L'agente immobiliare è responsabile se non segnala abusi e difformità, perché la planimetria da sola non basta

L'obbligo di informazione gravante sul mediatore immobiliare impone la comunicazione alle parti di tutte le circostanze note o conoscibili con l'uso della diligenza professionale, rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell'affare.

In particolare, il mediatore deve rendere edotto l'acquirente dell'eventuale presenza di abusi edilizi o difformità urbanistiche e catastali che possano incidere sulla regolarità dell'immobile oggetto di compravendita.

La questione se tale obbligo possa ritenersi assolto mediante la mera consegna della planimetria catastale è stata affrontata dal Tribunale di Roma, Sez. XI, con sentenza n.15618 del 26 ottobre 2025.

La vicenda

Una società esercente attività di mediazione immobiliare aveva agito in giudizio nei confronti della promissaria acquirente per ottenere il pagamento della provvigione maturata a seguito dell'attività svolta nella trattativa per la compravendita di un immobile.

L'attrice aveva dedotto che la convenuta si era impegnata a corrispondere il compenso pattuito (€ 25.000,00 oltre IVA) alla data di accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto da parte dei venditori; che tale proposta era stata presentata e accettata; e che, successivamente, la convenuta si era rifiutata di stipulare il rogito definitivo senza corrispondere la provvigione.

La convenuta si era costituita contestando le pretese avverse e deducendo che solo dopo l'accettazione della proposta aveva appreso dai venditori dell'esistenza di difformità edilizie e catastali, alcune delle quali riguardavano anche strutture portanti, con conseguente necessità di avviare una procedura amministrativa per la sanatoria.

Aveva inoltre ricevuto una relazione tecnica attestante tali difformità, con incidenza anche sul piano sismico.

I venditori avevano quindi trasmesso bozze di preliminare contenenti modifiche ai termini per il rogito, differendo i tempi proprio per consentire la regolarizzazione edilizia.

Ritenendo impossibile stipulare nei termini originari a causa degli abusi emersi, la convenuta aveva comunicato il recesso dalla proposta d'acquisto per inadempimento della controparte.

A sostegno delle proprie ragioni, la convenuta aveva eccepito l'inadempimento agli obblighi informativi previsti dall'art. 1759 c.c. da parte del mediatore, che non avrebbe comunicato preventivamente le difformità esistenti né fornito le informazioni essenziali sullo stato dell'immobile prima della formalizzazione della proposta d'acquisto.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato la domanda del mediatore, ritenendo fondata l'eccezione sollevata dalla convenuta circa l'inadempimento agli obblighi informativi ex art. 1759 c.c.

Dalla ricostruzione dei fatti e dall'istruttoria è emerso che:

• "la sottoscrizione della planimetria fornita dall'Agenzia immobiliare all'odierna convenuta […] non consente di evincere eventuali difformità urbanistico, edilizie e catastali".
• "Non può ragionevolmente dirsi che la presentazione della planimetria dell'immobile valga di per sé sola a ritenere adempiuto il dovere di informazione, che incombe sul mediatore, di cui all'art. 1759 c.c., tanto più che le lamentate difformità riguardavano interventi sulle strutture portanti dell'abitazione".
• L'onere probatorio gravava sulla società attrice: "E', quindi, onere del mediatore che agisce per ottenere il pagamento della provvigione dimostrare, a fronte della eccezione di inadempimento sollevata dalla controparte, di avere reso edotto la parte acquirente di tutte le informazioni a lui note o conoscibili con l'impiego della diligenza richiesta sullo stato e sulle condizioni dell'immobile oggetto di compravendita (cfr. Cass., sezioni unite n. 13533/2001)".
• Dall'istruttoria svolta risultava che "parte attrice non ha provato di aver messo a conoscenza degli abusi edilizi e delle difformità catastali la convenuta prima della presentazione della proposta irrevocabile d'acquisto".
• Solo successivamente alla formalizzazione della proposta irrevocabile d'acquisto i venditori avevano informato la promissaria acquirente delle problematiche urbanistiche ed edilizie ("con le e-mail del 7.1.2021 e del 12.1.2021") e tale sopravvenienza era confermata anche dalla modifica dei termini contrattuali nelle bozze inviate dopo tali comunicazioni.
• "La società ricorrente si sia resa inadempiente nei confronti [della convenuta] rispetto agli obblighi professionali di comunicazione e informazione assunti con il mandato di intermediazione immobiliare sulle caratteristiche dell'immobile oggetto di compravendita".
• L'omessa comunicazione delle irregolarità prima della proposta irrevocabile integrava violazione degli obblighi professionali ex art. 1759 c.c., giustificando il rigetto della domanda del mediatore.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione sono stati richiamati numerosi precedenti conformi:

• Cass., Sez. II, 2 maggio 2023, n. 11371: "anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione".
• Cass., Sez. II, 16 gennaio 2020, n. 784: "La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto […] a riferire su irregolarità edilizie a lui note o comunque conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta".
• Cass., Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533: onere probatorio in capo al mediatore circa l'avvenuto adempimento degli obblighi informativi.
• Cass., Sez. III, n. 16623/2010; Cass., Sez. III, n. 6926/2012; Cass., Sez. II, n. 20132/2022: responsabilità del mediatore per omessa informativa su irregolarità urbanistiche ed edilizie.

Considerazioni conclusive

L'obbligo informativo previsto dall'articolo 1759 c.c., come interpretato dal Tribunale sulla scorta dei richiamati arresti di legittimità, impone al mediatore una diligenza qualificata nella raccolta e nella comunicazione delle informazioni note o conoscibili con ordinaria diligenza professionale sullo stato giuridico e materiale dell'immobile oggetto d'intermediazione, fermo restando che, in assenza di uno specifico incarico, non gli è imposto lo svolgimento di accertamenti tecnico-giuridici approfonditi.

La sola consegna o sottoscrizione da parte dell'acquirente della planimetria catastale non esonera il mediatore dall'onere di informare sulle eventuali difformità urbanistiche o abusi edilizi conosciuti o conoscibili con ordinaria diligenza professionale: "l'isolata considerazione [della planimetria] non consente di evincere eventuali difformità urbanistico, edilizie e catastali […] tanto più che le lamentate difformità riguardavano interventi sulle strutture portanti dell'abitazione".

In ipotesi in cui l'irregolarità sia oggettivamente occulta o tecnicamente non rilevabile senza accertamenti specialistici, potranno porsi limiti all'obbligo informativo del mediatore nei termini indicati dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., Sez. II, n. 784/2020).

Resta comunque fermo l'onere probatorio del mediatore che agisce per ottenere la provvigione (artt. 1755 e 1759 c.c.) di dimostrare l'adempimento dei doveri informativi.