La delibera è nulla se l'assemblea scarica sul singolo il compenso autoliquidato dall'ex amministratore

La Corte d'Appello di Bologna, con la sentenza n. 28 del 02/01/2026, ha dichiarato la nullità della delibera assembleare che, in sede di approvazione del consuntivo 2021/2022 e del preventivo 2022/2023, aveva posto in via esclusiva a carico di due comproprietari l'importo di una fattura intestata al Condominio e riferita a un compenso autoliquidato dal precedente amministratore, poi prelevato indebitamente dalle casse comuni.

La decisione valorizza, in concreto, l'assenza di una preventiva deliberazione che autorizzasse quel compenso e la circostanza che l'esborso era stato già qualificato dagli stessi condomini come danno da mala gestio, con contestuale iniziativa per il relativo recupero, sicché l'addebito in bilancio ai singoli finiva anche per duplicare le vie di recupero.

La vicenda

Due comproprietari, in ragione di difficoltà di deambulazione, avevano installato a proprie spese una piattaforma elevatrice nel fabbricato, dopo che gli altri partecipanti non avevano aderito all'iniziativa. In seguito era sorto un contenzioso sulla proprietà dell'impianto, conclusosi con il riconoscimento della titolarità esclusiva in capo agli installatori; il Condominio aveva quindi deliberato l'annullamento delle precedenti decisioni assunte in materia.

Nel periodo successivo, con il subentro di un nuovo amministratore, erano emerse irregolarità nella gestione precedente: in particolare, il precedente amministratore aveva emesso una fattura per € 3.215,76 a titolo di compenso per una presunta attività di gestione connessa all'installazione della piattaforma e aveva poi prelevato tale somma dal conto condominiale senza autorizzazione. Per il recupero dell'importo risultava intrapresa un'azione legale.

Con delibera del 9 novembre 2022, l'assemblea approvava il consuntivo e il preventivo, imputando però quell'importo solo ai comproprietari della piattaforma. I medesimi impugnavano la delibera: il Tribunale dichiarava la nullità limitatamente al punto relativo al consuntivo "lavori piattaforma elevatrice", ritenendo la questione estranea alla materia condominiale in quanto afferente a un bene di proprietà esclusiva. In appello veniva chiesta l'estensione della declaratoria anche ai punti riguardanti i bilanci ordinari nei quali l'addebito era stato inserito.

La decisione

La Corte ha accolto l'impugnazione, estendendo la nullità anche ai punti relativi all'approvazione del consuntivo 2021/2022 e del preventivo 2022/2023.

"La delibera impugnata addebita agli odierni appellanti, sia nel bilancio consuntivo 2021/2022 sia nel bilancio preventivo 2022/2023, una somma illegittimamente prelevata dal precedente amministratore dalle casse comuni, sulla base di una fattura emessa nei confronti del Condominio."

"Non è in contestazione la circostanza per cui la fattura in questione - attribuita quale spesa ai […] - risulta emessa a carico del Condominio, senza che tuttavia vi sia stata un'apposita delibera da parte dei condomini stessi."

"Invero, in alcun verbale relativo all'elevatore risulta deliberata siffatta spesa. Per contro […] quanto al compenso per l'amministratore, [l'assemblea] ha deliberato all'unanimità un compenso minimo di 300 euro: nessuna decisione riguarda, pertanto, il compenso di € 3.215,76 che l'amministratore si è autoliquidato, senza autorizzazione."

"A ciò aggiungasi che gli stessi condomini […] hanno riconosciuto una mala gestio del medesimo e hanno deliberato di voler agire in giudizio per la tutela del Condominio."

Su tali basi la Corte ha ritenuto che la fattura (non intestata ai singoli, e non sorretta da alcuna deliberazione autorizzativa) non potesse essere qualificata come spesa imputabile in via esclusiva ai comproprietari della piattaforma; ne è derivata la declaratoria di nullità della delibera anche con riferimento ai punti concernenti l'approvazione dei bilanci ordinari, nella parte in cui ponevano a carico dei medesimi l'importo di € 3.215,76.

I riferimenti normativi

Il Collegio ha ricostruito la fattispecie muovendo dalla corretta qualificazione dell'esborso (prelievo non autorizzato fondato su fattura intestata al Condominio) e dai limiti oggettivi dell'addebito in bilancio ai singoli. Il quadro di riferimento resta quello delle attribuzioni assembleari e dei criteri legali di riparto, in particolare artt. 1123 c.c. e 1135 c.c., richiamati anche nei motivi d'appello: la ripartizione può avvenire solo secondo criteri legali o convenzionali e non può trasformarsi in una "decisione" assembleare di imputazione risarcitoria o comunque priva di titolo, specie quando la stessa compagine ha già deliberato di agire per la tutela del Condominio.

I riferimenti giurisprudenziali e dottrinali

In giurisprudenza si rinvengono arresti che, in termini generali, inquadrano come nulla la delibera che approvi un consuntivo/rendiconto addebitando a un condomino spese "personali" in violazione dei criteri legali e delle competenze assembleari (tra gli altri, Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21965 e Trib. Milano, 27 aprile 2016, n. 5195).

Sul piano sistematico, dopo Sez. Un. 7 aprile 2021, n. 9839, viene ribadita la distinzione tra delibere nulle (quando incidono sui criteri generali in difetto di attribuzioni) e delibere annullabili (quando disattendono i criteri nel singolo riparto), distinzione ripresa anche da Cass. 19 ottobre 2023, n. 29071.

In chiave operativa, è utile tenere presente che l'addebito esclusivo al singolo viene ritenuto praticabile, di regola, solo a fronte di un titolo (p.es. una pronuncia che liquidi le somme a carico di quel partecipante) oppure di un espresso consenso dell'interessato; diversamente il rischio di invalidità resta elevato.

Considerazioni conclusive

Il passaggio decisivo è nell'accertamento che l'importo posto a carico dei due comproprietari non era supportato da alcuna deliberazione autorizzativa: la fattura era emessa verso il Condominio, il compenso deliberato per l'amministratore era stato fissato in misura ben diversa, e la somma risultava addirittura già trattata dalla compagine come pregiudizio da mala gestio da recuperare nei confronti del precedente gestore.

In una simile sequenza, l'addebito nei bilanci ai singoli non si presenta come applicazione di criteri di riparto, ma come attribuzione "sostitutiva" di una responsabilità, priva di titolo e perciò incompatibile con i poteri assembleari.

Sul piano pratico, quando emergano esborsi derivanti da condotte dell'amministratore (o di terzi) che il Condominio ritenga indebite o dannose, la strada fisiologica è la tutela del patrimonio comune mediante azione di recupero/restituzione o risarcimento verso il responsabile; mentre l'imputazione "in bilancio" a singoli partecipanti può reggere solo se: (i) vi sia un accordo valido (ad esempio transattivo) con espresso accollo, oppure (ii) vi sia un provvedimento giudiziale che accerti il debito o liquidi le somme, oppure (iii) l'addebito sia riconducibile, con motivazione coerente, ai criteri legali (ad esempio, nei casi in cui ricorra davvero l'utilizzazione differenziata ex art. 1123, comma 2, c.c.).

Per un ulteriore approfondimento sul tema dell'invalidità della delibera che inserisce addebiti personali nel rendiconto e sul relativo inquadramento (nullità/annullabilità), si vedano: Trib. Milano 28.12.2016 e addebiti personali nel rendiconto , Cass. 19.10.2023 n. 29071 (nullità o annullabilità nella ripartizione) e Nullità e annullabilità delle delibere di ripartizione: differenze .