Infiltrazioni nell'appartamento sottostante: il condominio paga solo la quota di danno collegata al bene comune

Le infiltrazioni provenienti da una copertura condominiale non impongono sempre l'applicazione automatica del criterio di riparto previsto per il lastrico solare in uso esclusivo. Quando il danno è ricondotto, in base all'accertamento tecnico, a fonti causali distinte, una riferibile a una cosa comune e l'altra a opere private incidenti sul lastrico o sulla terrazza, la responsabilità del condominio resta circoscritta alla quota causalmente collegata al bene comune.

Il Tribunale di Napoli, VI Sezione civile, con la sentenza n. 8711 del 26 maggio 2026, ha applicato questo criterio in una controversia avente ad oggetto danni da infiltrazioni lamentati all'interno di un appartamento. La condanna del condominio è stata limitata al 50% del danno emergente, perché la consulenza tecnica aveva individuato due autonome cause del fenomeno infiltrativo: da un lato, il vizio di una condotta pluviale condominiale; dall'altro, le opere realizzate sul livello sovrastante, ritenute estranee alla sfera di custodia dell'ente condominiale.

La vicenda

La proprietaria di un appartamento posto al terzo piano conveniva in giudizio il condominio, deducendo di subire sin dal 2015 gravi infiltrazioni idriche all'interno della propria unità immobiliare. Secondo la prospettazione attorea, i danni erano causati dall'ammaloramento di una condotta pluviale condominiale.

La domanda era diretta all'accertamento dell'esclusiva responsabilità del condominio, alla condanna al risarcimento dei danni e all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni.

Il condominio si costituiva contestando la domanda. Deduceva che la pluviale comune era stata sostituita nel 2013 e che l'origine dei dissesti andava invece ricondotta alle opere edificatorie realizzate sul lastrico solare dal proprietario dell'unità sovrastante, poi trasferita ad altri soggetti. La richiesta di chiamata in causa dei proprietari indicati dal condominio veniva denegata.

Nel corso del giudizio veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio. Dopo chiarimenti e integrazioni, il CTU depositava una relazione integrativa che assumeva rilievo determinante ai fini della decisione, poiché distingueva il contributo causale della pluviale comune da quello delle opere private sovrastanti.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria solo in parte, ritenendo provata la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., ma nei soli limiti della quota causalmente riferibile alla condotta pluviale comune.

La motivazione muove da una distinzione netta tra il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c. e la responsabilità da cosa in custodia. L'art. 1126 c.c. non disciplina il lastrico comune a tutti i condomini, ma il caso in cui l'uso del lastrico solare, o di una parte di esso, non sia comune a tutti: in tale ipotesi, chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre gli altri due terzi gravano sui condomini dell'edificio, o della parte di edificio, cui il lastrico serve da copertura.

La responsabilità ex art. 2051 c.c., invece, presuppone il rapporto di custodia con la cosa dannosa e il nesso causale tra la cosa e l'evento lesivo. Il custode risponde salvo che provi il caso fortuito, non essendo sufficiente una generica allegazione di diligenza o di interventi manutentivi pregressi.

Nel caso deciso, il giudice ha ritenuto che la parte di danno derivante dalle opere private sul lastrico non potesse essere attratta nel meccanismo di cui all'art. 1126 c.c. Il passaggio motivazionale è particolarmente chiaro:

"In punto di diritto, l'eccezione condominiale è fondata laddove evidenzia che, qualora il lastrico solare o la terrazza a livello vengano interessati da opere edificatorie non autorizzate ed eseguite in palese violazione dei limiti statici e del divieto di cui all'art. 1127 c.c., la fattispecie non può essere regolata dal mero criterio sussidiario di riparto delle spese di cui all'art. 1126 c.c. Trova invece diretta applicazione il regime generale della responsabilità per culpa in custodia ex art. 2051 c.c. [...], il quale imputa la responsabilità esclusiva per il danno da infiltrazioni originate dalle alterazioni strutturali del bene al solo proprietario esclusivo del lastrico, escludendo l'Ente di gestione condominiale che sia rimasto del tutto estraneo all'attività edilizia privata del singolo condomino."

Questa affermazione non ha condotto, però, al rigetto integrale della domanda contro il condominio. La consulenza tecnica e la documentazione antecedente alla lite avevano evidenziato anche un autonomo fattore causale condominiale. In particolare, una relazione tecnica del 2017, richiamata dal Tribunale, aveva registrato mediante prova di allagamento "una copiosa e notevole fuoriuscita di acqua dalla pluviale [...] proprio sulla parete dove sono presenti le infiltrazioni". La sostituzione della pluviale avvenuta nel 2013 non è stata considerata sufficiente a escludere che, nel 2017, la stessa presentasse un vizio di tenuta o un'ostruzione idonea a provocare il rigurgito accertato.

La relazione integrativa del CTU ha quindi operato una scissione del grado di incidenza eziologica dei due fattori, attribuendo il 50% delle cause alla pluviale condominiale ammalorata e il restante 50% all'errato smaltimento delle acque e alle infiltrazioni provenienti dal terrazzino privato sovrastante. Poiché il soggetto ritenuto responsabile della seconda fonte causale non era parte del giudizio, il Tribunale ha posto a carico del condominio soltanto la quota riferibile alla cosa comune.

