, di allegazioni circa un danno effettivo o anche solo potenziale ricollegabile al ritardo; (ii) la scelta dell'assemblea, successiva al consolidamento del ritardo, di respingere le dimissioni, interpretata come conferma postuma del rapporto fiduciario e come implicita rinuncia a qualificare la tardiva approvazione del rendiconto quale fatto di "grave amministrazione".
In termini pratici, l'impostazione accolta conduce a ritenere che la contestazione del solo superamento del termine (senza ulteriori ricadute) possa essere considerata insufficiente a fondare la revoca giudiziale quando:
da un lato l'assemblea abbia successivamente confermato l'amministratore con un atto non impugnato, idoneo (secondo la Corte) a "validare" l'operato; dall'altro difetti la deduzione di elementi di concreta compromissione della trasparenza o di specifico pregiudizio alla gestione.
Resta fermo che un diverso esito può delinearsi in presenza di circostanze ulteriori, quali: reiterazione dei ritardi, mancata tenuta/ostensione della contabilità, impossibilità per i condomini di esercitare un controllo informato, nonché situazioni in cui il differimento della rendicontazione sia sintomatico di mala gestio o sia accompagnato da condotte ulteriori (ad es. indebite movimentazioni, anticipazioni non giustificate, compensi non dovuti), ambiti nei quali la giurisprudenza tende ad apprezzare con maggior rigore la gravità e il rischio per l'ente di gestione .
Quanto agli orientamenti contrari rispetto alla soluzione adottata, una parte della giurisprudenza di merito continua a ritenere che la presentazione del rendiconto oltre 180 giorni integri, di per sé, una grave irregolarità, non "sanabile" tramite approvazione tardiva, con conseguente maggiore facilità di accesso alla revoca . L'indirizzo che appare prevalente sul piano dei principi generali, anche alla luce degli arresti di legittimità in tema di funzione preventiva della revoca e di valutazione concreta della gravità, è tuttavia quello che esclude automatismi e richiede un apprezzamento complessivo della condotta e del rischio di danno , ferma la necessità di maneggiare con cautela il tema specifico del termine di 180 giorni, sul quale la prassi di merito non è univoca.
Infine, sul piano processuale, la soluzione sulle spese è coerente con l'idea che, in caso di cessazione della materia del contendere, la regolazione delle spese non debba necessariamente seguire la soccombenza virtuale, potendo il giudice valorizzare il comportamento complessivo delle parti e disporre la compensazione quando ne ricorrano i presupposti .
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