Sul piano del quantum, il CTU aveva stimato il costo dei ripristini interni in euro 5.566,92 oltre IVA, applicando una riduzione del 20% per la vetustà. Il Tribunale ha ritenuto congrua tale decurtazione, valorizzando il preesistente stato di degrado dell'immobile e la presenza di problematiche strutturali non integralmente riferibili alla condotta condominiale. Dopo alcune correzioni e integrazioni alle voci di computo, il danno emergente complessivo è stato fissato in euro 6.253,30 oltre IVA; applicata la quota di responsabilità del 50%, il condominio è stato condannato al pagamento di euro 3.126,65 oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi.

È stata invece rigettata la domanda di risarcimento del lucro cessante per mancato godimento dell'immobile. Il Tribunale ha escluso che tale voce potesse ritenersi in re ipsa, richiedendo la prova concreta della perdita di utilità, della svalutazione del bene o del venir meno di specifiche occasioni di locazione. Inoltre, l'inutilizzabilità del locale interessato non è stata ricondotta in modo diretto alla pluviale comune, ma alla condizione statica del solaio e agli effetti delle opere sovrastanti.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449: quando l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni rispondono, di regola, sia il proprietario o usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio, in ragione della funzione di copertura e degli obblighi di conservazione delle parti comuni. Il concorso delle responsabilità segue normalmente il criterio dell'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova della specifica riferibilità del danno all'uno o all'altro soggetto.
• Cass. civ., 8 luglio 2021, n. 19556: i danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, quando siano imputabili a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera e non all'omessa manutenzione del bene, gravano sul titolare del diritto di uso esclusivo quale custode, senza estensione automatica della responsabilità al condominio.
• Trib. Tempio Pausania, n. 392/2025: richiamato dal Tribunale di Napoli per sostenere l'applicazione della responsabilità da cosa in custodia quando le infiltrazioni siano originate da alterazioni strutturali del bene riconducibili all'attività edilizia privata del titolare del lastrico o della terrazza.
• Trib. Napoli, 25 marzo 2026, n. 4944: la responsabilità del condominio può essere esclusa quando le infiltrazioni non derivino da vetustà o carente manutenzione del lastrico, ma da difetti di progettazione o di esecuzione delle opere compiute dal proprietario esclusivo. In tale ipotesi opera la responsabilità ex art. 2051 c.c. del custode del bene da cui proviene il danno.
• Trib. Bologna, 7 aprile 2025, n. 872: per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico rispondono in solido condominio e proprietario o usuario esclusivo, ma il condominio è esonerato quando il danno sia ascrivibile alla responsabilità esclusiva del titolare del bene in uso o proprietà esclusiva.
• Trib. Foggia, 7 luglio 2025, n. 1342: in presenza di difetti riferibili sia a parti comuni e pluviali sia alla terrazza esclusiva, può configurarsi una responsabilità concorrente tra condominio e proprietario della terrazza, ciascuno quale custode della rispettiva fonte di danno.

Considerazioni conclusive

La responsabilità del condominio per infiltrazioni provenienti da lastrico o terrazza dipende dalla causa accertata del danno. Le Sezioni Unite n. 9449/2016 fissano la regola di base per il lastrico o la terrazza a uso non comune: concorso tra titolare dell'uso esclusivo, quale custode del bene, e condominio, in ragione della funzione di copertura e degli obblighi conservativi, con riparto normalmente calibrato sul criterio dell'art. 1126 c.c.; sul punto v. anche infiltrazioni da lastrico in uso esclusivo.

La stessa linea interpretativa ammette, però, una verifica più selettiva quando l'istruttoria tecnica consente di individuare una causa esclusiva o una causa autonoma del danno. Cass. n. 19556/2021, il Tribunale di Napoli n. 4944/2026 e il Tribunale di Bologna n. 872/2025 escludono l'estensione della responsabilità condominiale quando le infiltrazioni derivano da difetti progettuali, esecutivi o da opere imputabili al titolare del lastrico o della terrazza, e non da carenze manutentive connesse alla funzione di copertura. In tal senso v. anche difetti costruttivi del lastrico e responsabilità e infiltrazioni dal lastrico con vizi di progettazione.

Il diverso scenario è quello in cui le cause non siano interamente assorbite nella sfera del titolare del bene sovrastante. Il Tribunale di Foggia n. 1342/2025 valorizza proprio il concorso tra difetti della terrazza a uso esclusivo, carenze delle parti comuni e pluviali, ricostruendo la responsabilità in rapporto alle rispettive sfere di custodia; sul punto v. anche responsabilità concorrente per infiltrazioni dal terrazzo.

La decisione del Tribunale di Napoli n. 8711/2026 si colloca in questa seconda area, ma con un esito più analitico. La CTU non ha individuato un'unica causa comune né un'unica causa privata, bensì due fattori autonomi e percentualmente scindibili: la pluviale condominiale ammalorata e le opere private incidenti sullo smaltimento delle acque. La condanna del condominio rimane così limitata al 50% del danno emergente, perché solo quella quota è stata collegata alla cosa comune oggetto della sua custodia.